深圳市星河惠陽(yáng)專案營(yíng)銷策略報(bào)告

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1、www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cnTOPPRODUCE謹(jǐn)呈:深圳市星河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司Present:ShenZhenXingHerealestatedevelopsCo.Ltd星河惠陽(yáng)專案·營(yíng)銷策略報(bào)告TheReportofCamppintacticsForXingHe深圳市中原地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司惠州事業(yè)部　　　　營(yíng)銷A組www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn11,MAY,2007本報(bào)告的技術(shù)成果專屬深圳市星河地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有；深圳市中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司惠陽(yáng)分公司擁有本報(bào)告的策劃思路、分析

2、方法、報(bào)告格式的技術(shù)版權(quán)，未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)讓或翻載?；逝拼硇判臉?biāo)置報(bào)告評(píng)審監(jiān)製：深圳市中原地產(chǎn)品控中心專案全權(quán)負(fù)責(zé)：鐘志斌行銷總監(jiān)專案報(bào)告主撰：徐智勇策劃經(jīng)理報(bào)告技術(shù)負(fù)責(zé)：徐智勇策劃經(jīng)理李燊策劃經(jīng)理策劃參與成員：邱貞標(biāo)策劃師何卷華高級(jí)策劃師www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn劉正文策劃師吳磊策策劃師彭光平策劃師報(bào)告文字處理：黃露張英華劉顯新這是一個(gè)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的時(shí)代這是一個(gè)地產(chǎn)發(fā)展的大時(shí)代無(wú)數(shù)的城在崛起，無(wú)數(shù)的邊界在崛起中消失大城、大勢(shì)。深圳,26年前由一個(gè)小漁村成就一個(gè)世界經(jīng)濟(jì)史的神話，一座超級(jí)大城崛立在南中

3、國(guó)的海濱它仍在不斷的生長(zhǎng)與漫延……就在大城東邊，一顆正升起的明珠人人都在談?wù)?，大亞灣和惠?yáng)……在北緯22°46′，東經(jīng)114°28′，在惠陽(yáng)，1030000㎡的山水之間，www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn2007年，星河地產(chǎn),向東將續(xù)寫在大城的輝煌中原營(yíng)銷目標(biāo)：品牌提升&成就版圖通過(guò)本項(xiàng)目的開發(fā)，東部地產(chǎn)確立在惠州、在惠陽(yáng)大亞灣區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者地位，成就星河版圖。將通過(guò)顛覆惠陽(yáng)·大亞灣市場(chǎng)區(qū)域，采取引領(lǐng)營(yíng)銷之手段，再續(xù)星河傳奇：www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn“星耀中

4、天·河山生輝”目　錄目　錄4第一章、顛覆區(qū)域6一、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，硝煙四起，大盤時(shí)代、地產(chǎn)盛宴6二、融合造就大勢(shì)，大勢(shì)成就地產(chǎn)7三、深圳成為外購(gòu)力的主要市場(chǎng)7四、政策嚴(yán)控，高端物業(yè)稀缺，迫使中高端投資需求東移9五、07年片區(qū)別墅供不應(yīng)求10第二章、整合推廣策略梳理13一、總體原則13二、項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘13三、引領(lǐng)營(yíng)銷策略16四、廣告媒介策略21廣告宣傳：軟硬結(jié)合21活動(dòng)促進(jìn)：文武雙作21現(xiàn)場(chǎng)烘托：促進(jìn)購(gòu)買21www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn五、提升營(yíng)銷力---現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)樹品質(zhì)策略25第三章、入市策略建議26一、入

5、市時(shí)機(jī)26二、高姿態(tài)入市形象策略26三、兩地拱合，同時(shí)入市27第五章、項(xiàng)目推售策略建議28一、推盤總體原則28二、首期推貨策略29三、銷售控制制造開盤高價(jià)速售的良好口碑29四、分批快速推售，連續(xù)引爆市場(chǎng)30五、高低組合，多方位贏得市場(chǎng)30第六章、營(yíng)銷鋪排建議31一、一期營(yíng)銷排期31二、階段性目標(biāo)32第七章、價(jià)格策略33一、高價(jià)入市驅(qū)動(dòng)策略33二、高開高走，小幅提升，多次提價(jià)33第八章、硬件形象展示34一、景觀大道包裝34二、售樓處包裝34三、看樓通道包裝36四、樣板房包裝37五、樓體包裝39六、開盤前須展示的環(huán)境40第九章、階段性推廣建議41一、形象導(dǎo)

6、入階段42二、客戶蓄水階段43www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn三、第一批單位強(qiáng)勢(shì)發(fā)售階段46四、二批單位強(qiáng)勢(shì)發(fā)售階段47五、三批單位強(qiáng)勢(shì)發(fā)售階段48第一章、顛覆區(qū)域一、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，硝煙四起，大盤時(shí)代、地產(chǎn)盛宴半島1號(hào)——占地100萬(wàn)平方棕櫚島——占地140萬(wàn)平方米珠江東岸——占地61萬(wàn)平方米星河惠陽(yáng)項(xiàng)目——占地103萬(wàn)平方米振業(yè)惠陽(yáng)項(xiàng)目——占地61萬(wàn)平方米東部大亞灣項(xiàng)目——占地61萬(wàn)平方米金海岸大亞灣項(xiàng)目——占地162萬(wàn)平方米www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn碧

7、桂園岐山度假村——200萬(wàn)平方米萬(wàn)科項(xiàng)目……超過(guò)近2000萬(wàn)的供應(yīng)儲(chǔ)備，諸多品牌發(fā)展商加入開發(fā)惠陽(yáng)大亞灣的陣營(yíng)，項(xiàng)目的營(yíng)銷面對(duì)較激烈的區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，大盤時(shí)代，惠陽(yáng)大亞灣的市場(chǎng)由復(fù)蘇時(shí)的零星之火，迅速跨進(jìn)市場(chǎng)的快車道。二、融合造就大勢(shì)，大勢(shì)成就地產(chǎn)隨著深圳東部產(chǎn)業(yè)帶的東擴(kuò)，龍崗東部工業(yè)區(qū)多個(gè)規(guī)劃中的產(chǎn)業(yè)帶與大亞灣石化產(chǎn)業(yè)帶形成緊密產(chǎn)業(yè)鏈，區(qū)域經(jīng)濟(jì)日趨融合。大亞灣世界產(chǎn)業(yè)的支撐力造就的吸引，使做為大亞灣的大后方的惠陽(yáng)地產(chǎn)步入發(fā)展快車道；而南坪快速打通東部干線，至龍崗大工業(yè)區(qū)僅為16公里，2010年深圳地鐵三號(hào)線、深惠沿海高速路、3號(hào)地鐵線、深汕高速、廈深鐵

8、路、西二大道等完整城際快速路網(wǎng)的建設(shè)與規(guī)劃令跨城置業(yè)客戶比重增大，城界逐步消失，造就“深惠同城