北沙灘項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告

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1、北沙灘項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告目錄前言2精粹摘要31．項(xiàng)目自身分析51.1項(xiàng)目地塊情況51.2S.W.O.T矩陣分析51.2.1說(shuō)明51.2.2S.W.O.T.矩陣71.3S.W.O.T分析及應(yīng)對(duì)81.3.1優(yōu)勢(shì)(Strength)81.3.2劣勢(shì)（Weakness）91.3.3機(jī)會(huì)（Opportunity）101.3.4威脅（Threat）121.3.5劣勢(shì)及威脅的彌補(bǔ)方案131.4項(xiàng)目不同發(fā)展模式的選取141.4.1非市場(chǎng)化操作141.4.2中高檔綜合社區(qū)151.4.3中高檔純居住社區(qū)172．項(xiàng)目定位1

2、92.1住宅部分192.1.1市場(chǎng)定位192.1.2客群定位292.1.3形象定位322.1.4價(jià)格定位322.2寫(xiě)字樓部分342.2.1市場(chǎng)定位342.2.2客群定位362.2.3形象定位392.2.4價(jià)格定位392.3商業(yè)部分422.3.1定位依據(jù)422.3.2定位思路422.3.3市場(chǎng)定位432.3.4目標(biāo)消費(fèi)者定位482.3.5.租金價(jià)格定位50結(jié)束語(yǔ)52512003年5月北沙灘項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告前言本報(bào)告是在市場(chǎng)研究及分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的自身品質(zhì)，提出有針對(duì)性的產(chǎn)品定位，旨在通過(guò)整合營(yíng)

3、銷(xiāo)，最大限度強(qiáng)化本項(xiàng)目的特有優(yōu)勢(shì)，消除或轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的現(xiàn)存劣勢(shì)，規(guī)避項(xiàng)目的客觀威脅，從整體上提高本項(xiàng)目的總體品質(zhì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并作為發(fā)展商及設(shè)計(jì)公司優(yōu)化項(xiàng)目綜合品質(zhì)的參考意見(jiàn)。512003年5月北沙灘項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告北沙灘項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告精粹摘要住宅部分：住宅部分市場(chǎng)定位：奧運(yùn)版塊核心地帶、提供舒適自然生活的中高檔全景觀社區(qū)住宅部分形象定位：奧運(yùn)·健康·綠色·北京“呼吸”居所住宅部分價(jià)格定位：產(chǎn)品特點(diǎn)+地理位置+奧運(yùn)板塊影響+形象炒作+利潤(rùn)=整盤(pán)均價(jià)7200元/平方米（帶廚衛(wèi)精裝）寫(xiě)字樓部分：寫(xiě)字樓部分

4、市場(chǎng)定位：奧運(yùn)商務(wù)區(qū)·地標(biāo)建筑服務(wù)于成長(zhǎng)型企業(yè)的高檔商務(wù)中心寫(xiě)字樓部分形象定位：科技、人文成就未來(lái)寫(xiě)字樓部分價(jià)格定位：租賃價(jià)格：2.5—3.5（RMB/月·平方米）512003年5月北沙灘項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告商業(yè)部分：商業(yè)部分市場(chǎng)定位：奧運(yùn)商圈內(nèi)集特色餐飲、娛樂(lè)、超市購(gòu)物為一身的中高檔休閑商業(yè)中心商業(yè)部分形象定位：2-3元/天/平方米，初步建議以2.5元/天/平方米為宜。以上論點(diǎn)是經(jīng)過(guò)了北京中原公司詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研、縝密的方案討論后得出的，針對(duì)于該結(jié)論北京中原公司將在以下的報(bào)告正文中詳細(xì)闡述。512003

5、年5月北沙灘項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告1．項(xiàng)目自身分析1.1項(xiàng)目地塊情況序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容1名稱(chēng)中國(guó)農(nóng)業(yè)機(jī)械化科學(xué)研究園住宅區(qū)2發(fā)展商中國(guó)農(nóng)業(yè)機(jī)械化科學(xué)研究院3地理位置地塊位于朝陽(yáng)區(qū)大屯路4用地面積項(xiàng)目規(guī)劃用地6.9萬(wàn)平方米5用地性質(zhì)基建（暫）6規(guī)劃限高60米7地塊情況地塊呈現(xiàn)長(zhǎng)方形，東西寬約125米，南北長(zhǎng)約312.5米。8周邊情況項(xiàng)目東鄰白廟村路，南靠大屯路，西側(cè)及北側(cè)被中國(guó)農(nóng)業(yè)科學(xué)研究所包圍。周邊區(qū)域交通條件基本滿(mǎn)足需要，與京昌高速公路、北四環(huán)及北五環(huán)相隔咫尺。該地塊周邊人口密度不大，現(xiàn)有一部分成熟社區(qū)和科研

6、院所。此外在休閑、娛樂(lè)、教育、醫(yī)療等生活配套設(shè)施方面還較為欠缺。1.2S.W.O.T矩陣分析1.2.1說(shuō)明SWOT分析法能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析的常用方法。所謂SWOT512003年5月北沙灘項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告分析法，也被稱(chēng)為態(tài)勢(shì)分析法，是運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來(lái)加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論（對(duì)策）。運(yùn)用這種方法，有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參與者對(duì)所處市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制訂相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。SWOT分析法，包括四個(gè)方面

7、因素，即內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（Strengths）、劣勢(shì)因素（Weaknesses）和外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（Opportunities）、威脅因素（Threats）四個(gè)方面。就一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，所謂內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（Strengths），是該項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比在某些方面所具有的對(duì)方不可模仿的獨(dú)特能力，是在哪些方面比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做得更好；內(nèi)部劣勢(shì)因素（Weaknesses），是該項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比在某些方面的缺點(diǎn)和不足；外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（Opportunities），是指外部市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)中對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)

8、品營(yíng)銷(xiāo)起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機(jī)會(huì)因素可以增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；外部環(huán)境中的威脅因素（Threats），是指外部環(huán)境變化趨勢(shì)中對(duì)該項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)不利的、消極的方面，若不能回避或恰當(dāng)?shù)靥幚磉@些威脅因素會(huì)損傷該項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。因此，我們找出本項(xiàng)目客觀存在的主要內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（Strengths）、劣勢(shì)因素（Weaknesses），以及外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（Opportunities）、威脅因素（Threats），運(yùn)用SWOT分析法，提出相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，