長春華瀚四季花園營銷推廣執(zhí)行方案

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1、華瀚·四季花園七天攻堅戰(zhàn)暨9-10月營銷推廣執(zhí)行方案目錄?背景分析?產(chǎn)品分析?產(chǎn)品定位?推廣策略?推廣執(zhí)行?視覺表現(xiàn)1背景分析長春花園洋房發(fā)展概述產(chǎn)品定義在長春，“花園洋房”已經(jīng)基本被定性為：介于別墅和普通多層住宅之間的中高端的住宅產(chǎn)品，建筑上以4-5層為主，以平層產(chǎn)品為主兼有少量復(fù)式，面積區(qū)間在100-200平米之間，主力產(chǎn)品的面積集中在130-170平米左右，強(qiáng)調(diào)對建筑風(fēng)格的塑造、居住環(huán)境與景觀的打造及園區(qū)的高綠化率。發(fā)展歷程長春的花園洋房始于2004年，萬科·上東區(qū)在長春推出其首創(chuàng)的專利產(chǎn)品“情景花園洋房”，以其僅4層、層層退臺、戶戶均有專屬露臺、一層庭院入戶

2、的創(chuàng)新設(shè)計，一面市便受到購房者的青睞，成為長春花園洋房的開山之作，其銷售價格從3500元一路上漲至6000元；萬科·上東區(qū)的“情景花園洋房”產(chǎn)品至2005年底已基本售罄，此后“花園洋房”在長春出現(xiàn)了階段性的真空，市場上沒有該類型產(chǎn)品出現(xiàn)；長春花園洋房發(fā)展概述發(fā)展歷程2007年，融創(chuàng)·上城三期推出COPY自北京金地格林小鎮(zhèn)6期產(chǎn)品的“花墅洋房”，得到了市場的推崇，一路銷售順暢，重新帶動了市場新一輪“花園洋房”熱潮；2007年11月，長影世紀(jì)村推出其收官的花園洋房產(chǎn)品“長影南湖洋房”；2008年是長春的“花園洋房”年融創(chuàng)上城繼續(xù)主推其三期的“花墅洋房”產(chǎn)品，以穩(wěn)步平銷、

3、小幅加推的節(jié)奏不斷推動花園洋房的市場熱度；凈月板塊成為花園洋房的聚集區(qū)域：富奧臨河灣項目推出少量情景洋房，以別墅產(chǎn)品為主的中信城推出“德芳斯花園洋房”，華業(yè)玫瑰谷推出了體量較多的花園洋房產(chǎn)品；同時，中海國際社區(qū)、亞泰櫻花苑等項目的多層住宅均價超過5000元，使“多層洋房”開始出現(xiàn)與花園洋房并軌的趨勢；長春花園洋房發(fā)展概述發(fā)展歷程2009年長春的花園洋房繼續(xù)升溫融創(chuàng)上城推出第三代“花墅洋房”，依托其成熟的園區(qū)景觀與居住氛圍，借助市場形勢的重新向好及多層產(chǎn)品開始稀缺的大環(huán)境，創(chuàng)造了持續(xù)的熱銷，均價從4500元（2008年下半年受市場影響價格有所下調(diào)）一路上漲至6000元

4、，并且推出一批售罄一批，市場熱度空前；力旺·弗朗明歌花園洋房組團(tuán)“塞歌維亞”一經(jīng)推出即接近售罄；復(fù)地集團(tuán)在長春的首個項目“復(fù)地·凈月國際推出”“復(fù)地·歌德堡森林”組團(tuán)，主打全新的創(chuàng)享花園洋房；花園洋房成為市場上的熱點產(chǎn)品：眾多價格和花園洋房接近的項目，紛紛將產(chǎn)品定義為“多層洋房”或者“花園洋房”；萬盛·理想國、信達(dá)·東灣半島等項目均計劃在后續(xù)產(chǎn)品中推出花園洋房產(chǎn)品。代表性產(chǎn)品純花園洋房：融創(chuàng)上城、力旺·塞歌維亞（今年無可推售產(chǎn)品，暫不研究）、復(fù)地·凈月國際（哥德堡森林）、萬科潭溪洋房類花園洋房：華業(yè)·玫瑰谷、中信城、萬盛·理想國、力旺·格林春天、中海國際社區(qū)、綠地·

5、英湖印象、亞泰·櫻花苑、信達(dá)·東灣半島、月潭·半山洋房、融創(chuàng)上城—項目概況物業(yè)地址：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)硅谷大街與飛躍路交匯處開發(fā)商：長春融創(chuàng)置地占地面積：585300平方米建筑面積：580000平方米容積率：目前為1建筑形態(tài)：別墅、花園別墅、花墅洋房、高層、公寓建筑風(fēng)格：德式風(fēng)格融創(chuàng)上城花園洋房特征此部分為退臺式陽臺，樓層越高套內(nèi)面積越小1-2層為底躍產(chǎn)品，3-5/6為平層頂樓贈送閣樓一樓贈送花園及半地下室融創(chuàng)上城三期花園洋房產(chǎn)品共754套，2007年11月首次開盤于2009年7月售罄，三期產(chǎn)品戶型有二室（105㎡）、三室（119、142、165㎡）、五室（234、23

6、7㎡）。目前準(zhǔn)備銷售的為四期花園洋房共計13棟，都為5-6層，每層戶型都一樣，共約200套左右，2009年8月開始排號，預(yù)交誠意金20000元，開盤期間可享受9.9折的優(yōu)惠，截止到9月8日共累計排號180組。三期花園洋房產(chǎn)品共有六種戶型，分別為二室（98㎡）、三室（121、143、209㎡）、四室（162、223㎡），各面積戶型平均分配。上城圣地維拉四期花園洋房產(chǎn)品近況?目前預(yù)計均價為6500元/㎡左右，開盤除VIP排號客戶享受一次性9.9折以外，無其他優(yōu)惠；?首次開盤時間暫時未定，首次開盤將推出200多套花園洋房中的100套，共計5棟房源。購買花園洋房客戶信息?客

7、戶構(gòu)成：多為一汽廠區(qū)高層、周邊大學(xué)教授、醫(yī)院主任以上職稱者、私企老板等；?區(qū)域來源：一汽、高新、朝陽這三個區(qū)域為主要的購買區(qū)域；?職業(yè)收入：由于花園洋房的面積較大，單價較高，產(chǎn)品形式檔次較高，購買者一般職業(yè)收入均在5000元/月以上，家庭收入在10000元/月以上。融創(chuàng)上城花園洋房四期為最后一期，四期以后規(guī)劃為高層、公寓、會所、商鋪類產(chǎn)品。三期花園洋房推盤時間節(jié)點?2007年11月首次開盤推出5棟花園洋房共計100套左右，均價5100-5200元/㎡；?2008年先后開盤3次共計200多套房源，均價5300-5400元/㎡；?2009年4月25日加推120套花園