江蘇無(wú)錫蕩口古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)整體思路匯報(bào)方案

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1、蕩口古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)整體思路匯報(bào)方案前言“長(zhǎng)三角古鎮(zhèn)游”——是近年來(lái)長(zhǎng)三角地區(qū)居民短期假日游的主要熱門(mén)產(chǎn)品之一；也是廣大中國(guó)腹地乃至世界范圍內(nèi)的游客閱讀中國(guó)江南水鄉(xiāng)、體驗(yàn)江南歷史文化風(fēng)采的一處定向旅游選擇。故而，我們應(yīng)該樂(lè)觀的看到蕩口古鎮(zhèn)未來(lái)發(fā)展的美好市場(chǎng)前景。對(duì)比長(zhǎng)三角地區(qū)以周莊、同里、甪直、烏鎮(zhèn)、西塘、木瀆六大古鎮(zhèn)為代表的節(jié)假日游客井噴畫(huà)面，我們有理由相信“蕩口古鎮(zhèn)必將以其獨(dú)特的多元文化符號(hào)，有力的切割長(zhǎng)三角古鎮(zhèn)游的市場(chǎng)份額”。另一方面，面對(duì)來(lái)自六大古鎮(zhèn)的市場(chǎng)割據(jù)、周邊新興開(kāi)發(fā)的古鎮(zhèn)項(xiàng)目的快速崛起，我們也

2、要理性面對(duì)、沉著準(zhǔn)備：1）藍(lán)海競(jìng)爭(zhēng)策略的崛起——純粹。初見(jiàn)六大古鎮(zhèn)，覺(jué)得千篇一律，都是小橋、流水、人家；但各古鎮(zhèn)占據(jù)旅游市場(chǎng)份額告訴我們——有的直接成為了江南古鎮(zhèn)的代名詞，有的成為了地方旅游的形象與名片，有的僅為區(qū)域旅游的組成與選擇；有的成為游客趨之若鶩的體驗(yàn)勝地，有的卻只成為人們一次性打發(fā)小假期的無(wú)奈之選。究其原因，首先根本立足于“純粹”。這種“純粹”主要表現(xiàn)在水鄉(xiāng)生活文化、手工作坊文化、民俗活動(dòng)演繹、特色旅游商品、特色地方美食等人文層面。2）周邊旅游資源的整合策略——捆綁營(yíng)銷(xiāo)。一個(gè)古鎮(zhèn)、一處景點(diǎn)，縱使萬(wàn)般

3、優(yōu)質(zhì)，也僅此一日游的旅游經(jīng)營(yíng)模式。這對(duì)于古鎮(zhèn)自身經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)升級(jí)、租金遞增都框定了上線。所以一定要通過(guò)與地方政府宣傳、旅行社產(chǎn)品整合、捆綁打包、周邊景區(qū)互動(dòng)等系列經(jīng)營(yíng)行為，提升游客選擇可能、提升游客量。3）文化牽頭，步步為贏。古鎮(zhèn)旅游商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，旅游+商業(yè)+地產(chǎn)，前提是讓投資者、關(guān)聯(lián)行業(yè)、游客三者先認(rèn)可該項(xiàng)目的旅游價(jià)值，在此基礎(chǔ)上，談商業(yè)運(yùn)營(yíng)（商業(yè)宣傳、招商、入駐與運(yùn)營(yíng)管理），而后才能兌現(xiàn)其地產(chǎn)價(jià)值?？v觀任何一個(gè)成功古鎮(zhèn)，都是這三者的循序推進(jìn)過(guò)程。所以，在項(xiàng)目炒作上，必須要立足“旅游先導(dǎo)，招商跟進(jìn)”的運(yùn)營(yíng)

4、思路。這就要先行解決本案（蕩口古鎮(zhèn)）旅游價(jià)值的受眾認(rèn)知與認(rèn)可，表述在具體問(wèn)題上，就是就解決本案紅海市場(chǎng)中的“藍(lán)海戰(zhàn)略”——古鎮(zhèn)特質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)。江南挖掘古鎮(zhèn)特質(zhì)——包裝旅游賣(mài)點(diǎn)——奠定投資信心——開(kāi)展招商進(jìn)駐古鎮(zhèn)江南Style在江南橫向?qū)Ρ荣?江南競(jìng)爭(zhēng)策略耀江南運(yùn)營(yíng)定位卜江南經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)播江南營(yíng)銷(xiāo)推廣游江南業(yè)態(tài)布局第一篇在江南1.蕩口古鎮(zhèn)在無(wú)錫2、蕩口古鎮(zhèn)在蘇錫虞3、蕩口古鎮(zhèn)在長(zhǎng)三角4、蕩口古鎮(zhèn)在江南【對(duì)比分析】1.1.蕩口古鎮(zhèn)在無(wú)錫?城市旅游景點(diǎn)空間集聚（環(huán)湖&市區(qū)）?傳統(tǒng)景點(diǎn)與現(xiàn)代景點(diǎn)相得益彰（旅游路徑依賴不明顯）?

5、蕩口古鎮(zhèn)為飛地型旅游景點(diǎn)（城市東南角）?鵝湖鎮(zhèn)屬地經(jīng)濟(jì)基本面不足（不具備基礎(chǔ)客群）?交通滿足可達(dá)性，通達(dá)度不足?與區(qū)域熱點(diǎn)旅游產(chǎn)品打包借勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)【對(duì)比分析】1.2.蕩口古鎮(zhèn)在蘇錫虞?景點(diǎn)落處蘇錫虞重心點(diǎn)?旅游客源地區(qū)域空間輻射均好性?分割蘇錫虞屬地客源（2000萬(wàn)人）?三地文化高度重疊性（旅游吸引力降低）?蕩口古鎮(zhèn)特質(zhì)化營(yíng)銷(xiāo)對(duì)于客源分割的重要性?一階段營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)區(qū)域【對(duì)比分析】1.3.蕩口古鎮(zhèn)在長(zhǎng)三角?景點(diǎn)發(fā)展第二階段重點(diǎn)爭(zhēng)奪客源目的地區(qū)域?外部交通通達(dá)度高，利于景區(qū)吸引力締造?通過(guò)1H交通圈游客口碑效應(yīng)傳播?2

6、H交通圈游客旅游興趣倒逼景區(qū)特質(zhì)賣(mài)點(diǎn)打造?從一日游向度假游旅游功能升級(jí)2H交通圈【對(duì)比分析】【對(duì)比分析】1.4.蕩口古鎮(zhèn)在江南?蕩口古鎮(zhèn)位于江南古鎮(zhèn)熱點(diǎn)旅游區(qū)域最北部?空間上擺脫江南古鎮(zhèn)紅海競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系?空間上本案對(duì)江蘇沿江、蘇中地區(qū)的輻射效應(yīng)強(qiáng)?密集的古鎮(zhèn)景點(diǎn)倒逼各古鎮(zhèn)景區(qū)差異化競(jìng)爭(zhēng)?空間上擺脫競(jìng)爭(zhēng)——蠶食1~2H小時(shí)客源?品牌上無(wú)從競(jìng)爭(zhēng)——打造差異化特質(zhì)賣(mài)點(diǎn)【對(duì)比分析】第二篇賽江南蕩口古鎮(zhèn)內(nèi)部資源梳理1、臨湖徜水/水非凡2、闋重院藏/墨非凡3、十步芳草/人非凡4、玉盤(pán)珍饈/物非凡5、四時(shí)八節(jié)/畫(huà)非凡【競(jìng)爭(zhēng)策略

7、】2.1.臨湖徜水/水非凡鵝湖，八千里鵝湖，是蕩口古鎮(zhèn)風(fēng)景區(qū)區(qū)別于其他江南古鎮(zhèn)的最大特質(zhì)。為景區(qū)提供了強(qiáng)大的旅游外延體驗(yàn)的同時(shí)，也為古鎮(zhèn)游提供了豐富的湖產(chǎn)、湖鮮，更為古鎮(zhèn)未來(lái)的可持續(xù)縱深開(kāi)發(fā)，提供了優(yōu)質(zhì)的先天自然資源。【競(jìng)爭(zhēng)策略】古鎮(zhèn)游特質(zhì)（一）【體驗(yàn)】鵝湖水上游古鎮(zhèn)游特質(zhì)（二）【美食】鵝湖湖鮮美食（動(dòng)、植物）古鎮(zhèn)游特質(zhì)（三）【民俗】鵝湖采收節(jié)古鎮(zhèn)營(yíng)銷(xiāo)推廣特質(zhì)（一）◆蕩口古鎮(zhèn)旅游風(fēng)景區(qū)縱深發(fā)展規(guī)劃◆超強(qiáng)游客號(hào)召力塑造◆圍繞鵝湖節(jié)氣性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)保障【競(jìng)爭(zhēng)策略】2.2.闋重院藏/墨非凡闋重院藏的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)。沿北倉(cāng)河河

8、道南北兩岸，高門(mén)巨閥、鱗次櫛比。歷經(jīng)唐、宋、元、明、清五朝的一寺一廟（甘露寺、烈帝廟），穿梭明、清兩代的華氏建筑群（華太師府、故居、祖祠、義莊、牌樓、學(xué)堂等），始建民國(guó)的豪裝西式花園洋房上海灘大亨蔡鴻生舊居，……舊石橋、故居、老莊古祠、古井古樹(shù)古戲臺(tái)、古寺老廟，不一樣的古鎮(zhèn)，源自不一樣的江南古鎮(zhèn)潑墨功底。古鎮(zhèn)游特質(zhì)（四）【體驗(yàn)】錢(qián)偉長(zhǎng)故居【體驗(yàn)】華蘅芳故居【體驗(yàn)】華君武故居【體驗(yàn)】老義莊【體驗(yàn)】王莘