秦皇島新城項(xiàng)目整體定位與開(kāi)發(fā)策略研究(I)

《秦皇島新城項(xiàng)目整體定位與開(kāi)發(fā)策略研究(I)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。

1、【市場(chǎng)平臺(tái)】產(chǎn)品形式、戶(hù)型、單價(jià)、總價(jià)及消化速度【單價(jià)】海港區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品單價(jià)形成明顯梯度：【戶(hù)型面積】市場(chǎng)主流戶(hù)型為80-110【產(chǎn)品形式】小高、高層產(chǎn)品湯河沿線項(xiàng)目單價(jià)最高，其次為核心區(qū)和項(xiàng)目平米的二居，項(xiàng)目區(qū)和湯河沿線區(qū)域?yàn)槭袌?chǎng)主流供應(yīng)產(chǎn)品，個(gè)別項(xiàng)目有別墅區(qū)，平均單價(jià)為6000元/平米左右；開(kāi)發(fā)區(qū)、三居戶(hù)型面積明顯偏大和洋房供應(yīng)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重東部區(qū)和北部區(qū)項(xiàng)目單價(jià)明顯偏低【總價(jià)】開(kāi)發(fā)區(qū)、東部區(qū)和北部區(qū)總價(jià)多【消化速度】海港區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目綜合月在70萬(wàn)元以下；項(xiàng)目區(qū)、核心區(qū)和湯河沿均消化80套左右，不同區(qū)域項(xiàng)目消化線產(chǎn)品總價(jià)相對(duì)偏高，三居室總價(jià)在70－90萬(wàn)速度差

2、異大，與單價(jià)明顯相關(guān)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！臼袌?chǎng)平臺(tái)】規(guī)劃、園林、建筑整體水平一般，個(gè)別項(xiàng)目超越在園林、規(guī)劃方面超出市場(chǎng)平臺(tái)【開(kāi)發(fā)水平—園林景觀】海港【開(kāi)發(fā)水平—規(guī)劃】除個(gè)別項(xiàng)目區(qū)項(xiàng)目開(kāi)始注重內(nèi)部景觀的規(guī)外，市場(chǎng)在售項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，理念和儀式感欠缺，在組團(tuán)分區(qū)尤其是湯河沿線和項(xiàng)目區(qū)項(xiàng)和景觀規(guī)劃存在提升空間目，依靠外部景觀、極力打造內(nèi)部景觀，從而提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力【開(kāi)發(fā)水平—建筑】現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，外立面線條簡(jiǎn)單，整體缺乏設(shè)計(jì)感本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！臼袌?chǎng)平臺(tái)】教育、商業(yè)配套、物業(yè)、營(yíng)銷(xiāo)等開(kāi)發(fā)水平尚存在很大的市場(chǎng)超越空間【商業(yè)/休閑配套】基本為底商配套商業(yè)，【開(kāi)發(fā)水平—開(kāi)

3、發(fā)商水平】本地【教育配套】多配備或依靠較為完善的教育配無(wú)集中商業(yè)；大體量項(xiàng)目基本都開(kāi)發(fā)商為主，但一線品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)始陸套，本地客戶(hù)購(gòu)房時(shí)對(duì)教育資源的看中程度較配備會(huì)所續(xù)進(jìn)駐秦皇島市場(chǎng)，高【開(kāi)發(fā)水平—物業(yè)水平】多數(shù)項(xiàng)目采用本地物業(yè)【開(kāi)發(fā)水平—營(yíng)銷(xiāo)水平】絕大多數(shù)項(xiàng)目無(wú)樣公司管理，少數(shù)項(xiàng)目開(kāi)始采本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。用一線城市物業(yè)公司板間展示，個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)始注重園林實(shí)景展示和國(guó)際知名物業(yè)公司【平臺(tái)小結(jié)】——目前在售項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力仍停留在地段、戶(hù)型、價(jià)格的初始階段，同時(shí)個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)始注重產(chǎn)品外延價(jià)值的打造價(jià)格戶(hù)型采光質(zhì)量交通p核心產(chǎn)品：與居住基本功能直接相關(guān)因素，商品房發(fā)核心

4、產(chǎn)品層通風(fēng)展初期最集中的競(jìng)爭(zhēng)層面環(huán)境建筑風(fēng)格外圍產(chǎn)品層p外圍產(chǎn)品：產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象物管配套教育p外延產(chǎn)品：區(qū)域外能感受到，競(jìng)爭(zhēng)的最高級(jí)別會(huì)所外延產(chǎn)品層品牌服務(wù)身份體驗(yàn)人文客戶(hù)價(jià)秦皇島目前主流競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)值價(jià)格戶(hù)型質(zhì)量交通采光通風(fēng)環(huán)境物管教育配套會(huì)所風(fēng)格人文品牌身份體驗(yàn)服務(wù)核心產(chǎn)品層面外圍產(chǎn)品層面外延產(chǎn)品層面本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！緸I海發(fā)展歷程】——濱海房地產(chǎn)發(fā)展歷程經(jīng)歷了由資源、產(chǎn)品與資源復(fù)合過(guò)渡至多元化發(fā)展，最后依靠無(wú)形價(jià)值的四個(gè)階段，目前秦皇島處于起步向發(fā)展過(guò)渡階段起步階段發(fā)展階段提升階段成熟階段海資源海資源+城市資源產(chǎn)品品質(zhì)無(wú)形價(jià)值p高端住宅最早誕

5、生城市自p自然資源在城市內(nèi)極為稀p提升階段，產(chǎn)品塑造力p成熟階段，自然資源然資源最高區(qū)域，產(chǎn)品開(kāi)缺，高端住宅向城市外郊逐步增強(qiáng)；極為稀缺；發(fā)水平較低擴(kuò)展p深度挖掘項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)p挖掘高端住宅的無(wú)形p高端住宅價(jià)值主要體現(xiàn)在p高端住宅價(jià)值提升，產(chǎn)品值，產(chǎn)品體系化逐步出價(jià)值自然資源的占有上開(kāi)發(fā)水平提升現(xiàn)p發(fā)力點(diǎn)：藝術(shù)、大師、p發(fā)力點(diǎn)：稀缺資源p發(fā)力點(diǎn)：城市的生活配套、p發(fā)力點(diǎn)：產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)人文、歷史等品配置、園林、科技等秦皇島目前所處階段本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！敬眄?xiàng)目】玉帶灣——實(shí)力央企中冶集團(tuán)聯(lián)合眾多知名企業(yè)在秦皇島締造的首席大盤(pán)項(xiàng)目實(shí)位置海港區(qū)北環(huán)路與海陽(yáng)路交叉口知

6、名多占地面積26萬(wàn)平米合眾打造建筑面積64萬(wàn)平米冶聯(lián)商聯(lián)合中牌容積率2.466力品海陽(yáng)綠化率35％路共分5期開(kāi)發(fā)，主推90－130平米的中大戶(hù)型：一期：6棟高層；二期：6棟高層；三期：9棟高層；四期：4棟產(chǎn)品類(lèi)型高層(其中有一棟酒店)；五期：9棟高層一四期同時(shí)有部分6＋1，并配備中小學(xué)期客戶(hù)本地客戶(hù)為主，外地客戶(hù)占30％－35％中小學(xué)開(kāi)發(fā)商中冶置業(yè)有限責(zé)任公司（國(guó)營(yíng)企業(yè)、一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)）三期五開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年8月8號(hào)二期期主要參與單位資質(zhì)開(kāi)發(fā)商中冶置業(yè)有限責(zé)任公司央企、一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)有限具有經(jīng)過(guò)建設(shè)部認(rèn)證的全國(guó)建筑行業(yè)民用建筑設(shè)計(jì)甲

7、級(jí)資質(zhì)，在全規(guī)劃設(shè)計(jì)公司國(guó)8000余名建筑設(shè)計(jì)公司機(jī)構(gòu)中名列前20強(qiáng)園林規(guī)劃香港貝爾高林國(guó)際有限公司香港及國(guó)際知名的設(shè)計(jì)公司，有超過(guò)50年的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)有物業(yè)顧問(wèn)全球四大著名管理公司之一限公司擁有房屋建筑工程施工總承包特級(jí)資質(zhì)，曾經(jīng)承建過(guò)北京國(guó)貿(mào)中心、建筑施工中建一局北京燕莎中心、北京嘉里中心、北京SOHO現(xiàn)代城、中國(guó)工商銀行本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？傂袪I(yíng)業(yè)辦公樓、中國(guó)科技館等眾多知名建筑。【代表項(xiàng)目】玉帶灣——世界景觀專(zhuān)家－香港貝爾高林國(guó)際有限公司全力打造五重景觀設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)在秦皇島占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；但目前營(yíng)銷(xiāo)水平一般外場(chǎng)環(huán)境內(nèi)場(chǎng)布置景觀五重第二重景

8、觀－中央公園：公第一重景