偉業(yè)顧問-酒店式公寓及小戶型項目市場研究專題

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1、根據項目條件回答問題我們要做酒店式公寓嗎？本項目要做酒店式公寓嗎？客觀要求控制開發(fā)政策——”70/90”本項目將出現約本項目將出現約1919萬萬平米，約合平米，約合21112111套套9090平米以下戶型平米以下戶型用地條件——建筑面積27萬平米，容積率3.52限制üü要求要求局局部部集集中中出出現現緊湊緊湊戶型戶型產產品品分分擔擔控控規(guī)規(guī)壓力壓力üü要求要求產產品品多多樣樣化化，，避免避免內部內部競爭競爭1本項目要做酒店式公寓嗎？檔次要求舒適舒適??精致精致??高檔宜居社區(qū)高檔宜居社區(qū)?舒適——建筑形態(tài)及戶型面積在合?酒店式公寓強調的酒店式配理性基礎上充分體現居住舒適度套設施為項目提

2、供舒適度?精致——主要通過立面形象、戶型?酒店式公寓的緊湊、精巧、精細化處理和服務管理等綜合因素引高品質、便捷等特點盡顯精發(fā)價值感，體現高檔屬性，而非通過大面積戶型、奢侈材料等致生活本質?宜居——營造適宜居住的內外部景?酒店式公寓的“公寓”本質觀與生活配套，人與自然社會和諧共為項目提供居住屬性生üü在結在結合合客客觀觀要要求求的的基基礎礎上上，，考考察滿察滿足足項項目目整整體體定定位位需需求求的的產產品時品時，，酒酒店店式式公公寓寓的的產產品形品形式可式可滿滿足足對對項項目目檔檔次次定定位位的的要要求。求。2本項目要做酒店式公寓嗎？外部資源要求展示性較好，私密性一般，外部景觀資源較好私

3、密性較好，展示性好，外部景觀資源不足3外部景觀資源不足，內部景觀資源豐富，展示2性差，私密性好541與金領國際相鄰，外部景觀資源豐富，景觀資源相對不私密性較好，展示性足，私密性較差，不足展示性較好üü本項本項目目的的用用地地條條件件不不具具備備均均好好性，性，外外部部資資源源優(yōu)優(yōu)勢勢、、展展示示性性優(yōu)優(yōu)勢、勢、私私密密性性優(yōu)優(yōu)勢勢差差異異較大較大3üü11號位受號位受外外部部交交通通及及鄰鄰近近競競爭項爭項目影目影響響，，用用地價地價值值最低最低本項目要做酒店式公寓嗎？外部資源要求üü對外對外部部資資源源要要求較求較低低酒店式酒店式公公寓需求寓需求üü可可實實現現本本項目項目土土地價地

4、價值最值最大化大化特點特點üü11號位號位適適合合酒酒店店式式公公寓寓產產品的品的開發(fā)開發(fā)?受外部景觀資源影響不大?朝向要求不明顯?城市化區(qū)位?方便、快捷的交通?周到貼心的服務?高檔全面的硬件設施14本項目要做酒店式公寓嗎？風險要求月均銷售速度單價項目名稱（平米/月）（元/平米）銷售狀態(tài)金茂現場127509000在售誠基中心842110000在售龍悅國際酒店400011000在售后現代城40167000售罄üü酒店酒店式式公公寓可寓可實實現現高單高單價、價、低總低總價價，，對對客戶客戶支支付能付能力力限限制低制低5üü酒店酒店式式公寓公寓銷銷售售速速度快度快，可，可實實現現迅迅速速回款

5、回款本項目要做酒店式公寓嗎？綜合分析??客觀要求客觀要求??檔次要求檔次要求本項目可以做酒店式公本項本項目目適適合合開開發(fā)發(fā)部分部分寓，且與項目整體定位有產有產品品特特色色的的高高檔次檔次??外部資源要求外部資源要求不矛盾酒店酒店式式公寓公寓??風險要求風險要求??承載規(guī)模有限承載規(guī)模有限??舒適度不高舒適度不高??市場競爭影響市場競爭影響??內部競爭影響內部競爭影響6專題研究及產品建議報告之二：酒店式公寓及小戶型項目市場研究專題研究目的：研究目的：針對本項目規(guī)劃方案中所涉及的酒店式公寓產品及由于受“70/90”針對本項目規(guī)劃方案中所涉及的酒店式公寓產品及由于受“70/90”政策要求所

6、涉及的90平米以下緊湊戶型產品，對目前市場供應中政策要求所涉及的90平米以下緊湊戶型產品，對目前市場供應中的典型項目進行專項研究，為本項目中酒店式公寓產品及90平米的典型項目進行專項研究，為本項目中酒店式公寓產品及90平米以下戶型產品定位提供市場依據。以下戶型產品定位提供市場依據。研究對象：全市范圍內酒店式公寓及小戶型公寓研究對象：全市范圍內酒店式公寓及小戶型公寓研究內容：研究內容：?酒店式公寓及小戶型公寓發(fā)展過程?酒店式公寓及小戶型公寓發(fā)展過程?可售市場供應特點?可售市場供應特點?潛在市場供應特點，并預測未來市場發(fā)展?潛在市場供應特點，并預測未來市場發(fā)展?根據市場環(huán)境分析產品供應、需

7、求特點?根據市場環(huán)境分析產品供應、需求特點市場沿革市場分析綜合分析8產品市場沿革上上世紀世紀九九十年十年代初代初服務式公寓服務式公寓酒店產權自持性物業(yè)，公建立項。以外籍租客為主要服務對象22003003年起年起小戶型小戶型公寓公寓小戶型公寓產品，住宅立項，普遍帶有裝修。以年輕人自住、家庭投資為主要購買目的，對產品舒適度要求不高。22005005年起年起酒店式酒店式公寓公寓介于酒店與住宅之間的一種產品，公建或住宅立項。對于配套要求及物業(yè)服務的要求