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《中原南京萬科金色花園營銷推廣報告一》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、營銷推廣篇一、項目研析（一）項目概況項目名稱：萬科金色家園項目性質(zhì)：小高層（12F）和高層（18/31F）共計12棟開發(fā)商：南京萬科置業(yè)有限公司區(qū)域位置：南京漢中門大街1號莫愁湖東路西側(cè)地塊建設(shè)周期：3年技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：59500㎡容積率：2.75建筑面積：141600㎡建筑密度：25.7%綠化率：52.3%（二）優(yōu)勢分析區(qū)域位置南京市是江蘇省的省會,又是全國南北經(jīng)濟(jì)、文化、交通的樞紐重地，也是近年來全國發(fā)展最快、最有活力的城市之一。本案位于漢中門外莫愁湖地區(qū)，距南京市中心——新街口僅兩公里，基地北面是漢中門大街，西靠莫愁湖，東面是莫愁湖東路。本案西側(cè)兩公
2、里則是未來南京奧林匹克運動中心，地理位置十分優(yōu)越。道路交通本案入口主干道莫愁湖東路的路幅將由現(xiàn)在的6米左右拓寬到20米，今后隨著實施建鄴路西延工程，將從外秦淮河上架兩座橋直通小區(qū)，一座橋?qū)⑼ㄟ^現(xiàn)在的北傘巷小學(xué)，寬24米；另外一座橋離水西門略遠(yuǎn)一些，位于南京二輕局倉庫的北側(cè)，屆時小區(qū)居民進(jìn)入市中心將變得更快捷。同時，為了增強景觀效果，在橋的西部對面將建起兩塊綠地，規(guī)劃面積分別約為80×50平米和50×50平米。本案目前周邊交通配套非常便利。規(guī)劃中的南京地鐵二號線將于2004年左右動工，將來的地鐵漢中路站與本案基地非常接近，屆時交通將更為便捷。項目周邊地區(qū)還規(guī)劃了兩
3、條快速軌道交通：一是沿江東路的地鐵四號線，途徑河西地區(qū)，長8.4公里。另一條是沿漢中西路從莫愁湖北側(cè)經(jīng)過的地鐵三號線，長4.8公里。發(fā)展前景令人樂觀。自然環(huán)境本案地塊西面就是面積為30萬平米的莫愁湖，并擁有近四分之一的千米湖岸線。水景資源異常豐富，周邊的地塊較空曠，障礙物少，視野開闊，觀湖景效果尤佳，是營造高檔環(huán)境的理想地塊。結(jié)合綠化景觀的滲透和融合，將會形成明顯的社區(qū)景觀優(yōu)勢，享受親水社區(qū)的美妙情懷。而且本案東側(cè)臨近秦淮河，秦淮河是唯一貫穿南京整個城市的水道，有著悠久的歷史和美麗的傳說，目前南京政府將把秦淮河整治成為無污染、游船穿梭，南京人民獨享的黃金水道。本
4、案能夠兩邊獨享標(biāo)志性水景，在南京是決無僅有的。房價上升潛力優(yōu)勢由于南京市的地域關(guān)系，目前開發(fā)投資成本較低，但是從長遠(yuǎn)看，房價上漲的潛力很大。?南京房產(chǎn)市場從全國范圍來看啟動較慢，目前價格正穩(wěn)步攀升，今后的前景令人看好；?地價上漲，南京已經(jīng)實行土地競標(biāo)拍賣，加上城市建設(shè)用地的總量控制，地價將會上升；?從發(fā)展的眼光看，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)將會越來越高；?利潤下調(diào)空間微乎其微，房價上漲是必然趨勢。發(fā)展商品牌形象萬科作為一個房地產(chǎn)名牌企業(yè)，在國內(nèi)各主要城市房產(chǎn)開發(fā)的過程中，積累了豐富的經(jīng)驗和良好的口碑。這次通過萬科金色家園項目的開發(fā)，目標(biāo)是要在區(qū)域市場中樹立起萬科經(jīng)典物業(yè)的市場形象
5、，而對于一個大型高檔樓盤，作為國內(nèi)地產(chǎn)界領(lǐng)先者的發(fā)展商——萬科，其品牌感染力將是項目成功的信心保證。金色家園的產(chǎn)品品質(zhì)萬科地產(chǎn)的專業(yè)品質(zhì)，必將本案產(chǎn)品打造成為南京的經(jīng)典，社區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格、立面造型、立體交通、區(qū)內(nèi)景觀、社區(qū)配套都將構(gòu)成本案完整的競爭優(yōu)勢。會所、健康設(shè)施會所作為高端盤的項目配套，很為業(yè)主關(guān)注，而目前“會所”還是很有爭議的，但本案會所從實用主義出發(fā)，設(shè)置了與居家生活密切關(guān)聯(lián)的服務(wù)設(shè)施，如：酒/茶吧、中西餐廳、咖啡吧、美容健身中心、便利服務(wù)等，并配合五星級外部會所——“金絲利喜來登”酒店，將會所建成本案的亮點。本案將健康運動設(shè)施作為體現(xiàn)為業(yè)主體貼服務(wù)
6、的概念，以完整、實用的健康運動設(shè)施在會所、戶外等部位提供業(yè)主日常的康體運動便利，如健身教練、體能測試，同時設(shè)置一些戶外休閑設(shè)施，提供戶外飲料等服務(wù)。教育本案站在業(yè)主家庭需要的出發(fā)點，就教育配套問題，通過與名校合作并在區(qū)內(nèi)設(shè)立“教育基金”等多種形式來實現(xiàn)本案業(yè)主子女能夠接受良好的教育，培育一種寬松又競爭的學(xué)習(xí)氛圍。幫助業(yè)主子女解決入學(xué)尤其是名校的問題，區(qū)內(nèi)設(shè)立幼兒園，由著名幼兒園入?yún)^(qū)設(shè)分園，強化學(xué)齡前兒童的早期教育；由萬科牽頭，把業(yè)主子女上小學(xué)的問題通過與名校（如：石鼓路小學(xué)、力學(xué)小學(xué)等）聯(lián)合，解決學(xué)齡兒童的上學(xué)。（三）劣勢分析區(qū)位劣勢莫愁湖所處的河西區(qū)域是南京市
7、的低檔住宅區(qū)域，而且“二道埂子”更是一個影響極壞的區(qū)域，在南京市民中口碑較差，從環(huán)境和配套上也都相對落后，是一個檔次不高的、比較混雜的高密度住宅區(qū)。而且基地東面還有大面積的舊式棚戶和工廠，對本案環(huán)境形象會有較大的負(fù)面影響。交通限制受交通管理部門對漢中門大橋西向二道埂子路轉(zhuǎn)彎實施交通時段管制，不利于居民和車輛的通行，而且水西門出口的交通更糟糕，對小區(qū)進(jìn)出交通流線的組織造成一定的困難。地塊缺陷整個地塊基地面積約6萬平方米。地塊形狀狹長，東西向總寬度平均只有50米左右，總平面布置存在一定的困難，也不利于小區(qū)內(nèi)部生活配套設(shè)施的分布和展開。南北地塊交接處有規(guī)劃預(yù)留區(qū)域穿過
8、，給項目整體開發(fā)帶來不便
