北沙灘項目市場定位報告

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1、北沙灘項目市場定位報告目錄前言2精粹摘要31．項目自身分析51.1項目地塊情況51.2S.W.O.T矩陣分析51.2.1說明51.2.2S.W.O.T.矩陣71.3S.W.O.T分析及應(yīng)對81.3.1優(yōu)勢(Strength)81.3.2劣勢（Weakness）91.3.3機會（Opportunity）101.3.4威脅（Threat）121.3.5劣勢及威脅的彌補方案131.4項目不同發(fā)展模式的選取141.4.1非市場化操作141.4.2中高檔綜合社區(qū)151.4.3中高檔純居住社區(qū)172．項目定位1

2、92.1住宅部分192.1.1市場定位192.1.2客群定位292.1.3形象定位322.1.4價格定位322.2寫字樓部分342.2.1市場定位342.2.2客群定位362.2.3形象定位392.2.4價格定位392.3商業(yè)部分422.3.1定位依據(jù)422.3.2定位思路422.3.3市場定位432.3.4目標(biāo)消費者定位482.3.5.租金價格定位50結(jié)束語52512003年5月北沙灘項目市場定位報告前言本報告是在市場研究及分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目的自身品質(zhì)，提出有針對性的產(chǎn)品定位，旨在通過整合營

3、銷，最大限度強化本項目的特有優(yōu)勢，消除或轉(zhuǎn)化項目的現(xiàn)存劣勢，規(guī)避項目的客觀威脅，從整體上提高本項目的總體品質(zhì)和市場競爭力，并作為發(fā)展商及設(shè)計公司優(yōu)化項目綜合品質(zhì)的參考意見。512003年5月北沙灘項目市場定位報告北沙灘項目市場定位報告精粹摘要住宅部分：住宅部分市場定位：奧運版塊核心地帶、提供舒適自然生活的中高檔全景觀社區(qū)住宅部分形象定位：奧運·健康·綠色·北京“呼吸”居所住宅部分價格定位：產(chǎn)品特點+地理位置+奧運板塊影響+形象炒作+利潤=整盤均價7200元/平方米（帶廚衛(wèi)精裝）寫字樓部分：寫字樓部分

4、市場定位：奧運商務(wù)區(qū)·地標(biāo)建筑服務(wù)于成長型企業(yè)的高檔商務(wù)中心寫字樓部分形象定位：科技、人文成就未來寫字樓部分價格定位：租賃價格：2.5—3.5（RMB/月·平方米）512003年5月北沙灘項目市場定位報告商業(yè)部分：商業(yè)部分市場定位：奧運商圈內(nèi)集特色餐飲、娛樂、超市購物為一身的中高檔休閑商業(yè)中心商業(yè)部分形象定位：2-3元/天/平方米，初步建議以2.5元/天/平方米為宜。以上論點是經(jīng)過了北京中原公司詳細的市場調(diào)研、縝密的方案討論后得出的，針對于該結(jié)論北京中原公司將在以下的報告正文中詳細闡述。512003

5、年5月北沙灘項目市場定位報告1．項目自身分析1.1項目地塊情況序號項目內(nèi)容1名稱中國農(nóng)業(yè)機械化科學(xué)研究園住宅區(qū)2發(fā)展商中國農(nóng)業(yè)機械化科學(xué)研究院3地理位置地塊位于朝陽區(qū)大屯路4用地面積項目規(guī)劃用地6.9萬平方米5用地性質(zhì)基建（暫）6規(guī)劃限高60米7地塊情況地塊呈現(xiàn)長方形，東西寬約125米，南北長約312.5米。8周邊情況項目東鄰白廟村路，南靠大屯路，西側(cè)及北側(cè)被中國農(nóng)業(yè)科學(xué)研究所包圍。周邊區(qū)域交通條件基本滿足需要，與京昌高速公路、北四環(huán)及北五環(huán)相隔咫尺。該地塊周邊人口密度不大，現(xiàn)有一部分成熟社區(qū)和科研

6、院所。此外在休閑、娛樂、教育、醫(yī)療等生活配套設(shè)施方面還較為欠缺。1.2S.W.O.T矩陣分析1.2.1說明SWOT分析法能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個項目現(xiàn)實情況，是市場競爭分析的常用方法。所謂SWOT512003年5月北沙灘項目市場定位報告分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論（對策）。運用這種方法，有利于市場競爭參與者對所處市場環(huán)境進行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制訂相應(yīng)的市場對策，提高市場競爭力。SWOT分析法，包括四個方面

7、因素，即內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses）和外部市場環(huán)境中的機會因素（Opportunities）、威脅因素（Threats）四個方面。就一個房地產(chǎn)項目而言，所謂內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths），是該項目與競爭對手相比在某些方面所具有的對方不可模仿的獨特能力，是在哪些方面比競爭對手做得更好；內(nèi)部劣勢因素（Weaknesses），是該項目與競爭對手相比在某些方面的缺點和不足；外部市場環(huán)境中的機會因素（Opportunities），是指外部市場環(huán)境變化趨勢中對該項目產(chǎn)

8、品營銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機會因素可以增強項目競爭優(yōu)勢；外部環(huán)境中的威脅因素（Threats），是指外部環(huán)境變化趨勢中對該項目的產(chǎn)品營銷不利的、消極的方面，若不能回避或恰當(dāng)?shù)靥幚磉@些威脅因素會損傷該項目在市場競爭中的優(yōu)勢。因此，我們找出本項目客觀存在的主要內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses），以及外部市場環(huán)境中的機會因素（Opportunities）、威脅因素（Threats），運用SWOT分析法，提出相應(yīng)的市場對策，