亞資·北馬集項目市場研究及定位報告(北京金網(wǎng)絡)

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1、亞資·北馬集項目市場研究及定位報告宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究城市規(guī)劃發(fā)展研究房地產(chǎn)市場研究區(qū)域競爭市場調查研究項目資源條件分析項目規(guī)劃設計條件分析項目SWOT分析項目發(fā)展—宏觀環(huán)境研究項目發(fā)展—策略及定位方向研究策劃顧問工作體系消費者研究提出項目發(fā)展的核心問題相關政策研究概念方案研究&物業(yè)發(fā)展建議整體概念定位客群定位產(chǎn)品定位價格定位項目定位市場策略及方向的選擇策劃顧問工作體系一、房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境綜述二、房地產(chǎn)市場發(fā)展特征分析三、區(qū)域競爭市場調查研究匯報框架四、市場策略及項目定位五、項目物業(yè)發(fā)展建議一、房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)

2、境綜述宏觀分析：發(fā)展趨勢；經(jīng)濟運行狀況；基礎設施建設；人口結構。房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境綜述特征一：城市定位得以明確，發(fā)展趨勢良好，各方對未來預期信心充足“十一五”規(guī)劃，《國務院關于推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放有關問題的意見》，將天津濱海新區(qū)明確定義為中國經(jīng)濟增長第三極，我國北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心。根據(jù)國務院規(guī)劃，在金融企業(yè)、金融業(yè)務、金融市場和金融開放等方面的重大改革，原則上可安排在天津先行先試，此一政策的實施必將吸引來大量的國內外資金進入天津。國家政策的扶

3、持使天津具備了良好的宏觀發(fā)展環(huán)境與預期，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的機遇與信心保證。2006年國務院對天津規(guī)劃修編的批復：天津市是我國直轄市之一，環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟中心。將天津市逐步建設成為經(jīng)濟繁榮、社會文明、科教發(fā)達、設施完善、環(huán)境優(yōu)美的國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市。房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境綜述特征二：從現(xiàn)象看，經(jīng)濟整體運行態(tài)勢良好，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備有力支撐在環(huán)渤海經(jīng)濟圈中，天津的城市綜合實力僅次于北京，房地產(chǎn)業(yè)具備良好的發(fā)展基礎。天津在環(huán)渤海圈中占有重要地位，各項經(jīng)濟指標均處于前列，“環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟中心”的城

4、市地位日益明顯。房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境綜述特征三：持續(xù)的舊城改造及基礎設施建設拉動了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的拉動因素上，北京緣于其政治中心的地位，上海則充當著國際化大都市的角色，深圳主要依托港資背景，國內其他省會城市一般依靠本地住宅水平改善需求的拉動，而天津房地產(chǎn)發(fā)展主要靠市政建設拉動。自2003年下半年開始，天津啟動了大規(guī)模的城市基礎設施建設和拆遷改造，建設投資連年增長?；A設施建設在拉動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時也為其打下了堅實的發(fā)展基礎。房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境綜述特征四：外來人口增多，城市向多中心演變，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

5、空間廣闊外來流動人口成為天津人口總量增長的主要來源。外來人口從1990年的22萬人，增至2006年的139萬人。外來人口約占同期新增人口的比例也由90年代的8.86％，增至近幾年的75.25％。人口分布逐步向城區(qū)外圍擴散，但仍保持市中心六區(qū)為重心、放射式梯次向外擴散的大體輪廓。天津人口的空間分布具有3個顯著特征：1．市中心地區(qū)人口向外擴散趨勢明顯；2．環(huán)城地區(qū)與濱海新區(qū)成為新的人口聚集地：3．人口重心向東南移動。外來人口持續(xù)增長與中心人口向外擴散為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拓展了空間。2002年2003年2004年2005

6、年2006年人口自然增長率(%)1.451.11.341.431.6戶籍總人口(萬人)919.05926932.55939.31948.88外來人口(萬人)88.1385.395.95114.35139房地產(chǎn)發(fā)展宏觀環(huán)境綜述市場展望：堅實的經(jīng)濟基礎和良好的政策環(huán)境，為天津未來的發(fā)展奠定了基礎。新的城市定位、新的發(fā)展規(guī)劃，為天津描繪了未來的美好藍圖。天津迎來新一輪城市振興！二、房地產(chǎn)市場特征分析數(shù)據(jù)觀察：房地產(chǎn)投資總額土地供應供需結構價格走勢競爭環(huán)境政策影響說明：房地產(chǎn)投資額與GDP增加額的比值高，說明該城市GD

7、P的增長對房地產(chǎn)業(yè)有很強的依賴性。過高的比值同時也意味著房地產(chǎn)發(fā)展的長期前景面臨一定的風險。反之，說明房地產(chǎn)發(fā)展有著更堅實持久的城市經(jīng)濟發(fā)展基礎支持。數(shù)據(jù)來源：《金網(wǎng)絡·地產(chǎn)分析》2007年第1期天津房地產(chǎn)發(fā)展與一線城市比較，起步相對較晚。目前，以房地產(chǎn)投資額與GDP增加值的比值衡量的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟指標還相對較低，在全國41個計劃單列市中并列排名31位，說明天津的房地產(chǎn)發(fā)展具有堅實的城市經(jīng)濟發(fā)展基礎，有進一步拓展空間和可持續(xù)性。未來幾年天津房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可望繼續(xù)保持一個上升態(tài)勢。特征一：房地產(chǎn)發(fā)展基礎堅實，未來有

8、可持續(xù)性天津房地產(chǎn)市場發(fā)展特征分析312006特征二：土地供應充足，地價漲勢洶涌，供應分布向環(huán)、郊發(fā)展天津房地產(chǎn)市場發(fā)展特征分析(招拍掛)土地供應量連年激增06年天津土地市場全面實施經(jīng)營性土地招拍掛，供應面積較05年增長了405％。隨著城市化的加快及濱海新區(qū)的開發(fā)建設，土地供應日益增加，07年前3季度就已超過06年全年總量。中心城區(qū)土地漸變稀缺，供應向環(huán)外、郊區(qū)發(fā)展其中近郊四區(qū)供應量最