2013小長山島進(jìn)東頤寶臻品項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

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1、小長山島進(jìn)東頤寶臻品項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分項(xiàng)目總論1、項(xiàng)目背景1.1項(xiàng)目名稱本次進(jìn)行可行性研究的項(xiàng)目名稱：小長山島進(jìn)東頤寶臻品項(xiàng)目1.2委托方委托方：大連進(jìn)東建設(shè)集團(tuán)有限公司1.3承擔(dān)可行性研究工作的單位承擔(dān)本次可行性研究工作的單位：大連新峰房地產(chǎn)顧問有限公司1.4研究工作依據(jù)本次進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究工作的依據(jù)如下：1、委托方提供的相關(guān)資料。2、我公司對大連市、長?？h及小長山島房地產(chǎn)市場的調(diào)研資料。3、大連市、長?？h、小長山島經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和城市規(guī)劃。4、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》（建設(shè)部2000年9月18日發(fā)布）。5、新峰地產(chǎn)信息資源決策支持系統(tǒng)（

2、CRIDAS）。1.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和容積率項(xiàng)目地塊東至林地，南至孫廟線，西至孫廟線，北至蠣養(yǎng)線。項(xiàng)目距港口約5公里，距鄉(xiāng)政府約2公里?？傉嫉孛娣e約為25.98萬平方米，總建筑面積約40.56萬平方米，規(guī)劃容積率約1.561。新峰地產(chǎn)·1小長山島進(jìn)東頤寶臻品項(xiàng)目可行性研究報(bào)告本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及各期開發(fā)面積配比建議項(xiàng)目數(shù)值單位備注總占地面積259767.16㎡總建筑面積405587.2㎡住宅建筑面積358685.2㎡產(chǎn)品其中物業(yè)管理用房450㎡公建配套設(shè)施面積46902㎡以及會所1560㎡其中物業(yè)管理用房450㎡、一期89311.48㎡會所1560㎡以及回遷房2580

3、5㎡二期106149.6㎡分期三期105539.08㎡四期104587.04㎡停車位458個容積率1.561—綠化率40%—1.6報(bào)告成立的假設(shè)條件本項(xiàng)目按照委托方提供的規(guī)劃指標(biāo)以及預(yù)期設(shè)定的項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位和開發(fā)周期進(jìn)行開發(fā)。項(xiàng)目開發(fā)周期為5.5年，其中建設(shè)周期為4.5年，銷售期為4.5年，項(xiàng)目建設(shè)1年以后開始銷售。土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)發(fā)生在當(dāng)年建設(shè)期初期，配套費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生。項(xiàng)目經(jīng)營成本、各種運(yùn)營稅費(fèi)在項(xiàng)目運(yùn)營期內(nèi)按年計(jì)算。根據(jù)委托方提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域市場的情況、委托方對項(xiàng)目的預(yù)期及初步的產(chǎn)品定位，本

4、報(bào)告以1.561容積率來測算，產(chǎn)品類型為別墅、多層、小高層、高層及公建配套設(shè)施。2、可行性研究結(jié)論2.1項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目規(guī)模較大，確定開發(fā)周期為5.5年。新峰地產(chǎn)·2小長山島進(jìn)東頤寶臻品項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2.2投資估算和資金籌措本項(xiàng)目的總投資估算1,769,867,348元，在建設(shè)期4.5年內(nèi)投入。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源包括三個渠道：一是企業(yè)自有資金；二是銀行融資；三是銷售回款。2.3項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)按項(xiàng)目土地取得成本386,129,971元（含契稅）計(jì)算如下：開發(fā)商投資利潤率（稅后）：52.61%；自有資金利潤率（稅后）：175.37%；稅前財(cái)務(wù)凈

5、現(xiàn)值：596,535,246元；稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：441,135,481元；稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：97.12%；稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：84.24%；項(xiàng)目總投資：1,769,867,348；項(xiàng)目總收入：3,755,719,908元；項(xiàng)目回收期：靜態(tài)投資回收期1.95年；動態(tài)回收期為2.27年。2.4項(xiàng)目綜合評價本報(bào)告以委托方提供的地塊規(guī)劃條件為基礎(chǔ)，從市場、財(cái)務(wù)分析兩個角度對其實(shí)施的可行性進(jìn)行論證和評價，進(jìn)而對本項(xiàng)目規(guī)劃及未來開發(fā)提出建議。本項(xiàng)目位于小長山島中心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，自然景觀資源豐富。目前小長山島以及整個長?？h的房地產(chǎn)市場處于初步發(fā)展階段，在售房地產(chǎn)項(xiàng)目少

6、，品質(zhì)較低，產(chǎn)品類型不豐富，項(xiàng)目營銷方式落后。本項(xiàng)目為小長山島乃至整個長?？h規(guī)模最大、品質(zhì)最高、產(chǎn)品類型最豐富、營銷推廣途徑最廣和力度最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目優(yōu)勢突出、一枝獨(dú)秀。隨著長山跨海大橋的建設(shè)、小長山島及長?？h各項(xiàng)規(guī)劃，新峰地產(chǎn)·3小長山島進(jìn)東頤寶臻品項(xiàng)目可行性研究報(bào)告尤其是海島旅游規(guī)劃的逐漸實(shí)施，小長山島的旅游業(yè)發(fā)展將與房地產(chǎn)業(yè)互相依賴、互相促進(jìn)，共同迎來各自的快速發(fā)展時期。屆時，本項(xiàng)目的最大價值將會得到實(shí)現(xiàn)。基于以上情況，對本項(xiàng)目擬定的規(guī)劃方案進(jìn)行財(cái)務(wù)測算和分析，顯示本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益上可行、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)勢明顯。建議開發(fā)商要注重防范在銷售環(huán)節(jié)、

7、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)及建造環(huán)節(jié)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，盡早開發(fā)，及早收益。新峰地產(chǎn)·4小長山島進(jìn)東頤寶臻品項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第二部分市場環(huán)境分析1、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究1.1長?？h概況近年來隨著“十二五”規(guī)劃的大力推進(jìn)，大連經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展階段，長?？h作為大連最東邊的區(qū)縣，也受到了較大的影響，經(jīng)濟(jì)迅速崛起，旅游產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。同時長海縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也必將促進(jìn)大連整體經(jīng)濟(jì)形勢的向好發(fā)展，因此大連與長?？h之間形成了較為緊密的關(guān)系，互相促進(jìn)、互相影響。1.1.1城市地理位置大連市位于中國遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的圈首，是京津的門戶，北依中國東北的遼寧省、吉林省、

8、黑龍江省和內(nèi)蒙古自治區(qū)廣