2010年深圳金地天悅灣營(yíng)銷策略總綱暨銷售執(zhí)行報(bào)告

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1、謹(jǐn)呈:金地（集團(tuán)）股份有限公司中國(guó)·深圳·觀瀾2011豪宅革命元年世聯(lián)地產(chǎn)金地天悅灣項(xiàng)目組2010年5月營(yíng)銷顧問階段大事件：2009年12月，?世聯(lián)提交《金地觀瀾定位報(bào)告》，為項(xiàng)目的純低密度產(chǎn)品打造提供思路。2010年4月，?世聯(lián)就項(xiàng)目核心價(jià)值梳理和產(chǎn)品打造方向進(jìn)行風(fēng)暴溝通和探討，確定了項(xiàng)目以“產(chǎn)品力”為依托打造成深圳一線豪宅，并確定多個(gè)打造點(diǎn)。2010年5月，?世聯(lián)運(yùn)用自身資源，安排對(duì)片區(qū)豪宅客戶進(jìn)行深訪，為項(xiàng)目的產(chǎn)品和配置打造方向提供依據(jù)，并提出多項(xiàng)深化建議。世聯(lián)——為卓越而來！時(shí)間事項(xiàng)世聯(lián)重大建議(金地采納)根據(jù)客群需

2、求，部分建議：?“有機(jī)農(nóng)場(chǎng)”；項(xiàng)目營(yíng)銷價(jià)?直飲水系統(tǒng)；值點(diǎn)梳理和?可選擇別墅精裝修；2010年4月16日核心訴求方?重視教育資源拓展(美加學(xué)校和深圳外國(guó)語學(xué)校)；式探討風(fēng)暴?可選別墅庭院精裝修；會(huì)?建議項(xiàng)目組建一個(gè)團(tuán)隊(duì)，為客戶提供顧問式服務(wù)，包括首席園林師、首席室內(nèi)設(shè)計(jì)師、首席物業(yè)服務(wù)師和首席藝術(shù)總監(jiān)。深度訪談近?根據(jù)目標(biāo)客戶訪談，提交配置建議：15批高端客?建議適當(dāng)減少智能化系統(tǒng)，把預(yù)算用在對(duì)品質(zhì)的提升上戶，提交：。做燈光控制及彩色可視對(duì)講，取消窗簾控制智能化；《20100516_2010年5月16日?建議增加地下車庫(kù)墻壁

3、的藝術(shù)壁畫；金地觀瀾項(xiàng)?建議電梯轎廂凈高度盡量保持在2.5米以上；目_目標(biāo)客戶?配套建議：取消雪茄吧，增加棋牌室、閱覽室在一期的深訪總結(jié)及社區(qū)文化活動(dòng)室。配置建議》項(xiàng)目概況“2011金地，全周期頂級(jí)豪宅”l總用地面積：157310㎡；l總建筑面積：343007㎡（可售面積211682㎡）；l綜合容積率：1.42；l產(chǎn)品類型：雙拼、聯(lián)排別墅、疊拼、多層；產(chǎn)品類型合拼后套數(shù)戶均面積雙拼別墅4套350㎡聯(lián)排別墅97套270㎡疊拼別墅176套252㎡8層平面480套178㎡8層復(fù)式301套200㎡目標(biāo)溝通金地觀瀾的“三高”目標(biāo)——高

4、速度、高價(jià)格、高影響力世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解硬指標(biāo)高價(jià)格、高速度3年的時(shí)間（即2013年底前），力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體100億的銷售金額。軟指標(biāo)高影響力跳出深圳，建立本項(xiàng)目在全國(guó)范圍內(nèi)的廣泛口碑和影響力。目標(biāo)解讀1︱硬指標(biāo)3年/力爭(zhēng)100億價(jià)量突破，持續(xù)兩年成為華南區(qū)域乃至全國(guó)范圍內(nèi)的豪宅銷售標(biāo)桿。年份銷售金額將整盤近100億銷售目標(biāo)分2010年下半年4億元解到2年半的銷售時(shí)間內(nèi)，2011年40億元?jiǎng)t2011年-2012年須實(shí)現(xiàn)銷售金額40億/年。2012-2013年50億元整盤銷售金額100億價(jià)速目標(biāo)1——單盤銷售金額突破百億價(jià)速目標(biāo)

5、2年均銷售金額40-50億——單盤回款速度全國(guó)領(lǐng)先本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。71、整盤銷售金額100億意味著：成為深圳房地產(chǎn)歷史上罕有的高速高價(jià)。經(jīng)典案例：星河丹堤——3年半，實(shí)現(xiàn)100億以上，總體均價(jià)3萬元/平建筑面積：360580平方米占地面積：200322.18平方米綠化率：38.00％容積率：1.80發(fā)售時(shí)間：2006年7月本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。82、每年銷售40億意味著：上海、北京年度銷售金額前三甲，深圳、廣州年度銷售金額第一位。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。9目標(biāo)解讀2︱軟指標(biāo)全國(guó)范圍影響力：強(qiáng)勢(shì)引領(lǐng)金地集團(tuán)品牌、地產(chǎn)全行業(yè)以及全

6、國(guó)豪宅客戶等三大領(lǐng)域。金地品牌全國(guó)視野影響力1——構(gòu)建金地華南獨(dú)創(chuàng)的特色作品系地產(chǎn)行業(yè)全國(guó)視野影響力2——成為全國(guó)發(fā)展商尊崇并效仿的標(biāo)版豪宅客戶全國(guó)視野影響力3——引發(fā)全國(guó)頂級(jí)豪宅客戶的矚目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。101、金地品牌全國(guó)視野：引領(lǐng)趨勢(shì)，打造金地華南獨(dú)創(chuàng)的特色作品系趨勢(shì)：全國(guó)一流發(fā)展商都在進(jìn)行豪宅系產(chǎn)品細(xì)分中信：灣區(qū)作品系?中信紅樹灣——頂級(jí)城市豪宅?中信岸芷汀蘭——改善型?中信山河——未來濱海地標(biāo)華僑城：波托菲諾作品系?波托菲諾純水岸——頂級(jí)別墅?波托菲諾天鵝堡——頂級(jí)豪宅?波托菲諾香山里——改善型本報(bào)告是嚴(yán)格保密

7、的。11金地：全周期豪宅作品系?金地崗廈2011，豪宅客戶“一未來璀璨城市地標(biāo)網(wǎng)打盡”?金地觀瀾重構(gòu)豪宅價(jià)值力：產(chǎn)品力第一的頂級(jí)豪宅?金地黃江完美養(yǎng)生：頂級(jí)山水資源豪宅本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。122、地產(chǎn)行業(yè)全國(guó)視野：成為全國(guó)發(fā)展商尊崇并效仿的標(biāo)版從推薦開發(fā)商參觀，到開發(fā)商自發(fā)慕名而來，深圳的豪宅項(xiàng)目總是那么受外地開發(fā)商的熱愛。金光華龍岸項(xiàng)目形象崗接待表統(tǒng)計(jì)序號(hào)日期客戶名稱同行人曾經(jīng)或正在操作的項(xiàng)目16.15萬科地產(chǎn)13第五園、東海岸等，他們先后來過4次27.14中海地產(chǎn)4大山地37.15彭成地產(chǎn)6坪山有幾個(gè)待開發(fā)項(xiàng)目47.16

8、招商地產(chǎn)15瀾園57.16龍園地產(chǎn)5龍園意境67.17深振業(yè)15惠陽振業(yè)城77.17和記黃埔5御峰圓87.19龍光地產(chǎn)7汕頭項(xiàng)目97.19魯能地產(chǎn)5海藍(lán)揶風(fēng)107.2中信地產(chǎn)6灣上六座117.21石澤地產(chǎn)5127.23江景地產(chǎn)6沙田凱倫灣137.23恒豐地產(chǎn)4御景水岸147.24博瑞瑞地產(chǎn)