種羊場陽光小區(qū)和東苑小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案

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1、專業(yè)資料目??錄第一章公司簡介及整體管理方案1一、公司簡介1二、項(xiàng)目調(diào)研1三、管理目標(biāo)：構(gòu)建“文明社區(qū)”2四、種羊場小區(qū)及東苑小區(qū)管理方式3第二章管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和規(guī)章制度5一、機(jī)構(gòu)設(shè)置、部門職責(zé)等5二、管理規(guī)章制度、小區(qū)近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期目標(biāo)7三、物業(yè)用房經(jīng)營及折舊方案8第三章??管理人員的配備和管理11一、人員配備及培訓(xùn)計(jì)劃和內(nèi)容11二、人員錄用、考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲淘汰機(jī)制12三、人員上崗儀表、行為、態(tài)度標(biāo)準(zhǔn)13第四章企業(yè)創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實(shí)施方案15一、房屋設(shè)施、設(shè)備管理，維修管理方案15二、公共設(shè)施管理具體實(shí)施方案15三、環(huán)境衛(wèi)生的具體實(shí)施方案16四、綠化

2、養(yǎng)護(hù)管理的具體實(shí)施方案16五、公共秩序的維護(hù)、治安配合的具體實(shí)施方案18六、各類管理檔案的建立與管理19第五章社區(qū)建設(shè)20一、文明社區(qū)創(chuàng)建工作、配合社區(qū)活動(dòng)安排20二、支持、配合業(yè)主委員會(huì)及社區(qū)居委會(huì)工作21word完美格式專業(yè)資料第六章初期管理措施22一、前期管理人員安排、管理、監(jiān)督及配合方案22二、無償便民服務(wù)措施，有償服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)22三、入住公約、入住手續(xù)及相關(guān)工作等程序和制度23四、管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布上墻及做好宣傳工作24五、依法管理裝修、違章搭建和房屋外觀管理措施24六、車輛進(jìn)出、流動(dòng)人口、噪音控制等管理措施25第七章物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)

3、計(jì)劃和措施26一、共用部位和共用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及措施26二、住戶報(bào)修、維修回訪制度。27第八章創(chuàng)新措施28監(jiān)控系統(tǒng)安裝管理、維護(hù)28第九章企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益29一、建立收支公開、監(jiān)督制度29二、以業(yè)養(yǎng)業(yè)發(fā)展計(jì)劃29word完美格式專業(yè)資料第一章公司簡介及管理服務(wù)策劃一、公司簡介威寧衛(wèi)城物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于2013年11月，位于草海鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)，是一家具備三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司，本著“為業(yè)主服務(wù)，創(chuàng)清潔家園，建和諧文化社區(qū)”的服務(wù)理念為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。公司現(xiàn)有管理人員及員工20余人，其中總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理2人，具有中級(jí)職業(yè)資格證證書（如中級(jí)工程師

4、、中級(jí)會(huì)計(jì)師、中級(jí)軟件分析師、園藝師、管理師等）的技術(shù)工程人員7人，具有初級(jí)職業(yè)資格證的人員4人，保安隊(duì)長1人，保安隊(duì)員若干；從學(xué)歷上看，具有研究生以上學(xué)歷的2人，本科學(xué)歷的10余人，大專學(xué)歷的4人，其它皆為高中或中專學(xué)歷。公司半數(shù)以上管理管理人員及員工有從事過物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)歷，所以具備豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。二、項(xiàng)目調(diào)研據(jù)了解，此次待管理的物業(yè)項(xiàng)目是威寧縣的廉租房小區(qū)，主要有種羊場陽光小區(qū)和東苑小區(qū)兩處。我們知道，廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房，屬福利保障性住房，居住

5、群體三教九流過于復(fù)雜，管理難度大，投資回報(bào)率低，特別是前期投入較大。為使日后的管理服務(wù)工作更加貼近種羊場陽光小區(qū)和東苑小區(qū)的實(shí)際情況，我們數(shù)次赴現(xiàn)場調(diào)研，了解的基本情況如下：●已建成的種羊場廉租住房陽光小區(qū)，毗鄰草海駕校，前靠城市道路，交通便利?？偯娣e44100㎡，有8棟樓，共822套（均為住宅），分三道大門（崗）【見圖1-1】。東苑小區(qū)位于草海鎮(zhèn)塔山村鳳山寺下，環(huán)城路旁，目前正待完工，小區(qū)外即是小屯公交車站，交通也極為便利，總面積約67240㎡，住宅區(qū)及門面區(qū)共約40個(gè)單元，總有1236套；目前尚未修建圍墻，待圍墻修好后，擬分三道大門（崗）【見圖

6、1-2】。圖1-1種羊場陽光小區(qū)word完美格式專業(yè)資料圖1-2東苑小區(qū)●小區(qū)為多層建筑，容積率適中，主推戶型為面積適中的小戶型，業(yè)主數(shù)量相對(duì)復(fù)雜，多是城市低收入群體，文化水平、思想認(rèn)識(shí)水平等都無法與商品房小區(qū)比。由此引發(fā)小區(qū)裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等管理問題多而復(fù)雜?！穹N羊場陽光小區(qū)及東苑小區(qū)業(yè)主基本屬于城鎮(zhèn)低收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的，而且不能違背業(yè)主的客觀需求提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。其特殊的人員結(jié)構(gòu)必將為小區(qū)帶來多元的居住理念，因此要求物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化及多元化，打造和諧健康文明示范小區(qū)。三

7、、管理目標(biāo)：構(gòu)建“文明社區(qū)”我們提出構(gòu)建“文明社區(qū)”的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文明管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文明社區(qū)”的管理目標(biāo)。文明管理涉及兩個(gè)層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“長幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我們?cè)O(shè)想是：（一）倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化在管理

8、處內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作，例如在保潔方面提倡“人過地凈，全員保潔”，安全管理方面提倡“全員防范，全員消