資源描述：
《天地源蘇州項目定位及物業(yè)發(fā)展建議_部分(I)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、項目的整體定位：純粹?中小戶型?優(yōu)質(zhì)社區(qū)市場環(huán)境的變化導致整體定位的相應變化原市場狀況原項目定位市場情況變化定位調(diào)整酒店式公寓酒店式公寓本項目不具備必勝資1.供應量激增1.供不應求酒店式公寓入市，一舉源，故放棄酒店式公2.多元化發(fā)展，中高端2.高端項目為主奠定項目的高端形象寓，以簡裝的小戶型項目大量面市3.市場封閉來滿足部份長期需求3.租售形式多樣創(chuàng)新DOUBLE夾層空園區(qū)規(guī)劃限制變相增加采用其他方式，如錯高附加值產(chǎn)容積率的舉措，不允許層陽臺，凸窗設(shè)計間，贈送空間，增加項贈送夾層等來增加項目亮點品供應少
2、目買點主流市場同質(zhì)定位高端產(chǎn)品，整高端市場投資大，高風避開主流市場，定位滿合周邊資源，脫離險，且投資回收期長足園區(qū)主流人群青年白化競爭嚴重同質(zhì)化競爭領(lǐng)的中小戶型；實現(xiàn)快速銷售，回流資金，滾動開發(fā)上海世聯(lián)天地源項目組酒店式公寓市場變化使本項目難以酒店式公寓市場變化使本項目難以酒店式公寓啟動市場酒店式公寓啟動市場項目05年市場的主要特點體量戶型面積特點06年市場主要特點目前狀態(tài)（估計）中茵國際2棟樓90—200國際大酒店代為管理可售房源：30套左右1.市場供應少，需求旺1.市場供應激增，遠超過盛；和喬麗晶2
3、40戶左右120—130，雅戈爾酒店管理需求的增長；如售出0580套左右年底中,還剩150—2101/32.供應量主要集中在高端瑞集團的地塊為5萬平酒店產(chǎn)權(quán)式酒店，明年雅戈爾600戶40—120雅戈爾酒店管理市場，如中茵皇冠、和喬式公寓用地；4月開盤，高層麗晶等項目只面向高端客1棟樓（200戶2.市場多元化發(fā)展，產(chǎn)品第五元素80—110周邊配套相對成熟明年春節(jié)前后開盤左右）戶；由原來的頂級毫宅向中高大湖城邦1棟樓80—120豪生酒店管理06年中推盤3.市場比較封閉，多采用端延伸；只租不售的方式酒店公寓投
4、資運營是中瑞的主營3.市場形式多樣化，租售上海中瑞5萬平建面未定業(yè)務之一，經(jīng)驗豐富。目前在蘇05年12月拿地州市區(qū)有詩樂庭酒店公寓兩旺上海世聯(lián)天地源項目組整體定位目標客戶客戶定位客戶定位目標客戶分析目標客戶分析客戶定位——青年菁英被園區(qū)大量的主流產(chǎn)品忽略的群落——園區(qū)年輕白領(lǐng)?25-35歲左右的白領(lǐng)，在園區(qū)工作兩三年以上，擁有良好職業(yè)前景?工作時間短，不足以支付大額首付目標客戶?追求居住品質(zhì)和環(huán)境?首次置業(yè)，用于自住?熱愛時尚的生活目前園區(qū)80%的公積金會員都沒有買房，平均年齡在27到30歲左右，買房的
5、剛性需求很大，但真正的消費能力不是很高，他們偏好總價低的中小戶型。上海世聯(lián)天地源項目組工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)屬性：高科技制造型產(chǎn)業(yè)世界500強企業(yè)有46家在園區(qū)共注冊了72家企業(yè)園區(qū)內(nèi)世界五百強企業(yè)名錄:?德國西門子集團?德國戴姆勒-克萊斯勒集團?英國翠豐集團?韓國三星電子?美國德爾福公司?美國旭電公司?日本富士通?英國BP公司?松下電器產(chǎn)業(yè)株式會社?美國高特利集團?荷蘭皇家飛利浦公司?日本旭化成株式會社?英國BOC集團?美國杜邦公司?法國家樂福?美國禮來制藥公司?芬蘭諾基亞電信公司?日本三菱株式會社?美國百得集
6、團?德國ZF集團?三井物產(chǎn)株式會社?美國百特公司?瑞士迅達控股集團?達能集團?日本國株式會社日立制作所?法國阿爾卡特集團?新日本制鐵株式會社?日本住友株式會社?荷蘭阿克蘇-諾貝爾集團?挪威海德魯公司?美國霍尼韋爾國際集團?法國道達爾集團?日本新日礦公司?美國艾默生電氣公司?美國伊頓公司?德國巴斯夫公司?法國萊雅集團?日本三井金屬礦業(yè)株式會社?皇家殼牌集團（荷蘭）?英國葛蘭素斯密斯克林公司?德國博世控股公司?明尼蘇達礦業(yè)與制造業(yè)公司?日本久保田株式會社?法國索迪斯聯(lián)合公司?日本丸紅株式會社?法國歐尚集團園
7、區(qū)堅持走經(jīng)濟國際化和新型工業(yè)化發(fā)展道路，累計吸引合同外資199億美元、實際利用外資86億美元，投資上億美元項目55個，其中10億美元以上項目6個，區(qū)內(nèi)項目平均投資額超3100萬美元，每平方公里工業(yè)用地投資強度達14.8億美元.（園區(qū)政府網(wǎng)站05年2月）上海世聯(lián)天地源項目組園區(qū)引入企業(yè)數(shù)量將繼續(xù)增加，平均每月新開工外資工業(yè)企業(yè)數(shù)7.8個新批利用新增注冊外資新開工外資新投資外資注冊登記內(nèi)外資數(shù)目（萬美元）工業(yè)企業(yè)數(shù)工業(yè)企業(yè)數(shù)資企業(yè)數(shù)2005年1月5165,998.97891012005年2月3233,292
8、.3411101012005年3月4135,343.849111542005年4月3922,203.17992252005年5月4322,268.675111532005年6月3336,884.7857181平均每月增加39.835,9997.89.5152.5到2005年7月累計增加517467,9871021241,982資料來源：蘇州工業(yè)園區(qū)政府網(wǎng)站?大量外資企業(yè)繼續(xù)進入園區(qū)，為本項目提供潛在客戶群。?園區(qū)下一步將重點發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)園，
