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1、新國八條及房產(chǎn)稅出臺后對房地產(chǎn)市場的影響及未來走勢研判2011年2月15日中國·北京分析思路2一、房地產(chǎn)市場背景二、政策出臺背景三、對國八條及房產(chǎn)稅的評述四、未來市場走勢研判全國：“9.29”新政后房價仍繼續(xù)上漲3房地產(chǎn)市場：“9.29”新政后房價仍繼續(xù)上漲，1月以來重點城市成交量高位運行圖：2010年全國商品房銷售面積變化及70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計研究組綜合整理2010年以來，為遏制房價過快上漲，中央及地方政府出臺了多次調(diào)控政策，5-8月全國房地產(chǎn)市場受到顯著影響，商品房銷售面積同
2、比下降，房價漲幅轉(zhuǎn)為負(fù)增長，8月后，市場開始回暖，“9.29”新政也無法遏制房價的上漲。房地產(chǎn)市場背景2010年12月份北京供應(yīng)量猛增4房地產(chǎn)市場背景2010年年末，北京住宅市場獲批預(yù)售證數(shù)量、預(yù)售面積和預(yù)售套數(shù)連續(xù)刷新2010年最高記錄。2010年11月之前的10個月，月獲批預(yù)售住宅房源套數(shù)從未突破9000套，受到預(yù)售款監(jiān)管辦法的影響，11月住宅入市量瘋狂上漲，一舉達(dá)到12286套；而12月的住宅房源入市量在11月的基礎(chǔ)上，再上漲11.5%，達(dá)到全年最高。據(jù)12月住宅項目入市情況分析，12月獲批的46個預(yù)售證中，上半月
3、獲批37個，占比80.4%，而12月后半月只有9個預(yù)售證獲批。許多開發(fā)商在11月底提出預(yù)售申請，只是在12月上半月才獲得批準(zhǔn)，這是導(dǎo)致12月獲批預(yù)售證達(dá)到全年最高的直接原因，預(yù)售款監(jiān)管辦法的效果在12月下半月得以體現(xiàn)。12月樓市成交一覽 （數(shù)據(jù)來源：北京市房產(chǎn)交易管理網(wǎng)）北京2010年12月成交占全年份的20%5房地產(chǎn)市場背景2010年12月樓市成交量一覽表分析要素2010年12月2010年11月環(huán)比2009年12月同比住宅期房日均簽約套數(shù)441337上漲30.9%532下降17.1%現(xiàn)房日均簽約套數(shù)6837上漲83.8
4、%129下降47.3%住宅日均簽約量509374上漲36.1%661下降23%12月樓市成交一覽 （數(shù)據(jù)來源：北京市房產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)整理：搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心）2010年的最后四個月，除受“二次調(diào)控”直接影響而住宅成交量較低的10月外，其余3個月的住宅成交量在全年均屬于較高成交量，2010年年末數(shù)月的住宅成交市場整體有所好轉(zhuǎn)，11、12月的住宅成交量呈現(xiàn)快速上揚走勢，環(huán)比漲幅均達(dá)到40%以上，直至12月出現(xiàn)全年最高成交量，達(dá)到15772套。分析思路6一、房地產(chǎn)市場背景二、政策出臺背景三、對國八條及房產(chǎn)稅的評述四、未來市場
5、走勢研判貨幣環(huán)境嚴(yán)峻，主要趨勢7國外環(huán)境一發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟陷入比較長時期的低速增長，有可能會陷入停滯通脹二美聯(lián)儲、歐洲央行、日本央行會繼續(xù)維持低利率貨幣政策，美聯(lián)儲有可能會進一步延長量化寬松政策的期限三美國和其他發(fā)達(dá)國家的財政赤字和債務(wù)規(guī)模持續(xù)上升，這會迫使貨幣政策持續(xù)為財政赤字融資上面三點會誘發(fā)全球的貨幣洪水，最后會惡化全球的通脹和新一輪資產(chǎn)價格的泡沫，首先是在發(fā)展中國家的資產(chǎn)價格泡沫，由于國際貨幣環(huán)境非常嚴(yán)峻，現(xiàn)在國際大宗商品價格的上漲勢頭勢不可當(dāng)。新興市場國家已經(jīng)通脹非常嚴(yán)重，俄羅斯9月份是7.0%，最近已經(jīng)達(dá)到9.
6、4%，印度早已經(jīng)超過11%，越南、阿根廷、土耳其、印尼等發(fā)展中國家的通脹也非常惡化。98-09年貨幣的流動8國內(nèi)環(huán)境從98~09年的GDP增長情況與CPI指數(shù)看，房地產(chǎn)所處的外部經(jīng)濟環(huán)境很好，居民擁有購買能力。從98~09年貨幣的流動性來看，M1、M2與GDP的比例也是呈增長的趨勢，這對房地產(chǎn)的長期發(fā)展是非常有利的。從98~09年房屋價格指數(shù)看。國內(nèi)流動性寬松的表現(xiàn)9國內(nèi)環(huán)境2009年和2010年，兩年總共投放貸款17萬，外匯占款達(dá)5萬億，所以導(dǎo)致廣義貨幣供應(yīng)量增加22萬億，2008年中國的貨幣供應(yīng)總量才只有47.5萬億
7、，到今年10月末我們就已經(jīng)達(dá)到了70萬億。如果我們比較一下歷史，這兩年的增量幾乎相當(dāng)于新中國60年來貨幣投放量的一半（47.2%）流動性過剩的原因10國內(nèi)環(huán)境一是國內(nèi)過渡寬松的貨幣政策和信用政策1、2009年我國的貨幣政策不是“適度寬松”，而是“過度寬松”，甚至是不負(fù)責(zé)任的“極端寬松”,人民銀行前一副行長吳曉靈女士在幾個場合中講過“中國的貨幣超發(fā)了43萬億”2、2009年人民幣的貸款，新增貸款達(dá)到9.59萬億元，同比多增長了4.69萬億元二是人民幣單邊升值預(yù)期和資產(chǎn)價格上漲預(yù)期三是國際投機熱錢分析思路11一、房地產(chǎn)市場背
8、景二、政策出臺背景三、對國八條及房產(chǎn)稅的評述四、未來市場走勢研判新“國八條”來了12國八條2011年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議最后確定了包括“落實地方政府責(zé)任，合理確定地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建設(shè)力度”
