融基大廈寫字樓策劃方案

《融基大廈寫字樓策劃方案》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、中銀大廈凌峻房地產策劃推廣機構中銀大廈2002年策劃推廣方案第一部分銷售力分析一、市場分析1、大連市經濟環(huán)境分析（1）2001年，大連市經濟發(fā)展保持良好勢頭，經濟增長處于較高的水平，產業(yè)結構得到進一步的調整，積極發(fā)展多元化產業(yè)結構，使重工業(yè)、輕工業(yè)、旅游業(yè)、服務業(yè)、轉口貿易、金融產業(yè)等得到均衡發(fā)展。（2）按照大連市“十五”計劃，大連市今后將建成為區(qū)域性航運、商貿、旅游、金融和信息中心，成為中國北方沿海的重要中心城市，并成為文化、體育和現代產業(yè)協調發(fā)展的國際名城。使國內生產總值和固定資產投資規(guī)模年均增長10%以上，

2、到2005年人均GDP突破4000美元，城市發(fā)展接近中等發(fā)達國家水平。（3）近年來，大連市大力發(fā)展事關全局的重點經濟領域，進行經濟結構的調整，推動經濟全方位對外開放，大力發(fā)展高新技術產業(yè)，推進服務業(yè)的健康發(fā)展，加速重大基礎設施的建設步伐，用環(huán)境經濟理念指導城市建設，一直保持著大連在東北地區(qū)的領先地位。（4）我國加入WTO后，大連市作為我國沿海重要港口城市之一，擁有東北地區(qū)唯一的不凍港，必將成為東北地區(qū)與世界各國及地區(qū)的聯系樞紐；經濟的持續(xù)增長、產業(yè)多元化發(fā)展也為大連的可持續(xù)發(fā)展提供了有力的支持，有助于大連市經濟的

3、穩(wěn)定發(fā)展，對擴大市場需求、提高城市的整體競爭能力起到積極作用。（5）預計未來數年大連經濟發(fā)展將進入高速發(fā)展時期，這為房地產業(yè)帶來了較好的發(fā)展機遇。31中銀大廈凌峻房地產策劃推廣機構（1）但是，隨著市場的進一步開放，經濟環(huán)境不斷變化，大連作為東北地區(qū)“國際化花園城市”一枝獨秀的地位將會被弱化，其它地區(qū)(特別是沿海地區(qū))的發(fā)展有可能會超越大連，并逐漸取代大連現今的優(yōu)勢，使大連市經濟發(fā)展放緩。2、大連市房地產市場狀況（1）大連市房地產自95年來經歷了復蘇、飛速發(fā)展及迅速膨脹的發(fā)展過程，目前房地產的發(fā)展已進入異?；钴S期，

4、發(fā)地產行業(yè)的整體利潤已達到了最高水平，房地產投資的風險進一步加大。（2）大連市是我國大中城市中房地產價格最高的城市之一，2001年商品房的平均價格接近3200元/平方米，但商品房的成交卻異常活躍，房地產產品商品化程度較高，個人購房比率到95%以上。（3）大連經濟的持續(xù)發(fā)展推動房地產投資開發(fā)，截至今年10月房，大連市房地產投資額、施工面積、銷售面積、銷售額均比去年同期有較大幅度的增長，而竣工面積卻較去年同期有很大的下降。（4）今年1—10月份的統計數據表明，大連房地產市場住宅的成長速度較快，而包括寫字樓在內的其它房

5、地產商品供需則相對疲軟；市場上竣工面積較去年同期有家大幅度的下調，但開工面積卻上揚11.9%，因此未來幾年里，隨著潛在供應商品房的不但推出，房地產市場消化的壓力將進一步加大。（5）目前，大連市部分高價住宅（3000元/平方米以上）、商用物業(yè)（10000元/平方米左右）滯銷，主要原因是樓價過高超出了市場的心理價位和購買能力的承受范圍，價格過高導致升值空間過小難以刺激買家和投資者的購買熱情。（6）調查還表明商鋪、商住兩用的公寓式商品房的成交較為活躍，頗受買家歡迎，如天津街、友好大廈、曼哈頓等，說明了人們賣房子已開始傾

6、向與投資性質。（7）31中銀大廈凌峻房地產策劃推廣機構隨著大連經濟環(huán)、人們投資觀念的變化以及金融制度變革，不少消費者、投資者都把資金投入到房地產市場中，房地產市場空前活躍；此外，房地產二、三級市場聯動格局初步形成，使房地產投資環(huán)境日趨成熟；同時，由于不少發(fā)展商、投資者對房地產市場的前景過分樂觀，不斷催谷樓價使樓價虛高，因而也伴生了房地產市場的“泡沫經濟”。2001年1—10月份房地產市場統計數據項目數量同比增長房地產開發(fā)投資100.61億元11.1%施工面積總體1369.0萬平方米11.9%住宅893.2萬平方米

7、18.3%竣工面積總體134.0萬平方米-17.3%住宅94.7萬平方米-29.0%銷售額總體66.24億元113.1%住宅57.6億元130.0%銷售建筑面積總體213.4萬平方米113.1%住宅193.0萬平方米66.4%均價總體3102元/平方米——住宅2984元/平方米——小結：從上述數據可知，大連市房地產的發(fā)展十分迅速，房地產開發(fā)投資與市場消化能力均處于快速成長階段。住宅業(yè)的發(fā)展迅速膨脹，在短期內住宅的供應量將有大幅度的增長，供過于求的壓力將進一步加大，目前3000元/平方米以上住宅滯銷就是先兆；而寫字

8、樓等非住宅產品的發(fā)展則相對緩慢，但由于寫字樓的市場面較窄需求十分有限，因而寫字樓供應的任何變化均會影響到市場供求關系。31中銀大廈凌峻房地產策劃推廣機構1、寫字樓市場的現狀及發(fā)展態(tài)勢（1）我國于2001年11月正式加入WTO后，會逐步開放以前外資難以涉足的行業(yè)和經濟領域，如金融、保險等。而大連作為重要的沿海城市，必將成為眾多跨國公司的登陸點，其進入將會加大對高級寫字樓、商