南京商品住宅市場分析報告

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1、2008年南京商品住宅分析報告一、全年總體情況分析1、成交量全方位大幅萎縮。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年，全市商品住宅累計成交42401套，與2007年相比，環(huán)比下滑53.3%，其中，江南八區(qū)成交15742套，環(huán)比下滑53.4%，新三區(qū)成交26659套，環(huán)比下滑53.2%。江南八區(qū)與新三區(qū)的下滑幅度基本相當(dāng)，至少說明兩個問題：一是樓市調(diào)整雖然首先影響到新區(qū)市場，但是已經(jīng)波及到中心區(qū)，任何區(qū)域市場都沒有避免調(diào)整的影響，這次影響是全覆蓋、全方位的，不是簡單的局部調(diào)整；二是，雖然新區(qū)市場價格調(diào)整的幅度較中心區(qū)高，但是中心區(qū)

2、成交量調(diào)整的幅度與新區(qū)同步，成交量的調(diào)整先于價格調(diào)整。備注：消化率、余房消化周期均按2008年成交套數(shù)計算。2、總體供求失衡，需求面年底翹尾，供求關(guān)系開始緩和。3-12月份，全市住宅供求比達到1.72，供求關(guān)系處于明顯的供嚴(yán)重大于求的失衡狀態(tài)，供求失衡是今年房價重心向下調(diào)整的直接影響因素。10月份以后，在政策刺激和部分樓盤大幅降價以及旺季因素的多重利好影響下，前期觀望的市場需求開始逐步釋放，成交量持續(xù)上揚，形成了明顯的翹尾行情。12月份，全市住宅成交量突破6000關(guān)口，達到6169套，創(chuàng)出年內(nèi)月度成交新高，較11月份環(huán)比增長8

3、0%，較6月份的年內(nèi)第二高點增長32%，較9月份的谷底增長249%（2月份有春節(jié)和雪災(zāi)雙重影響，非正常的市場谷底）。在成交量持續(xù)上揚的積極影響下，當(dāng)月供求比由10月份的2.21下降為11月份的1.71，12月份進一步下降到1.06，供求關(guān)系出現(xiàn)明顯的緩和跡象，房價調(diào)整的壓力逐步減輕，個別樓盤甚至出現(xiàn)了小幅提價的現(xiàn)象，市場信心明顯恢復(fù)。?3、浦口、江寧、河西三大市場主導(dǎo)全市住宅供求的2/3。從房源總量來看，全年排名前三位的浦口、江寧、河西分別為26851套、23159套和13054套，分別占全市總量的28%、24%和13%，累計

4、占全市總量的65%。從成交量來看，成交套數(shù)排名前三位的浦口、江寧、河西分別為12402套、10948套和6279套，分別占全市總量29%、26%和15%，累計占全市總量的70%。?4、河西、江寧、浦口、六合等新區(qū)的銷售情況最好，消化率達到45%以上，城南是傳統(tǒng)城區(qū)中銷售情況最好的。河西、江寧、浦口、六合等新區(qū)的消化率分別為48.1%、47.3%、46.2%和46.0%，排名全市前四位。新區(qū)是最先開始受到樓市調(diào)整影響的，之后在部分樓盤大幅降價的刺激下，成交量回升的幅度也是最大的，呈現(xiàn)出典型的“降價保量”特征，取得顯著成效。城區(qū)市

5、場由于絕對供應(yīng)量不大，在土地稀缺供應(yīng)減少的預(yù)期下，價格相對堅挺，但是消化率急劇降低，明顯落后于新區(qū)市場，呈現(xiàn)出“有價無市”的格局。城區(qū)市場中，銷售形勢最好的是城南，消化率達到42.4%，其他板塊的消化率只有30%左右，位于市中心的城中板塊甚至只有25.1%。?5、剩余可售房源主要集中在浦口、江寧、河西等新區(qū)，由于消化率高，其消化周期反而最短。截止2008年底，全市剩余可售房源套，只考慮成交量，按照2008年的平均消化速度，不考慮新增上市量，剩余可售房源的平均消化周期為15.7個月，銷售形勢依然不容樂觀。雖然開發(fā)商在2008年下

6、半年開始延緩開發(fā)節(jié)奏，縮減開發(fā)量，但是供應(yīng)量的下滑要到2009年下半年才能明顯顯現(xiàn)出來，供應(yīng)增長在2009年上半年依然存在一定的慣性，與此同時，年底成交量回升能否在2009年上半年持續(xù)下去還尚待觀察，受經(jīng)濟危機導(dǎo)致的購買力下降的影響，需求回升還有很大的不確定性，因此，起碼在2009年上半年，住宅市場供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)還很難出現(xiàn)，銷售壓力和價格壓力并存。浦口、江寧、河西等新區(qū)的剩余可售房源的絕對數(shù)量高，主要由于這些區(qū)域是全市住宅的主要開發(fā)供應(yīng)區(qū)域，與城區(qū)市場相比，其“上市多、賣的多、剩的多”，在評價銷售形勢的關(guān)鍵指標(biāo)——消化率方面，

7、新區(qū)市場明顯高于城區(qū)市場，因此，雖然其剩余可售房源的絕對數(shù)量較高，但是其消化壓力卻較輕，余房消化周期只有12-13個月左右，遠遠低于城區(qū)市場。?6、全市住宅平均成交套均面積104.9㎡，90/70政策執(zhí)行失敗。2008年，全市住宅平均成交套均面積104.9㎡，即使小戶型集中的城中板塊，平均成交套均面積也在90㎡以上，90/70政策在執(zhí)行上基本宣告失敗。90/70政策符合國情，其執(zhí)行上的失敗，與當(dāng)前“貪大求闊”的不正常的消費心態(tài)息息相關(guān)，也體現(xiàn)出政府執(zhí)行力和引導(dǎo)市場的弱勢，同時“大房型、高總價”也加大了解決居民住房問題的困難，也

8、把房價壓力轉(zhuǎn)移到了單價上面，加劇了社會矛盾，阻礙了行業(yè)發(fā)展。?7、戶型結(jié)構(gòu)：正常波動，整體平穩(wěn)，小戶型趨勢微降，中戶型趨勢微升，大戶型趨勢微降?？傮w來看，全年戶型結(jié)構(gòu)的變化基本平穩(wěn)，月度變化基本屬于正常的市場波動，受個案的影響較大。但是，由于需求的復(fù)雜變化和90/70政策的放