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1、嘉盛國際營銷執(zhí)行報告報告思路目標及問題界定市場情報本體分析客戶判定構建營銷戰(zhàn)略體系營銷戰(zhàn)術剖析營銷節(jié)點劃分階段性目標分解開盤前準備工作項目定位研判2我們的開發(fā)目標是什么？實現(xiàn)較高價格下的快速去化所有物業(yè)全部去化，包括商業(yè)裙樓一炮而紅,提升嘉盛在地產(chǎn)市場的品牌影響力拒絕平庸的項目概念3目標一：塔樓以較高的價格實現(xiàn)較快的去化速度目標二：物業(yè)全部出售（包括商業(yè)物業(yè)）實現(xiàn)開發(fā)商品牌的提升目標梳理4本報告需要解決的核心問題：短平快原則下的高價預期商業(yè)裙樓定位及銷售模式的考量5報告思路目標及問題界定市場情報本體分析客戶判定構建營銷戰(zhàn)略體系營銷戰(zhàn)術剖析營銷節(jié)點劃
2、分階段性目標分解開盤前準備工作項目定位研判6長沙樓市表現(xiàn)土地市場：09年前10月土地市場表現(xiàn)一般，供應量環(huán)比降幅較大；成交面積環(huán)比皆下降；土地成交價格偏低，與去年同期基本持平，開發(fā)商拿地意愿較年初稍有好轉。土地供應土地成交成交價格09年1-10月土地供應量累計230.6萬平米，71宗；環(huán)比08同期，土地供應量小幅下降，降幅達34.75%；出讓土地數(shù)量相近（08年1-10月為69宗）09年1-10月，長沙市土地成交量為129.12萬平米，環(huán)比降幅59.82%（08年同期成交321.39萬方）；1-10月土地成交50宗，在成交地塊數(shù)量上為與08年同期持
3、平（50宗）。09年1-10月土地成交金額為208330.6萬元，土地成交均價107.62萬/畝；土地成交價格基本與08年同期持平（08年同期土地平均成交價格為105.08萬/畝）；土地溢價率偏低：1-8月土地成交價格接近掛牌起始價，最高溢價率僅46.67%，而08年土地溢價率最高達44%。7經(jīng)過08嚴冬，長沙房地產(chǎn)市場在09年迎來“量漲價升”全新局面：上半年月度成交量持續(xù)增長，8月份單月成交值創(chuàng)歷史新高，價格跳出08年低谷08年1月-09年10月純商品房、住宅價格走勢08年8月，長沙樓價跌入低谷，商品房成交均價僅3897元/平米；經(jīng)過08年下半年
4、以及09上半年的振蕩，目前房價基本穩(wěn)定在4100-4200元/平米09年前10個月，整體市場房價呈上揚趨勢，10月房價達4090元/平米09年前10個月純商品房累計成交量771.99萬方，同比增長91.17%；8月成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高，達131.31萬方，遠超07年牛市單月最高值86萬方前10個月成交量（771.99萬方）超過08年全年成交規(guī)模（568萬方）08年1月-09年10月純商品房、住宅成交走勢8存量：09年前10個月存量快速去化，10月底尚存299.19萬方；純住宅存量211.37萬方；天心區(qū)整體市場供不應求，供應量缺口較大項目區(qū)域商品房（
5、單位：萬平米）住宅（單位：萬平米）批準預售面積銷售面積存量批準預售面積銷售面積存量開福區(qū)461.72321.22140.5420.07302.15117.92天心區(qū)209.88256.28-46.4175.45229.57-54.12雨花區(qū)581.16424.83156.33492.61381.94110.67岳麓區(qū)302.91226.3676.55264.43203.9160.52芙蓉區(qū)143.24171.03-27.79116.2139.82-23.62全市1698.911399.72299.191468.761257.39211.379二套房
6、貸政策或許即將緊縮銀監(jiān)會一直強調的二套房政策終于自在北京率先實施后，建行在11月中旬率先宣布收緊首套房貸款優(yōu)惠，這也意味著長沙的房貸緊縮時代或許即將來臨，一旦嚴格實施，眾多置業(yè)需求將受到抑制。10長沙樓市后市走勢預測08年壓抑的剛性需求在09年集中釋放，成交持續(xù)走強之后將在年末進入下降通道，之后維持在相對高位運行；市場存量快速消化，新開工趨勢性復蘇，后期將迎來集中爆發(fā)；價格走勢趨于平穩(wěn)，穩(wěn)中有漲。長沙樓市整體呈謹慎樂觀形勢，后市供應壓力將加大11一類競爭對手分析競爭劃分原則：1、地段存在可比性；2、產(chǎn)品存在可比性；3、目標客戶可比性4、總價存在可比
7、性；5、銷售時間重疊性根據(jù)以上原則：我們將嘉盛國際一類競爭對手鎖定為：摩天一號、友阿大廈、長沙之芯、金燁融府、名富公寓長沙之芯摩天壹號友阿大廈本案五一大道勞動路芙蓉路金燁融府名富公寓12摩天一號12辦公寫字樓摩天壹號與本項目極度相似，無論在地段區(qū)位、占地面積、總體量及物業(yè)定位等因素上十分接近項目摩天壹號本項目項目地址芙蓉中路西側（賀龍體育館側）勞動東路360號（賀龍體育館側）占地1.08萬㎡1.22萬㎡容積率8.416.24總建面10.13萬㎡6.82萬㎡開發(fā)商湖南錦文房地產(chǎn)嘉盛地產(chǎn)物業(yè)類型雙塔樓，33層高層1棟31層高層車位310個335個13摩
8、天一號摩天壹號與項目產(chǎn)品高度重疊，產(chǎn)品類似度高，并且在銷售節(jié)點上占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢，具備一定市場知名度因素摩天壹號嘉盛國際廣場產(chǎn)
