北侖網(wǎng)新北侖泰山路項目定位報告

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1、謹(jǐn)呈：浙大網(wǎng)新海尚名城海尚名城海尚名城海尚名城筑御鋒之作筑御鋒之作筑御鋒之作筑御鋒之作——北侖核心商務(wù)區(qū)泰山路南8#地塊項目定位建議報告寧波迪賽2009年11月前言首先，迪賽非常榮幸能夠為網(wǎng)新北侖項目前期提供戰(zhàn)略建議和策略提案。作為浙大網(wǎng)新進軍北侖房地產(chǎn)市場的第一個開發(fā)項目，迪賽所想的不僅僅是在項目規(guī)劃本身提供切實可執(zhí)行的預(yù)案，更重要的是希望能夠從企業(yè)戰(zhàn)略高度、實操策略角度為項目出謀劃策。由此，迪賽針對性提出泰山路項目的核心戰(zhàn)略綱領(lǐng)：“一個中心、兩個基本導(dǎo)向，四大基本目標(biāo)”2一個中心：以鎖定目標(biāo)客戶穩(wěn)健需求導(dǎo)向為中心。兩個產(chǎn)品規(guī)劃定位基本導(dǎo)

2、向：1、產(chǎn)品導(dǎo)向：準(zhǔn)確鎖定區(qū)域住宅開發(fā)產(chǎn)品線中適合本案的高利潤產(chǎn)品組合。2、成本導(dǎo)向：有效把握地塊控規(guī)約束條件，尋求項目成本投入的有效率、性價比最佳方案。實現(xiàn)項目四大基本目標(biāo)：1、核心目標(biāo)：項目產(chǎn)品線應(yīng)首先確保項目相對穩(wěn)健安全的高利潤率。2、效率目標(biāo)：由產(chǎn)品線延伸的營銷策略優(yōu)先保障項目開發(fā)節(jié)奏與資金回籠的高效率。3、升級目標(biāo)：能有效促進區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)升級（商業(yè)、住宅分項打造）。4、品牌目標(biāo)：能夠快速實現(xiàn)浙大網(wǎng)新品牌在北侖區(qū)域落地。3研究思路區(qū)域背景指導(dǎo)及地塊價值研判自身條件城市發(fā)展地塊價值地產(chǎn)態(tài)勢交通+環(huán)境客戶調(diào)研訪談配套目標(biāo)客戶的可能來源？

3、目標(biāo)客戶的基本特征？市場空間研判住宅競爭市場分析商業(yè)網(wǎng)點分析開發(fā)目標(biāo)利潤市場定位效率開發(fā)模式客戶定位項目定位營銷策略對接升級品牌4報告目錄?一、項目背景-北侖城鎮(zhèn)發(fā)展指導(dǎo)價值-地塊已有價值梳理-北侖城區(qū)房地產(chǎn)態(tài)勢?二、市場空間研判-住宅市場競爭分析-商業(yè)網(wǎng)點梳理分析?三、市場定位-客戶群定位-開發(fā)模式分析-項目定位?產(chǎn)品定位建議?規(guī)劃布局建議?設(shè)施配套建議?價格定位建議?四、開發(fā)策略建議-開發(fā)策略-分期策略對接5一、項目背景-北侖城鎮(zhèn)發(fā)展指導(dǎo)價值-地塊已有價值梳理-北侖城區(qū)房地產(chǎn)態(tài)勢6北侖中心城區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃導(dǎo)向價值中提升、北延、南拓、西產(chǎn)

4、業(yè)的發(fā)展思路。西部重點發(fā)展工業(yè)及高新產(chǎn)業(yè)，同三線以東泰山路以北所圍合的中部區(qū)域為行政和高端居住，南部為區(qū)域次級中心，承接中部的居住區(qū)域；恒山路以北至北侖港區(qū)則為老城區(qū)區(qū)域配套，形成舊城居住及商業(yè)服務(wù)中心。與地塊相關(guān)：“中提升”即城市主核心區(qū)，向西與錢塘江路產(chǎn)業(yè)園連接，向北與老城相連，向南則南部居住區(qū)連成整體，構(gòu)筑北侖經(jīng)濟文化中心，并形成六個高品質(zhì)居住區(qū)。“南拓”即對村鎮(zhèn)用地的調(diào)整改造，結(jié)合泰山路及同三高速沿線規(guī)劃，布置北侖城區(qū)次級中心，并形成特色居住新區(qū)。項目劃進中央核心住宅區(qū)大區(qū)域價值：CLD核心區(qū)位7一、項目背景-北侖城鎮(zhèn)發(fā)展指導(dǎo)價值-

5、地塊已有價值梳理-北侖城區(qū)房地產(chǎn)態(tài)勢8地域現(xiàn)狀曼哈頓廣場本項目11月25日掛牌居住用地，60萬總建，起拍16.9億，樓面價28179地塊已有價值屬性提煉核心：1、地段價值：北侖主城燙金地段，已成規(guī)模的成熟CLD中央生活區(qū)。2、成熟配套：北侖最成功MALL商圈——曼哈頓廣場最佳輻射。3、便捷交通：新大路、泰山路、繞城高速、輕軌一號線等組合便捷交通環(huán)境。4、人文氣息：職院、明港中學(xué)、東海實驗學(xué)校構(gòu)建學(xué)院氛圍。10一、項目背景-北侖城鎮(zhèn)發(fā)展指導(dǎo)價值-地塊已有價值梳理-北侖城區(qū)房地產(chǎn)態(tài)勢11北侖整體市場走勢：2003-2008年之間，成交價格呈穩(wěn)步

6、上升趨勢，價格從2003年的2800元/㎡，上漲到2009年的6986元/㎡；2004年成交面積達到頂峰，后期受到安置房及宏觀政策的影響，出現(xiàn)下滑，但2009年上半年再次出現(xiàn)反彈，成交面積達到52.52萬方。至09年10月新城區(qū)市場成交關(guān)系情況13080001207000110100600090805000704000605030004020003020100010002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品房屋銷售面積（萬平方米）商品房成交均價(元/㎡)12北侖當(dāng)季市場走勢：08年市場出現(xiàn)下行，全年成交約

7、28萬平方米，月均成交202套；09年1-10月市場成交快速上升，月均成交458套。價格體系目前沖至8000-10000元/平方米。至09年10月市場供應(yīng)成交關(guān)系情況供應(yīng)量(套)成交量(套)成交價格(元/㎡)2000800009年月均180008年月均成交202套成交458套700016006000140050001200100040008003000600200040020010000020080120080220080320080420080520080620080720080820080920081020081120081220090

8、120090220090320090420090520090620090720090820090920091013城市板塊與價格體系劃分惠金佳園7500-8500金城花園四季桂花