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《漳州龍池項(xiàng)目整體定位及啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃優(yōu)化建議_部分(IV)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、：[2005]-GW43-1謹(jǐn)呈：廈門建發(fā)房地產(chǎn)有限公司漳州龍池項(xiàng)目整體定位及啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃優(yōu)化建議版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2007-6-1項(xiàng)目研究工作的階段劃分至今工作2005/7/202005/7/282005/9/18第一階段（市場(chǎng)調(diào)研）第二階段（中期）第三階段（終期）市場(chǎng)現(xiàn)狀及客戶細(xì)分項(xiàng)目整體定位及啟動(dòng)區(qū)規(guī)提交終稿劃優(yōu)化建議?城市發(fā)展、宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究?市調(diào)結(jié)論總結(jié)?根據(jù)客戶建議深化研工作?廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研?案例借鑒究，完
2、善報(bào)告?對(duì)專家及消費(fèi)者深度訪談?整體發(fā)展戰(zhàn)略?啟動(dòng)期戶型配比?項(xiàng)目地塊解析及客戶定位?項(xiàng)目定位?詳細(xì)物業(yè)發(fā)展建議?案例借鑒?啟動(dòng)期策略/分期發(fā)展策略最終成果?廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)果?規(guī)劃優(yōu)化建議?提交整體報(bào)告?項(xiàng)目初步客戶定位?經(jīng)濟(jì)測(cè)算（終稿）?提交整體報(bào)告（中期）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2限制條件條件1項(xiàng)目進(jìn)度：規(guī)劃已初步確定，最晚明年入市條件2地價(jià)已投入約2億；啟動(dòng)投入適當(dāng)條件3項(xiàng)目位于漳州境內(nèi)，無(wú)廈門戶口條件4本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)商整體戰(zhàn)略中承擔(dān)現(xiàn)金流和品牌提升雙重任務(wù)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)目標(biāo)1首期成功啟動(dòng)，2年銷售額4個(gè)億稅前利潤(rùn)3億以上目標(biāo)2五年左右完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（正常進(jìn)度
3、）目標(biāo)3持續(xù)售賣，售價(jià)穩(wěn)步上升目標(biāo)4開(kāi)發(fā)商品牌的提升本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4本報(bào)告的技術(shù)思路項(xiàng)目界定/目標(biāo)解析/核心問(wèn)題市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略案例借鑒分期策略及推售計(jì)劃物業(yè)發(fā)展建議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5項(xiàng)目在位置上屬于漳州龍池，但地理位置更靠近廈門；屬于門戶地位，距市區(qū)車程20分鐘，但心理距離較遠(yuǎn)u龍池：連通漳州角美的龍池的門戶地位門戶。u龍池在廈門人心中心理距離遠(yuǎn)，雖然實(shí)際距離并不遠(yuǎn)，會(huì)想到周邊環(huán)境差，是工業(yè)區(qū)概念。u區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資吸引力的沉寂——早期投資利好已逐漸淡化。u龍池的未來(lái)城市規(guī)劃仍是工業(yè)園區(qū)，缺乏更多利好出臺(tái)。龍池本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6廈門西岸格局：海滄新城、新陽(yáng)、龍池、馬
4、鑾灣：海滄新城是未來(lái)主要的住宅供應(yīng)區(qū)域，新陽(yáng)、龍池重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)，馬鑾灣是規(guī)劃中未來(lái)的重點(diǎn)住宅供應(yīng)區(qū)，但目前尚處規(guī)劃階段新陽(yáng)工業(yè)區(qū)：海滄管委會(huì)生活區(qū)：目前大企業(yè)較多較成熟的生活區(qū)無(wú)住宅開(kāi)發(fā)原海滄鎮(zhèn)(東嶼村)：海滄新城：最具發(fā)展?jié)摿εf村落的住宅區(qū)南都工業(yè)區(qū)：純工業(yè)區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7區(qū)域環(huán)境：龍池生活區(qū)屬中低端住宅和人群，環(huán)境較差，配套缺乏；規(guī)劃中仍為工業(yè)區(qū)，無(wú)重大規(guī)劃利好u區(qū)域無(wú)重大規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好。u規(guī)劃變化僅為相鄰道路要拓寬。u政府未規(guī)劃完善本區(qū)域配套。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8宗地環(huán)境：相對(duì)獨(dú)立，并有山、水、海景資源，可能依托規(guī)模，營(yíng)造與外界隔離的內(nèi)部環(huán)境及完善的生活配套本報(bào)告是嚴(yán)格保
5、密的。9實(shí)際由兩宗地組成，公寓近3000套，無(wú)疑為主導(dǎo)物業(yè)，但別墅及類別墅也有305套，約為04年廈門別墅的年消化總量；兩者總價(jià)差異較大，各自總量也不在少數(shù)。u項(xiàng)目總規(guī)劃用地638畝，總建面42.7711萬(wàn)平米u(yù)獨(dú)立別墅53580平米戶型建面戶數(shù)總價(jià)uTownhouse：17750平米：獨(dú)棟330平162250萬(wàn)u住宅：322320平米以上u單身公寓：15000平米山體獨(dú)棟別墅多層、戶型建面戶數(shù)總價(jià)小高層住宅戶型建面戶數(shù)總價(jià)親水住宅80-299420-50townhouse疊拼210平72100萬(wàn)125平萬(wàn)以上公寓40-5033012-15TH180-7180-平萬(wàn)250平130萬(wàn)本報(bào)告是嚴(yán)
6、格保密的。10發(fā)展商對(duì)一些市政及配套問(wèn)題的初步設(shè)想1、通訊解決方法：目前為漳州區(qū)號(hào)?？紤]接廈門鐵通、漳州鐵通（網(wǎng)通）的線，并考慮一次性購(gòu)買4000部小靈通贈(zèng)送業(yè)主。2、學(xué)校問(wèn)題：專題研究是否需要，有可能考慮與海滄的學(xué)校合作或買斷借讀費(fèi)。2、燃?xì)夤艿溃航òl(fā)自己鋪設(shè)。3、交通：可能購(gòu)買社區(qū)小巴，通海滄公交總站、接送學(xué)生讀書。資料來(lái)源：訪談建發(fā)李總本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11項(xiàng)目背景小結(jié)u項(xiàng)目處于漳州龍池，廈門人相對(duì)陌生的區(qū)域，但車程僅20分鐘u本區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，周邊環(huán)境不佳，配套欠缺u地塊本身具備山、遠(yuǎn)景海資源可以利用u屬于大盤物業(yè)，住宅32萬(wàn)占廈門2004年銷售量的1/10，別墅7萬(wàn)多的量占2004
7、年銷售量的2/3u為達(dá)到銷售利潤(rùn)，初步測(cè)算，TH售價(jià)5000元/平，住宅3000元/平，別墅7000元/平，商業(yè)8000元/平；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12項(xiàng)目問(wèn)題界定——研究方向1.陌生區(qū)域?競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系？抗性？如何應(yīng)對(duì)？環(huán)境不佳2.郊區(qū)化物業(yè)?階段？主動(dòng)/被動(dòng)？客戶群體？特征？3.大盤物業(yè)?啟動(dòng)期？后期節(jié)奏？核心驅(qū)動(dòng)力和資源安排？4.兩種物業(yè)類型?如何協(xié)調(diào)與運(yùn)作、開(kāi)發(fā)模式？相互影響處理？?產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)？影響？5.產(chǎn)業(yè)
