武漢華僑城東湖項(xiàng)目整體定位及啟動(dòng)區(qū)策略

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1、武漢華僑城東湖項(xiàng)目整體定位及啟動(dòng)區(qū)策略謹(jǐn)呈：武漢華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司A-27-GW-100402-9>010武漢華僑城東湖項(xiàng)H整體定位及啟動(dòng)區(qū)策略20103>..5.12項(xiàng)目組工作的階段劃分2010/04/092010/04/202010/05/122010/05/29第一階段第二階段（屮期）第三階段（終期）市場調(diào)研階段整體定位初稿匯報(bào)啟動(dòng)區(qū)策略終稿匯報(bào)u與客戶進(jìn)行首次溝通u項(xiàng)口界定及客戶口標(biāo)分析u啟動(dòng)區(qū)策略u項(xiàng)口地塊現(xiàn)場查勘u市場簡析與問題結(jié)構(gòu)化分析u物業(yè)發(fā)展建議u核心問題的提出u區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究u根據(jù)客戶意見對定位報(bào)告進(jìn)行u房地產(chǎn)市場調(diào)研u為解決核心進(jìn)行多角度多層次的深入研

2、究與分析修改u政府人員訪談u可借鑒的參考案例u參與規(guī)劃匯報(bào)并針對規(guī)劃方案u專業(yè)人士訪談提出意見u項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略u—線銷售人員訪談u規(guī)劃實(shí)施及分期構(gòu)思u消費(fèi)者訪談u市調(diào)成果溝通u整體定位與物業(yè)發(fā)展研究報(bào)告u規(guī)劃溝通并提出相應(yīng)意見和中期匯報(bào)u終稿報(bào)告木報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2項(xiàng)目開發(fā)背景的深入解析目標(biāo)理解及核心問題市場及競爭分析客戶分析項(xiàng)口發(fā)展戰(zhàn)略與定位啟動(dòng)區(qū)策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3項(xiàng)目開發(fā)背景地塊位于武昌區(qū)，為全省的政治文化中心，區(qū)地塊全價(jià)值國理現(xiàn)解彖-區(qū)位域內(nèi)政府單位、高等院校、高新產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)云集P行政定位一—湖北省委、省政府所在地，是全省的政治、文化、信息中心。漢口P產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)—

3、—商務(wù)金融中心??科教：轄區(qū)內(nèi)有東13所大專院校和48所國家、省、市級科湖研機(jī)構(gòu)；漢陽？?旅游：集屮了全市70%的風(fēng)景名勝和革命勝跡，武漢被老工業(yè)區(qū)武昌國家授予的政治文化中心6個(gè)4A級景區(qū)有5個(gè)在武昌；？?金融商貿(mào)：全省政治文化較強(qiáng)的對外輻射第三產(chǎn)業(yè)占了優(yōu)質(zhì)的客戶群地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)的85%,轄區(qū)內(nèi)屮心力和吸納力基礎(chǔ)近60家銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)；省政府所在地、？?傳統(tǒng)工業(yè)：全國最人的重人量人型企事業(yè)近期房地產(chǎn)市場表現(xiàn)區(qū)域內(nèi)人量高購買力型機(jī)床、建筑機(jī)械、鍋爐、船單位、高新科技為省內(nèi)地縣級城市的人群，對高端房地產(chǎn)舶和冷藏車輛生產(chǎn)基地；產(chǎn)業(yè)、高等校園置業(yè)客戶比例增加。市場具有較強(qiáng)支撐作云集

4、。用。武昌的城市定位及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對區(qū)域內(nèi)的中高端住宅市場具有較強(qiáng)的支持作用，高端需求始終并大量存在。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4項(xiàng)口開發(fā)背景項(xiàng)口所在的武昌大東湖片區(qū)，為市民高度認(rèn)知地塊全價(jià)值國理現(xiàn)解象-區(qū)位的口然景區(qū)，同時(shí)臨近多個(gè)區(qū)域級大型商圈徐東商青山板塊武圈鋼省項(xiàng)FI集中政府地塊團(tuán)商圈南東湖光高新區(qū)谷產(chǎn)業(yè)園武中漢南東商湖圈屮南商圈徐東商圈“東湖”——項(xiàng)目最有力的顯性溢價(jià)因子二環(huán)邊緣，外圍的城市配套價(jià)值為項(xiàng)目武漢水資源豐富，湖泊眾多，其中僅長江核心競爭力之一和東湖在市民心小具有強(qiáng)烈的價(jià)值認(rèn)知。一一臨近徐東與小南兩大區(qū)域級成熟商圈，周邊配套日趨完善。不可復(fù)制的強(qiáng)勢口然資源價(jià)值不斷提升的城市配

5、套價(jià)值得天獨(dú)厚的自然資源及城市配套基礎(chǔ)，奠定了項(xiàng)FI打造城市頂級高端居住物業(yè)的先天基礎(chǔ)，整合、利用并放大項(xiàng)目外圍的資源價(jià)值以提升項(xiàng)目價(jià)值，是項(xiàng)目未來的操作重點(diǎn)Z-O本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5項(xiàng)目開發(fā)背景聚焦到地塊周邊，大區(qū)域價(jià)值賦予本案的眾多地塊全價(jià)值國理現(xiàn)解象-區(qū)位利好作用Z外，同時(shí)也存在一?定的不利因素徐東青山板塊商武圈項(xiàng)目鋼省集中政商南府地塊團(tuán)圈東湖高光新區(qū)東部臨近武鋼集團(tuán)谷產(chǎn)業(yè)園北部臨近青山區(qū)相鄰區(qū)域?qū)Ρ景杆a(chǎn)生的不利影響主要為對居住價(jià)值及居住壞境的影響東湖北段P地塊所在東湖北段，目前屬于大東湖片區(qū)中價(jià)值相對偏低的一段；臨近青山區(qū)P北部相鄰的青山區(qū)，區(qū)域價(jià)值較低，對本案的居住價(jià)值

6、會產(chǎn)生一定的不利影響。東部工業(yè)區(qū)對項(xiàng)H居住環(huán)境的影響P武鋼集團(tuán)的煙氣排放對項(xiàng)目的居住環(huán)境具有較大的破壞性。p綜合來看，地塊西南面價(jià)值略高于東北面;p項(xiàng)冃入市應(yīng)重點(diǎn)規(guī)避存在的不利因素，選擇綜合價(jià)值最高的地塊作首期面市，建立本案作為高價(jià)值高索質(zhì)項(xiàng)目的市場認(rèn)知。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6項(xiàng)口開發(fā)背景從地塊的用地性質(zhì)及指標(biāo)來看，本案屬于以住用全地國性質(zhì)現(xiàn)解象析宅為冋現(xiàn)主體，大規(guī)模旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目F地塊：游樂、公園用地H地塊：居住用地D地塊：風(fēng)景點(diǎn)及游覽設(shè)施用地A地塊：居住用地II地塊——通達(dá)性最好，距離城市最近，A地塊——距離城市較遠(yuǎn)但私密性利于搭接城市價(jià)值。最好，目前地塊的進(jìn)入性較差性。F地塊

7、——主題旅游地產(chǎn)用地，可地塊整體解析D地塊——風(fēng)景點(diǎn)及游覽設(shè)施用地，與東四兩塊住宅用地良好搭接。為項(xiàng)目住宅部分最具價(jià)值的配套資源。P地塊的綜合性用地性質(zhì)Z下，賦予了項(xiàng)目兩點(diǎn)重要特征：綜合價(jià)值的稀缺性及住宅部分的高價(jià)值基礎(chǔ)；P住宅做為項(xiàng)FI冋現(xiàn)主體，能夠通過對項(xiàng)目內(nèi)外部價(jià)值的利用，放大項(xiàng)目整休盈利效率。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7項(xiàng)目開發(fā)背景地塊所具備的內(nèi)外部價(jià)值、大規(guī)模、中低容積地全塊國指標(biāo)現(xiàn)理彖解率，為項(xiàng)H奠定了打造高端物業(yè)的基礎(chǔ)項(xiàng)H規(guī)劃總凈用地而積為A地塊（