山東紅星美凱龍凱利MALL項(xiàng)目操盤(pán)策略思考和輸理

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1、山東紅星·美凱龍凱利MALL項(xiàng)目操盤(pán)策略思考和輸理2010年5月2日上海奧仕澤·紅星美凱龍項(xiàng)目組1?前言?以銷(xiāo)售為主要考慮方向，將之前對(duì)項(xiàng)目的思考和分析，進(jìn)行輸理，形成操作戰(zhàn)略共識(shí)！從而對(duì)工作開(kāi)展起到指導(dǎo)和引領(lǐng)方向作用；總體上講本項(xiàng)目我們認(rèn)為關(guān)鍵點(diǎn)是做好以下三點(diǎn)：?1、做好渠道銷(xiāo)售（坐銷(xiāo)行銷(xiāo)分銷(xiāo)）?2、做好產(chǎn)品力包裝（返租政策的制定，需要采取部分保密措施）?3、強(qiáng)打紅星·美凱龍主題（第七代產(chǎn)品入駐濰坊）上海奧仕澤·紅星美凱龍項(xiàng)目組2?完成開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售任務(wù)目標(biāo)之工作按如下順序進(jìn)行分解：《總體樓盤(pán)的操作思考》（本

2、方案）《基礎(chǔ)性準(zhǔn)備工作》《推廣計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則》（已經(jīng)提交工作表）（推廣計(jì)劃）上海奧仕澤·紅星美凱龍項(xiàng)目組3《總體樓盤(pán)的操作思考》上海奧仕澤·紅星美凱龍項(xiàng)目組41234項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)工計(jì)劃項(xiàng)目預(yù)售證進(jìn)度市場(chǎng)情況765營(yíng)銷(xiāo)脈絡(luò)思考（層層深入主營(yíng)銷(xiāo)整體形象思考（高端占位）整體推盤(pán)計(jì)劃（時(shí)題清晰）間節(jié)點(diǎn)圖）8910營(yíng)銷(xiāo)工作內(nèi)容（將所可銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)安排招商實(shí)現(xiàn)安排能運(yùn)用的營(yíng)銷(xiāo)方式、工具匯總）上海奧仕澤·紅星美凱龍項(xiàng)目組5一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)要求?2010年6月-2011年5月年度要求完成總銷(xiāo)售額3億；?整體樓盤(pán)的詳細(xì)開(kāi)發(fā)計(jì)

3、劃，所有的開(kāi)發(fā)實(shí)施將以財(cái)務(wù)計(jì)劃形成的模型為準(zhǔn)，合理的制定項(xiàng)目的現(xiàn)金流和利益部分；?《財(cái)務(wù)計(jì)劃表》上海奧仕澤·紅星美凱龍項(xiàng)目組6二、開(kāi)工計(jì)劃?財(cái)務(wù)計(jì)劃要求的回款部分將需要開(kāi)工量的積極配合，而開(kāi)工量將決定階段性工程投入的資金量；《開(kāi)工計(jì)劃表》上海奧仕澤·紅星美凱龍項(xiàng)目組7三、預(yù)售許可證領(lǐng)取計(jì)劃?作為銷(xiāo)售計(jì)劃，需要配合，確保前置條件（其他銀行按揭貸款支持安排、簽約定單合同審批流程等細(xì)節(jié)問(wèn)題甲方配合支持）《預(yù)售許可時(shí)間表》上海奧仕澤·紅星美凱龍項(xiàng)目組8四、市場(chǎng)情況切入點(diǎn)1切入點(diǎn)21、市場(chǎng)供應(yīng)世界城沿街商（家居）億

4、豐廣（地下出租）地一大5月鋪，其中商業(yè)（出租招商）國(guó)10月場(chǎng)40萬(wàn)方商住5安商廈。搜酷道，約5萬(wàn)方。先招下旬約4萬(wàn)方月月萬(wàn)方。7月開(kāi)售城，商業(yè)約3萬(wàn)商4月在售月月方（地下面積5月中旬（局部產(chǎn)權(quán)返6月（局部產(chǎn)權(quán)返8月（家居）二10月下旬統(tǒng)一招商出租）新天地購(gòu)中旬租）五道廟商期億豐廣場(chǎng)租）V1廣物城臨街商業(yè)街，約10萬(wàn)5萬(wàn)方。場(chǎng)，約8萬(wàn)鋪，銷(xiāo)售部分方。方（已招兩為剩余約4萬(wàn)年）方。2010年直接對(duì)外銷(xiāo)售的競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品供應(yīng)量：20萬(wàn)方，總的投資性產(chǎn)品供應(yīng)量則非常大，2010年接近50萬(wàn)方！由于以上項(xiàng)目在2010年

5、都將擇機(jī)而動(dòng)，因此，我們會(huì)按《月競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析報(bào)表》，《月各類(lèi)媒體發(fā)布的匯總》等方式及時(shí)深化并提供分析依據(jù)；具體分別見(jiàn)以上文件，了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，本文僅按市場(chǎng)情況綜述！所有的操盤(pán)推廣考慮，需要重視我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手！上海奧仕澤·紅星美凱龍項(xiàng)目組92、本項(xiàng)目基本節(jié)點(diǎn)圖建材團(tuán)購(gòu)·房展會(huì)活動(dòng)10月美凱龍開(kāi)業(yè)即A館開(kāi)盤(pán)5月中下旬銀座家居（10萬(wàn)方分兩批推出）開(kāi)盤(pán)目前時(shí)5·30交付售樓6月中下旬B館開(kāi)B館5月1日間節(jié)點(diǎn)處盤(pán)銷(xiāo)售正式動(dòng)工10月金秋房展會(huì)6月初售樓處正式對(duì)外開(kāi)放所有的推盤(pán)計(jì)劃制定，首先需要遵循以上的時(shí)間節(jié)點(diǎn)圖以確

6、保推廣的針對(duì)性！（以上節(jié)點(diǎn)為目前雙方已經(jīng)基本確定的信息，若需要改變則整個(gè)計(jì)劃同步調(diào)整。上海奧仕澤·紅星美凱龍項(xiàng)目組10五、本項(xiàng)目的整體入市計(jì)劃二期10月左右推出：紅星·美凱龍凱利MALL家紡軟裝直營(yíng)中心第一期六月底左右推出：紅星·美凱龍凱利MALL（B區(qū)為可售部分C為甲方持有）三期11年3月左右推出：燈飾館中心四期：住宅部分（待定）——解釋的時(shí)候需要對(duì)客戶答疑有所變更的彈性！關(guān)于業(yè)態(tài)定位：原先提交的“項(xiàng)目策動(dòng)案”中已經(jīng)就業(yè)態(tài)規(guī)劃定位提出了詳細(xì)的分析說(shuō)明！上海奧仕澤·紅星美凱龍項(xiàng)目組11六、形象占位依靠紅星

7、美凱龍拉動(dòng)項(xiàng)目快速銷(xiāo)售并盡可能的獲得溢價(jià)收益！這就是本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的根本目的，也就是說(shuō)在產(chǎn)品定位基本方向確定的基礎(chǔ)上，營(yíng)銷(xiāo)工作將以達(dá)到以上目標(biāo)構(gòu)建主要工作范疇。紅星·美凱龍凱利MALL一座家居航母的超越演繹！超越歷史：改變了山東濰坊家居文化，引領(lǐng)了整個(gè)魯中家居潮流；超越競(jìng)爭(zhēng)：中國(guó)家居第一品牌紅星美凱龍強(qiáng)勢(shì)登陸，攻占魯中家居顛峰之作；超越自我：不斷的升級(jí)完善是紅星美凱龍永恒財(cái)富神話的經(jīng)營(yíng)真諦；上海奧仕澤·紅星美凱龍項(xiàng)目組12階段主要推廣切入點(diǎn)1、山東濰坊，紅星美凱龍來(lái)了……2、紅星·美凱龍凱利MALL第七代標(biāo)準(zhǔn)

8、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)3、濰坊，紅星·美凱龍凱利MALL20年超長(zhǎng)期托管，10年100%全額回報(bào)4、紅星·美凱龍凱利MALL超越之作家紡直營(yíng)中心震撼登場(chǎng)5、紅星·美凱龍凱利MALL收關(guān)之作燈飾直營(yíng)中心震撼登場(chǎng)上海奧仕澤·紅星美凱龍項(xiàng)目組13項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系1、品牌價(jià)值：2010上海世博家居流通類(lèi)唯一參展商2、建筑價(jià)值：第七代旗艦店，地標(biāo)性高端形象3、文化價(jià)值：中國(guó)第一家居品牌引領(lǐng)家居文化潮流4、生活價(jià)值：魯中地區(qū)家居旗艦店，家居生活全面升級(jí)5、