廣州裕港大廈寫字樓策劃方案

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1、目錄1、項(xiàng)目背景11.1項(xiàng)目位置11.2黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況11.3黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇11.4黃埔區(qū)建立國(guó)際商貿(mào)圈的迫切性21.5黃埔區(qū)的寫字樓供求情況42、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位52.1項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析52.2項(xiàng)目定位62.3目標(biāo)客戶62.4項(xiàng)目配置定位73、市場(chǎng)推廣策略83.1抓住契機(jī)——搶占市場(chǎng)83.2統(tǒng)一招商——擴(kuò)大聲勢(shì)83.3政策支持——事半功倍83.4我司資源——客源廣泛93.5宣傳推廣——主輔結(jié)合94、營(yíng)運(yùn)模式及裝修方案104.1營(yíng)運(yùn)模式104.2裝修方案11131、項(xiàng)目背景1.1項(xiàng)目位置

2、裕港大廈位于黃埔區(qū)港灣路與大沙西路交匯處,樓高十九層。此地段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)齊全,黃埔書城、蘇寧電器、食肆、手機(jī)城、品牌服飾專賣店等等一應(yīng)俱全,是黃埔商業(yè)黃金地段,且周邊政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、寫字樓、高檔住宅公寓、各大銀行網(wǎng)點(diǎn)比較集中,廣園快速路豐樂(lè)路入口、地鐵5號(hào)線近在咫尺。1.2黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況黃埔區(qū)位于廣州市的東南部,面積約90平方公里,人口38.9萬(wàn),其中常住人口19.2萬(wàn)人。2004年整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好,GDP累計(jì)完成生產(chǎn)總值達(dá)到333.76億元,增長(zhǎng)速度為22.72%,位居全市各區(qū)、縣級(jí)市

3、之首。第二、第三產(chǎn)業(yè)同比分別增長(zhǎng)27.4%和14.92%。黃埔區(qū)是廣州重要的工業(yè)基地,緊鄰全國(guó)成立最早、發(fā)展最成熟的廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),擁有貨物吞吐量全國(guó)排行前十名的億噸國(guó)際大港——黃埔港,以及便捷的道路網(wǎng)絡(luò),廣深高速公路、廣園快速路、華南快速干線等連接珠三角的重要經(jīng)濟(jì)區(qū)域,交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),往來(lái)十分便利。1.3黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇13黃埔區(qū)經(jīng)過(guò)20多年的改革開放,在工業(yè)生產(chǎn)已形成深厚的基礎(chǔ),世界500強(qiáng)企業(yè)多數(shù)已在黃埔區(qū)投資設(shè)廠。經(jīng)過(guò)多年的開發(fā),黃埔區(qū)土地資源已日漸枯竭,而黃埔的第三產(chǎn)業(yè)一直比較

4、滯后,寫字樓、住宅、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、文化教育等都比較薄弱。隨著蘿崗、南沙新區(qū)的新立,這有可能吸引黃埔區(qū)內(nèi)企業(yè)的遷移。以蘿崗區(qū)作參考,政府計(jì)劃共投資110億,將占地1.6平方公里的廣州科學(xué)城打造成集辦公、科研、金融、商貿(mào)、博覽、文化、娛樂(lè)、休閑等多功能為一體的“副中心”區(qū)域,其中僅2005年一年,在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的投入就增加至52億元,重點(diǎn)解決各種生活配套,包括醫(yī)院、學(xué)校等配套。另外政府還將投入10億元爭(zhēng)取部分亞運(yùn)配套項(xiàng)目場(chǎng)館落戶蘿崗,建設(shè)包括綜合體育館、網(wǎng)球館、羽毛球館等亞運(yùn)配套項(xiàng)目場(chǎng)館。由

5、此可見(jiàn)蘿崗、南沙大有后來(lái)居上的可能,因此黃埔區(qū)應(yīng)充分利用開發(fā)較早、發(fā)展較成熟的優(yōu)勢(shì),將商務(wù)寫字樓、住宅公寓、商業(yè)、服務(wù)業(yè)快速完善,在最短的時(shí)間內(nèi)形成成熟的商貿(mào)圈,以此留住高素質(zhì)的企業(yè)和人才。廣州市市委、市政府要求黃埔區(qū)成為廣州市東部新城區(qū)的排頭兵,黃埔區(qū)區(qū)委、區(qū)政府也提出了“優(yōu)二揚(yáng)三”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路。黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天,已經(jīng)積累了一定的基礎(chǔ),要進(jìn)一步增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力、實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展,工作重心應(yīng)當(dāng)逐步從以量的擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向以質(zhì)的提高為主,更多地注重經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的提高,培植稅源,增強(qiáng)稅收的后勁。為此,要充

6、分利用黃埔區(qū)靠近中心城區(qū)和港口,產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚的有利條件,以商務(wù)寫字樓為載體,致力引進(jìn)大公司、大集團(tuán)總部、研發(fā)中心和新型業(yè)態(tài)落戶,加速信息、銷售、決策在區(qū)域的集聚,進(jìn)一步提升和拓展城區(qū)的服務(wù)功能和帶動(dòng)作用,為經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。1.4黃埔區(qū)建立國(guó)際商貿(mào)圈的迫切性200513年7月中旬市規(guī)劃局正式公布了廣州中心八區(qū)的總體規(guī)劃,其中關(guān)于黃埔區(qū)的規(guī)劃包括:積極融入廣州東部產(chǎn)業(yè)區(qū),形成大沙地中心城區(qū)、南崗副中心城區(qū)、長(zhǎng)洲島歷史文化保護(hù)區(qū)三個(gè)中心組團(tuán)。大沙地中心城區(qū)西起黃埔區(qū)區(qū)界,東至華坑路,北

7、至護(hù)林路,南臨珠江,是黃埔區(qū)的行政、商業(yè)、文化中心,南崗地區(qū)要發(fā)展成該區(qū)的副中心,也成為東部產(chǎn)業(yè)區(qū)的服務(wù)中心,同時(shí)要充分利用現(xiàn)有工業(yè)基礎(chǔ)形成三大工業(yè)片區(qū),分別是石化片區(qū)、云埔片區(qū)和開發(fā)區(qū)片區(qū)。近年來(lái),黃埔區(qū)城市建設(shè)的步伐加快,產(chǎn)業(yè)優(yōu)化取得了初步成效,城區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大,大沙東路、豐樂(lè)路等商業(yè)旺區(qū)逐步形成,外運(yùn)大廈、駿匯大廈、亞鋼大廈等高樓拔地而起,多家企業(yè)入駐,商貿(mào)發(fā)展雛形初現(xiàn)。與此同時(shí),國(guó)內(nèi)著名的房地產(chǎn)商也已開始投資黃埔區(qū)房地產(chǎn)業(yè),如萬(wàn)科城市花園、黃埔花園、金碧世紀(jì)花園等大型樓盤相繼開盤發(fā)售。但

8、黃埔區(qū)與其他各區(qū)相比,商貿(mào)發(fā)展仍處于相對(duì)滯后,這反映在下幾個(gè)方面:(1)黃埔區(qū)沒(méi)有上規(guī)模、上檔次的寫字樓;(2)黃埔區(qū)房?jī)r(jià)仍處于低位;(3)黃埔區(qū)沒(méi)有成熟的商業(yè)街:越秀區(qū)有北京路、農(nóng)林下路、環(huán)市東路,荔灣區(qū)有上下九、酒吧街,天河區(qū)有天河北路、天河南一路,唯獨(dú)黃埔區(qū)沒(méi)有成熟的商業(yè)街,這對(duì)居民的購(gòu)物有極大的不便。雖然目前黃埔區(qū)辦公、居住、商業(yè)環(huán)境尚不成熟,但黃埔區(qū)也有自己的優(yōu)勢(shì),黃埔是廣州重要的工業(yè)基地,國(guó)際知名企業(yè)眾多,黃埔只要充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì),完全可以在短期內(nèi)迅速將大沙地商圈和南崗商圈發(fā)展起來(lái)

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