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《糧城二期產(chǎn)品項(xiàng)目定位、物業(yè)發(fā)展建議》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、核核心心構(gòu)建構(gòu)建未來未來——————軍糧城二期產(chǎn)品軍糧城二期產(chǎn)品項(xiàng)目定位、物業(yè)發(fā)展建議目錄一、項(xiàng)目的基本情況及整體構(gòu)思二、區(qū)域市場情況三、項(xiàng)目細(xì)分市場綜述四、客戶/指向五、項(xiàng)目定位六、物業(yè)發(fā)展建議津?yàn)I兩地生活無邊界品牌競爭的核心產(chǎn)品競爭?項(xiàng)目的基本情況及整體構(gòu)想項(xiàng)目位于天津市東麗區(qū)軍糧城中心輕軌站南側(cè)，項(xiàng)目北至津塘路，西鄰茶金路，南至軍糧城稅務(wù)所東臨規(guī)劃七號路，總建筑面積214020平方米。分二期開發(fā)，目前項(xiàng)目一期6萬平米住宅部分已全部售罄，商業(yè)已售70%，并且已經(jīng)交付使用，二期產(chǎn)品正在規(guī)劃中，09年由于年初的藍(lán)印戶口政策和拆遷帶來的
2、剛性需求，給市場帶來了比08年火爆的銷售態(tài)勢。但是，2010年政府的再次調(diào)控“國十條”及對二、三次房貸的政策收緊，我們的房子賣給誰？我們的客戶在哪里？他們的需求是什么？對于二期的產(chǎn)品，市場定位非常重要，對于市場我們很難有一個(gè)宏觀的把控，因此，在項(xiàng)目二期的開發(fā)和銷售期間必定會出現(xiàn)諸如其他樓盤的競爭，資金走勢，政策變化和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展變動(dòng)等外部影響因素。項(xiàng)目所處軍糧城中心區(qū)域，目前唯一一個(gè)商品房項(xiàng)目，整體建成后將是此區(qū)域內(nèi)一個(gè)地標(biāo)性建筑，由于二期地性為商業(yè)用地，二期定位為商住兩用公寓，要保證項(xiàng)目良性的開發(fā)、銷售狀態(tài)，樹立樓盤在整體區(qū)域市場的
3、形象，經(jīng)歷未來市場動(dòng)蕩考驗(yàn)，就應(yīng)為二期產(chǎn)品注入獨(dú)特鮮明的市場開發(fā)概念，放大項(xiàng)目個(gè)性，樹立起“廣?！逼放苾r(jià)值體系，以特色附加價(jià)值體現(xiàn)項(xiàng)目的本源價(jià)值，緊鄰輕軌，要賦予項(xiàng)目更為便捷的生活，現(xiàn)代風(fēng)格的社區(qū)，從而在激烈的樓市競爭和不斷變化的市場中脫穎而出，才能引導(dǎo)市場，創(chuàng)造出好的銷售佳績。項(xiàng)目要想在區(qū)域市場拔得頭籌，項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)必須具有超前意識，須具有極強(qiáng)的可延續(xù)性，若沒有前衛(wèi)的意識作支撐則會輕易的被市場更新?lián)Q代所淘汰，同時(shí)，要樹立一個(gè)差異化的形象，與其它樓盤拉開距離，給自己一個(gè)鮮明突顯的定位，獨(dú)特的外型及氣質(zhì)，配合項(xiàng)目開發(fā)時(shí)段，進(jìn)行拿捏到位
4、的市場推廣與廣告宣傳，從而塑造鮮明的項(xiàng)目品牌形象。津?yàn)I兩地生活無邊界項(xiàng)目二期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：43129平米總建筑面積124823平米商業(yè)建筑面積21344平米公寓建筑面積103479平米容積率：2.89?綠化率：32.44%?津?yàn)I兩地生活無邊界規(guī)劃擺位圖：津?yàn)I兩地生活無邊界東麗區(qū)重要片區(qū)的分布東麗湖溫泉度假旅游區(qū)東麗軟華明經(jīng)件園濟(jì)區(qū)東麗開發(fā)區(qū)軍糧城工業(yè)園濱海重機(jī)工業(yè)園我們項(xiàng)目屬于輕軌沿線項(xiàng)目，襯托與軍糧城工業(yè)園，延伸向津?yàn)I兩市。?區(qū)域產(chǎn)品簡分n東麗區(qū)短期住宅及公寓市場，表現(xiàn)為供大于求的態(tài)勢，但基于濱海新區(qū)的大力開發(fā)、開發(fā)區(qū)西區(qū)
5、的建設(shè)完成及區(qū)域第一居所的成功轉(zhuǎn)型，未來區(qū)域需求量會有進(jìn)一步的釋放，供大于求態(tài)勢會有所改善。n產(chǎn)品分析來看，東麗區(qū)在售樓盤目前逐漸從別墅產(chǎn)品過渡到洋房、小高層，建筑規(guī)模不等，萬科東麗湖、空港片區(qū)成為區(qū)域供應(yīng)市場支柱；隨著新城鎮(zhèn)規(guī)劃得深入進(jìn)行，第一居所的逐步轉(zhuǎn)變，二房、三房等經(jīng)濟(jì)戶型會愈加成為供應(yīng)市場主流。n從出讓地塊分析，未來東麗湖板塊成交及未來出讓地塊面積較大，導(dǎo)致未來市場競爭加大。而輕軌沿線板塊，出讓土地很少，未來將成為稀缺的輕軌沿線產(chǎn)品津?yàn)I兩地生活無邊界津河?xùn)|區(qū)東麗塘東麗區(qū)開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)路路◆東麗區(qū)域津塘路沿線房地產(chǎn)市場◆東麗區(qū)
6、域津塘路沿線房地產(chǎn)市場軍糧城開發(fā)區(qū)3.津塘路津塘路輕軌沿線房地產(chǎn)市場狀況狀況（4）重點(diǎn)項(xiàng)目容積住宅（萬商業(yè)（萬項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)項(xiàng)目位置建筑形式開發(fā)商占地戶數(shù)主力戶型率平米）平米）津塘路與月牙河南路交口以8299平米二居融科.金月灣13000高層融科智地627002.514.4815191.2南200米130135平米三居80平米一居中山門四號路與虎丘路交口96-116平米二居、123-格調(diào)竹境13400均高層天津泰達(dá)550002.614.512001（45中學(xué)操場對過）168平米三居金地紫樂府未定津塘路沿線一號橋別墅、金地740000
7、.86.2252別墅0天津市新型78-85平米一居河?xùn)|區(qū)雪蓮南路以西，龍峰高層,小高建筑材料房朝陽上品均110001070001.84.4216085-95平米兩居0路以東，津塘公路以北層地產(chǎn)開發(fā)公105-140平米三室司萬科魅力之城9000津塘公路輕軌開發(fā)區(qū)站北側(cè)小高層萬科88914?1.5113.836164086-94精裝兩居0塘沽區(qū)客運(yùn)站以西，津塘公路高層天津普利達(dá)房94-109兩室；120-136三遠(yuǎn)洋城100007000002.6200170004華北陶瓷正對面地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)室東麗一號待定東麗開發(fā)區(qū)華潤超市后高層、洋房陽光濱
8、海83300325100090平米兩室10津塘公路與茶金路交口（軍公寓,商鋪,天津市源園濱海國際新干線780067000320——未定2.4糧城）框架高層房地產(chǎn)津塘沿線項(xiàng)目，從建筑形式上看以多層、小高層以主，容積率基本在
