土地拓展工作資深人士地告白

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1、實用標(biāo)準(zhǔn)一多年從事土地拓展工作的資深人士的告白這篇文是我近年來從事土地拓展工作，一些經(jīng)驗的總結(jié)。我希望可以盡量做到用數(shù)據(jù)說話。由于我長期在珠三角混，所有本文中所總結(jié)出來的城市特征，基本上都是珠三角那種典型的多中心城鎮(zhèn)型發(fā)展特征。希望不會對居住在攤大餅的城市的同學(xué)，產(chǎn)生誤導(dǎo)。本人從事的土地拓展工作，也就是拿地之前的地價測算工作。這份工作說起來可以很簡單，對照一下周邊樓盤的售價，扣除掉開發(fā)建設(shè)成本和預(yù)計利潤，剩下的就是地價。（地價=預(yù)計售價-開發(fā)成本-預(yù)計利潤）然而，由于土地市場競爭的血腥和慘烈，單純的以目前周邊樓盤的售價做簡單對照，來確定預(yù)計售價，一定沒法競得土地。我們必須要相對準(zhǔn)

2、確的判斷出，2到3年后的樓價漲幅，并以此來計算預(yù)計售價。對未來的漲幅判斷得越準(zhǔn)確，理據(jù)越充分，在土地市場上的競價能力就越強。因此，這就逼迫著地產(chǎn)投資人，去尋找隱藏在房價上升背后的，客觀規(guī)律。我必須要說的是，任何地產(chǎn)投資人做出的預(yù)測，都會在極快的時間內(nèi)得到市場檢驗。從獲取土地，到開售，（中間需要設(shè)計、報建、施工至預(yù)售進度）業(yè)內(nèi)品牌地產(chǎn)商的平均所需時間，大致是20個月的時間，也就是1年零8個月。投資人做出的預(yù)計售價建議，在這個時間就要得到檢驗。如果檢驗結(jié)果正確，那么這個投資人將得到重視；而如果檢驗結(jié)果錯誤，文案大全實用標(biāo)準(zhǔn)他必然會失業(yè)，而且也極可能會面臨不得不改行的厄運，因為他的責(zé)任

3、無可推脫，他造成的損失無可彌補，業(yè)內(nèi)也將很快知道他的糗事，并會在這個小圈子里反復(fù)傳播。而且，地產(chǎn)投資人幾乎時刻都要面對不同的地塊，他們都需要做出預(yù)計售價的判斷。就我而言，我所在的城市，一年推出市場的地塊超過50宗，平均每個星期，就會有一宗在這個城市不同區(qū)域的地塊推出市場。投資人必須要判斷這些地塊是否具有投資價值，價值有多大。如果投資人僅僅只知道一個目前的市場銷售數(shù)據(jù)，而對數(shù)據(jù)背后的客觀規(guī)律毫無認知，那么他犯下重大的判斷錯誤，就只是一個時間問題了。不是今天，就是明天，他必然會因為過高或過低的預(yù)計售價，從而導(dǎo)致拿下爛地，或者錯過好地。純粹基于生計所迫，我開始試圖透過無窮無盡的市場銷售

4、數(shù)據(jù)，探尋城市房地產(chǎn)的根本規(guī)律。對房地產(chǎn)的需求，一般而言，按從低到高的順序可分為：首次置業(yè)型需求、改善型需求、投資需求和投機需求。我對上述需求的理解是：任何一種需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次置業(yè)型的客戶，他們也會有投資保值的要求。改善型的客戶，隨時都可能在樓市大漲的時候賣樓。每一個城市，都會體現(xiàn)出以某一種需求為主的特征。舉例而言，珠海江門和肇慶，是典型的首次置業(yè)型需求城市。（很不幸，把珠海放在這里了。珠海由于其莫名其妙的旅游城市的定位，人口又少，經(jīng)濟也相當(dāng)落后，一直都是做點首次置業(yè)型客戶的生意。它最近樓市大漲，開始表現(xiàn)出強烈的投機型特征，這也是這種旅游城市的樓市特點：在首次

5、置業(yè)和投機型需求之間跳躍，暴漲暴跌特征明顯。）佛山東莞，就是典型的改善型需求為主的城市。文案大全實用標(biāo)準(zhǔn)文案大全實用標(biāo)準(zhǔn)廣州大致是介于投資性需求與改善型需求之間。而深圳，介于投資與投機之間。中山和惠州是兩個非常特殊的城市。中山是純粹由鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并而成的一個怪胎，沒有市區(qū)，它的需求大致介于首次置業(yè)型和改善型之間。而惠州，是一個投機盛行的城市，它受深圳的投機之風(fēng)影響太深。當(dāng)然，這只是我對珠三角幾個城市的需求特征做出的簡單總結(jié)，在一個城市的內(nèi)部不同區(qū)域，又體現(xiàn)出不同的特征。譬如，以廣州為例，天河中心區(qū)是投資性需求旺盛，而番禺區(qū)目前表現(xiàn)出的是改善型需求為主，花都區(qū)，就正在從首次置業(yè)階段，向改

6、善型需求階段過渡。不同的需求，所表現(xiàn)出的樓市外部特征，差異非常明顯。這個我可以做詳細的說明。首次置業(yè)型需求對產(chǎn)品的要求不高，1梯4戶、6戶、8戶都非常常見，客戶對通風(fēng)采光之類沒有特別的需求，對房屋朝向的要求也不高，最大的關(guān)注點，是價格。凡是以首次置業(yè)型需求為主的城市，其樓價漲幅都很低，樓市會長期維持在一個穩(wěn)定的水平線上。產(chǎn)品以小高層或多層為主，以樓梯房最常見，即使有電梯，也只需要一部電梯。客戶在心理上會對兩部電梯存在反感，因為這會導(dǎo)致他們的分?jǐn)偮试黾佣梅柯式档?。毛坯交房最為常見，裝修交房受到極大的反感，因為這將增加首付的額度。品牌地產(chǎn)商一般不愿意進入這類城市，即使進入了，品牌地

7、產(chǎn)商也難以實現(xiàn)品牌溢價，只能和周邊的零星開發(fā)商等價賣。改善型需求為主的城市，對產(chǎn)品的要求很高。一梯兩戶，南北對流，舒適的電梯間和入戶大堂。面積越大的房子，賣得越貴。（這與廣大在攤大餅的一線城市居住的同學(xué)的經(jīng)驗剛文案大全實用標(biāo)準(zhǔn)好相反）裝修交房不受到鼓勵，但也不導(dǎo)致反感。但如果開發(fā)商試圖在裝修上賺一筆，試圖通過裝修實現(xiàn)產(chǎn)品溢價，也不可能做到。因為我們的改善型客戶在裝修上都有著自己的思路，他們要裝點自己的天地，實現(xiàn)自己的夢想，要在自己的大房間里大大的舒一口氣。一旦城市的房地產(chǎn)市場，從