集美項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略報(bào)告

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1、16郝家村項(xiàng)目整體定位策略報(bào)告“集美”項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略報(bào)告陜西華宇房地產(chǎn)策劃服務(wù)有限公司2007年10月陜西華宇房地產(chǎn)策劃服務(wù)有限公司地址：火炬路7號(hào)東新世紀(jì)廣場(chǎng)141216郝家村項(xiàng)目整體定位策略報(bào)告目錄：一、地塊感受1、地塊現(xiàn)狀2、地塊SWOT分析二、西安地產(chǎn)市場(chǎng)簡析三、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀1、區(qū)域板塊綜述2、區(qū)域在售項(xiàng)目對(duì)比示意3、區(qū)域的借鑒對(duì)手分析4、區(qū)域客戶分析四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的突破方向五、項(xiàng)目定位體系1、定位原則2、定位理念3、定位體系4、案名釋義陜西華宇房地產(chǎn)策劃服務(wù)有限公司地址：火炬路7號(hào)東新世紀(jì)廣場(chǎng)141216郝家村項(xiàng)目整體定位策略報(bào)告華

2、宇觀點(diǎn)：定位來源于市場(chǎng)，指導(dǎo)于規(guī)劃，其重要性不言而喻。定位不是對(duì)產(chǎn)品要做的事。定位是對(duì)預(yù)期客戶要做的事，換句話說，就是在預(yù)期客戶的頭腦里注入對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)。策略的目的在于建立產(chǎn)品在市場(chǎng)中的地位，成功地同對(duì)手進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，滿足客戶的需求，以獲得良好的業(yè)績。陜西華宇房地產(chǎn)策劃服務(wù)有限公司地址：火炬路7號(hào)東新世紀(jì)廣場(chǎng)141216郝家村項(xiàng)目整體定位策略報(bào)告“集美”項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略報(bào)告一、地塊感受地塊區(qū)位及形狀圖：本案地塊規(guī)劃廣場(chǎng)1、地塊現(xiàn)狀l本項(xiàng)目位于美院十字東南角，屬于城中村郝家村的一部分。l占地面積約4000㎡，代征綠地約4200㎡。l目前地塊上為郝家村

3、民用的2——5層民房。l整體比較破舊，形式各異缺乏統(tǒng)一，與周邊完備的城市建設(shè)形成鮮明對(duì)比。2、地塊SWOT分析1）優(yōu)勢(shì)：生活環(huán)境優(yōu)越項(xiàng)目位于老城區(qū)，近在咫尺的學(xué)校、醫(yī)院、超市、銀行一應(yīng)俱全，是一個(gè)具有成熟生活氛圍的區(qū)域。交通便捷陜西華宇房地產(chǎn)策劃服務(wù)有限公司地址：火炬路7號(hào)東新世紀(jì)廣場(chǎng)141216郝家村項(xiàng)目整體定位策略報(bào)告地塊北側(cè)的緯二街、西側(cè)的含光路都屬于城市主干道，城市路網(wǎng)覆蓋率高，20幾條公交線路可通達(dá)西安的各區(qū)位。文化氛圍濃郁處于南郊的高校集中核心區(qū)域，且近在咫尺的美院周圍具有異于南郊傳統(tǒng)文化氛圍的——文化和藝術(shù)相結(jié)合的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。鄰近小

4、寨商圈小寨商圈已經(jīng)成形，商業(yè)業(yè)態(tài)完全，服務(wù)設(shè)施一流，引領(lǐng)著當(dāng)前西安時(shí)尚潮流消費(fèi)的方向，且愈來愈成熟，對(duì)周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了強(qiáng)大的支持力。規(guī)劃廣場(chǎng)項(xiàng)目北邊規(guī)劃有市政廣場(chǎng)，可以很好的利用廣場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行支撐。2）劣勢(shì)自身形象差地塊屬于城中村的一部分，目前周邊環(huán)境吵雜，缺乏大眾居家生活氛圍。規(guī)模小難發(fā)揮占地面積小，項(xiàng)目不能形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，不便于項(xiàng)目附加值打造。小寨商氣難以到達(dá)小寨商業(yè)格局主要以長安路為軸發(fā)展,東西向商業(yè)發(fā)展較慢。本案周邊目前缺乏商業(yè)氛圍，主要是以生活基礎(chǔ)配套的小餐飲、生活便利店為主。3）威脅區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品本案周邊有新的地塊已被開

5、發(fā)商征用，近期此區(qū)域會(huì)集中有項(xiàng)目上市，給本案帶來競(jìng)爭(zhēng)壓力。陜西華宇房地產(chǎn)策劃服務(wù)有限公司地址：火炬路7號(hào)東新世紀(jì)廣場(chǎng)141216郝家村項(xiàng)目整體定位策略報(bào)告4）機(jī)會(huì)發(fā)展趨勢(shì)良好當(dāng)前西安的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)處于良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，屬于供銷兩旺，在此時(shí)入市可借現(xiàn)階段的旺銷趨勢(shì)快速消化產(chǎn)品。成熟生活區(qū)土地稀缺西安具有成熟生活氛圍積淀的地塊已經(jīng)不多，所以本案要利用好自身不可復(fù)制的成熟生活氛圍，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。華宇結(jié)論：l本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為——無法復(fù)制的城市稀缺區(qū)位二、西安地產(chǎn)市場(chǎng)簡析市場(chǎng)特點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)：◎市場(chǎng)供銷兩旺目前西安地產(chǎn)市場(chǎng)基本走出2005年政策調(diào)

6、控下的觀望狀態(tài)，近兩年延續(xù)增長勢(shì)頭，市場(chǎng)供銷兩旺，無論開發(fā)或銷售均較前幾年明顯增長。華宇結(jié)論：市場(chǎng)供需兩旺，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，此時(shí)只有差異化產(chǎn)品才能更具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)生更大的利益?！蜷_發(fā)區(qū)域局限性打破開發(fā)區(qū)域局限性進(jìn)一步打破，產(chǎn)品供應(yīng)向遠(yuǎn)郊延伸。城北、長安、浐灞、西咸等郊區(qū)板塊，依靠西安大的市政規(guī)劃、項(xiàng)目自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，及在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)文化方面的優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)形成巨大的吸引力。整體市場(chǎng)上各區(qū)域板塊樓盤檔次差異日漸縮小。陜西華宇房地產(chǎn)策劃服務(wù)有限公司地址：火炬路7號(hào)東新世紀(jì)廣場(chǎng)141216郝家村項(xiàng)目整體定位策略報(bào)告華宇結(jié)論：本案在具有成熟區(qū)位的

7、優(yōu)勢(shì)外，還應(yīng)進(jìn)行產(chǎn)品的突破，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中注入對(duì)消費(fèi)者心理及生活狀態(tài)的關(guān)注和迎合?！虍a(chǎn)品向精細(xì)化發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)已擺脫原有的低層次、低水平發(fā)展模式，開始向著有利于消費(fèi)、有利于持續(xù)發(fā)展的方向邁進(jìn)。主要表現(xiàn)在大樓盤的開發(fā)建設(shè)、城外組團(tuán)的崛起以及多渠道、多層次、多價(jià)位住房供應(yīng)體系的形成。華宇結(jié)論：地產(chǎn)開發(fā)擺脫了早期粗放式開發(fā)模式，開始關(guān)注人性化的東西，一切以居住舒適為目標(biāo)，開始關(guān)注對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)。三、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀1、區(qū)域板塊綜述小寨板塊屬于傳統(tǒng)的生活老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)沒有大片的可開發(fā)利用土地，所以項(xiàng)目基本是在區(qū)域改造后見縫插針的小規(guī)模開發(fā)。整體的開發(fā)產(chǎn)品

8、基本分為兩個(gè)階段：第一階段：2003年前（小寨整體規(guī)劃實(shí)施以前）開發(fā)的項(xiàng)目缺乏明確的產(chǎn)品及市場(chǎng)定位，典型的像早期的雙魚廣場(chǎng)、藍(lán)溪花園，只是以區(qū)位優(yōu)勢(shì)來