精品）智博關(guān)于天韻家園商業(yè)項(xiàng)目提案

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1、天韻家園商業(yè)項(xiàng)目策劃提案呈送：湖南浩華投資管理有限公司天韻家園商業(yè)項(xiàng)目提案報(bào)告項(xiàng)目策劃思路介紹（基本框架）送報(bào)湖南浩華投資管理有限公司領(lǐng)導(dǎo)版本提報(bào)人：智博廣告預(yù)計(jì)時(shí)間30分鐘非常感謝！目錄CONTENTS項(xiàng)目核心問(wèn)題的確定項(xiàng)目情況分析項(xiàng)目發(fā)展思路項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議說(shuō)在前面的話基于我司對(duì)貴司的發(fā)展戰(zhàn)略、項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r、相關(guān)約束條件等信息了解尚非常有限，故對(duì)于此次溝通匯報(bào)，我司更多地是基于我們對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、研究與多年來(lái)操盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合對(duì)本項(xiàng)目的直觀了解，就項(xiàng)目當(dāng)前幾個(gè)比較核心的問(wèn)題作一些初步的探討。開(kāi)發(fā)背景項(xiàng)目核

2、心問(wèn)題確定項(xiàng)目發(fā)展方向項(xiàng)目解析客戶(hù)目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展建議周邊環(huán)境地塊環(huán)境提案的思維導(dǎo)圖根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況，本次報(bào)告重點(diǎn)解決項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位，并在開(kāi)發(fā)策略、市場(chǎng)定位等方面進(jìn)行延展。目錄CONTENTS智博廣告項(xiàng)目核心問(wèn)題的確定項(xiàng)目情況分析項(xiàng)目發(fā)展思路項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議客戶(hù)目標(biāo)啟動(dòng)項(xiàng)目，快速操作，減少資金占用無(wú)品牌營(yíng)銷(xiāo)意圖利潤(rùn)無(wú)過(guò)高要求，保底7000萬(wàn)就可以短、平、快操作，降低風(fēng)險(xiǎn)；不持有，不考慮品牌營(yíng)銷(xiāo)因素；用能實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)的方式操作，成本利潤(rùn)率期望不低于25%。操作手法我們以客戶(hù)的目標(biāo)為基本出發(fā)點(diǎn)，總結(jié)出基本操作手法我

3、們的一切研究都以客戶(hù)的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向目標(biāo)溝通－－完成任務(wù)存在的難點(diǎn)所在快速消化回籠資金7000萬(wàn)周邊商業(yè)人流稀少，整體商業(yè)氛圍較差，租金難以支撐售價(jià)項(xiàng)目屬于內(nèi)向型的商業(yè)，在規(guī)劃上無(wú)法做到商業(yè)價(jià)值最大化大體量的集中商業(yè)要想經(jīng)營(yíng)得好，通常都以出租為主。多數(shù)銷(xiāo)售難以體現(xiàn)價(jià)值，且存在難度通常會(huì)采用帶租約銷(xiāo)售，銷(xiāo)售之后如何經(jīng)營(yíng)才能保證收益回籠資金而非售馨在這樣一個(gè)非傳統(tǒng)商業(yè)的區(qū)域內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)，關(guān)鍵是要解決6千平米商業(yè)做什么能活下來(lái)問(wèn)題我們的目標(biāo)怎樣經(jīng)營(yíng)我們要解決怎么賣(mài)項(xiàng)目的方向問(wèn)題達(dá)成目標(biāo)首要解決問(wèn)題目標(biāo)溝通——目標(biāo)

4、界定項(xiàng)目核心問(wèn)題界定：怎么做才能低風(fēng)險(xiǎn)快速實(shí)現(xiàn)收益以怎樣的業(yè)態(tài)組合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益要求的同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)降到最低？問(wèn)題1以什么樣的思路，打造項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售？問(wèn)題2怎樣能夠?qū)崿F(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)快速操作目錄CONTENTS項(xiàng)目核心問(wèn)題的確定項(xiàng)目情況分析項(xiàng)目發(fā)展思路項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議智博廣告120米57米建筑面積：6000平米層數(shù)：一層層高：6.8米東西向長(zhǎng)：57米南北向長(zhǎng)：120米停車(chē)位：26個(gè)本項(xiàng)目商業(yè)體量大需要尋找附加賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目概況基本指標(biāo)開(kāi)發(fā)條件項(xiàng)目為舊樓改造項(xiàng)目，項(xiàng)目體量大，經(jīng)營(yíng)主體不明確，但同周邊項(xiàng)目比較，具有較大的價(jià)格

5、優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目形象提升困難具有極大價(jià)格優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目環(huán)境介紹道路：周邊自東向西主要道路為“車(chē)站路、城南路、桂花路、曙光路”，項(xiàng)目?jī)啥藶槌悄下泛凸鸹?。地塊走向：為南北走向，建筑朝向?yàn)闁|西朝向，坐東朝西。周邊環(huán)境：典型老城住宅區(qū)域，主要道路臨街伴有少量商業(yè)。項(xiàng)目所在位置城南路曙光路車(chē)站路桂花路項(xiàng)目所在區(qū)域交通示意圖交通狀況背離主干道——城南路、桂花路西面臨社區(qū)道路，雙向兩車(chē)道東、南、北三面不臨街，且有一定的高度落差本項(xiàng)目交通到達(dá)性好，十余條公交線路可到城南路或桂花路本項(xiàng)目交通通達(dá)性好但展示面差、車(chē)輛停靠不便西立面南立面北立面架

6、空層為車(chē)庫(kù)從形態(tài)上來(lái)說(shuō)本項(xiàng)目不具備傳統(tǒng)大型商業(yè)中心氣質(zhì)項(xiàng)目建筑形態(tài)及意象分析建筑狀況從整體的建筑形式來(lái)看，項(xiàng)目形象檔次較低從建筑意象來(lái)看，項(xiàng)目的風(fēng)格與現(xiàn)代建筑相比，親和力和外向型都比較弱從建筑周邊一面臨街，兩面封閉，一面懸空，沒(méi)有很好的展示空間建筑里面為小塊瓷磚裝飾，年久失修，需要進(jìn)行外立面清理入口人流通道入口人流通道人流通道項(xiàng)目一層商鋪面積6000平米，層高6.8米。布局優(yōu)勢(shì)：整體布局方正；主入口與道路相連；通道寬敞，人流組織較為明確；柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理，便于商鋪的組合和利用；垂直交通工具豐富。布局劣勢(shì)：主出入口過(guò)于

7、集中，不利于人流的進(jìn)出；一層三面高差大，不利于項(xiàng)目的形象展示。項(xiàng)目建筑內(nèi)部細(xì)節(jié)本項(xiàng)目周邊環(huán)境介紹本案火車(chē)站商圈高橋商圈萬(wàn)家麗、馬王堆商圈10分鐘車(chē)程10分鐘車(chē)程15分鐘車(chē)程火車(chē)站商圈：長(zhǎng)沙最大的電腦及電子產(chǎn)品集散地；萬(wàn)家麗、馬王堆商圈：家居、建材集散地；高橋商圈：中南地區(qū)規(guī)模最大的綜合批發(fā)市場(chǎng)；本項(xiàng)目與上述三大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)車(chē)程基本在15分鐘以?xún)?nèi)。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)大量聚集1、東塘商圈2、新一佳3、通程萬(wàn)惠4、家潤(rùn)多5、步步高本案12345項(xiàng)目周邊商業(yè)成熟度較高；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較為集中；未來(lái)將有瑞寧花園商業(yè)裙樓等大型集中商業(yè)。社區(qū)路：

8、以街鋪為主，業(yè)態(tài)主要為便利店、藥店、餐飲及休閑娛樂(lè)等；城南中路：以街鋪為主，美容美發(fā)、休閑娛樂(lè)、餐飲、超市等；桂花路：以街鋪為主，通訊、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、餐飲等；城南郡瑞寧花園菁華源書(shū)香名邸格藍(lán)康都幾米空間……周邊住區(qū)漸成規(guī)模屬性具象詮釋區(qū)位城市中心區(qū)域區(qū)域成熟，印象較為陳舊交通組織便利南臨桂花路、北臨城南路，為曙光路和車(chē)站路所包圍。地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，對(duì)外交通便捷環(huán)境生活設(shè)施完善