北京北七家項(xiàng)目市場研究報告

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1、北京北七家項(xiàng)目市場研究報告2009年4月［一］市場大勢［需求市場開始回暖，成交價格穩(wěn)中有升］隨著2008年未降息、利率七折、住房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)減免等樓市利好政策接二連三出臺，貸款成本、交易成本雙向降低的刺激作用開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場信心在逐步恢復(fù)的同時，部分房價也已跌至有效需求的購買力范圍，從而使部分需求得到釋放。2月至3月成交量連續(xù)反彈，3月份全市商品住宅成交了150.9萬平米環(huán)比上漲了70%，成交均價11773元/平米，環(huán)比上漲了3.8%，價格穩(wěn)中有升，詳見下圖：注：上述數(shù)據(jù)不含政策性住房1、市場供求及價格走勢［市場存量大，去

2、化仍面臨巨大壓力］2008年以來受需求市場大幅下滑影響，市場存量去化受阻，可售量不斷擴(kuò)大，至2009年1月1日，北京市住宅可售量達(dá)到了1908萬平方米的歷史峰值，同比大幅增長了41.8%，達(dá)到歷史峰值，至4月1日受市場回暖及新增供應(yīng)量減少影響，存量有所下降，但仍達(dá)到了1772萬平方米，去化仍面臨巨大壓力，詳見下圖：2、住宅市場存量變化走勢［二］區(qū)域認(rèn)知1、區(qū)域現(xiàn)狀【北七家鎮(zhèn)概況】鎮(zhèn)域面積56.83平方公里，總?cè)丝诩s26萬人，其中戶籍人口2.7萬人，小區(qū)居住人口約14萬人，流動人口約10萬人約5公里2、發(fā)展規(guī)劃【功能與定位】根據(jù)

3、北京市發(fā)展的總體要求和昌平區(qū)的功能定位，總結(jié)多年來北七家鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，北七家鎮(zhèn)未來建設(shè)目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是：京都后花園的生態(tài)精品小城鎮(zhèn)。其功能定位應(yīng)是：生活居住的首選地區(qū)、休閑旅游的首選地區(qū)、投資創(chuàng)業(yè)的首選地區(qū)【緩慢的市場導(dǎo)入期：剛性需求放緩，人口導(dǎo)入緩慢】①08年至今市場大勢回歸理性，剛性需求入市謹(jǐn)慎，需求放緩②北七家板塊目前商品房在售項(xiàng)目只有望都新地，歷年新建的商品房項(xiàng)目寥寥，區(qū)域人口導(dǎo)入緩慢，居住氛圍不足3、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀［區(qū)域?qū)傩裕茛僖怨I(yè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的遠(yuǎn)郊鎮(zhèn)，規(guī)劃與配套缺乏逆城市化發(fā)展的動力；②北京城市郊區(qū)化發(fā)展向

4、北到達(dá)天通苑板塊時已近末端，短期內(nèi)缺乏進(jìn)一步向北城市化發(fā)展的利好因素③與天通苑板塊存在著四公里的城市連接斷層，城市功能輻射疲軟的孤島④近年商品房項(xiàng)目開發(fā)寥寥，缺乏大規(guī)模的人口導(dǎo)入，區(qū)域未形成人口換血和素質(zhì)升級［二］板塊競爭分析板塊名稱板塊描述價值辯析北七家板塊以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的遠(yuǎn)郊鎮(zhèn)，天通苑板塊公寓類居住的北延與天通苑板塊存在著四公里的城市連接斷層，城市功能輛射疲軟，配套制約，造成板塊缺失、成長乏力天通苑板塊大規(guī)模動遷居住和市政配套帶動下的居住板塊，軌道交通的發(fā)展帶來區(qū)域熱點(diǎn)的快速轉(zhuǎn)換，已經(jīng)形成了較為成熟的居住環(huán)境已經(jīng)成為亞奧

5、板塊發(fā)展的北延，帶動和形成了以白領(lǐng)為主的居住北遷回龍觀板塊中關(guān)村、上地產(chǎn)業(yè)園等周邊信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶動的遠(yuǎn)郊居住板塊，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的年輕白領(lǐng)為主要客源階層配套不足，進(jìn)一步發(fā)展受限望京板塊開發(fā)多年，開發(fā)規(guī)模龐大，通過多年的人口導(dǎo)入，區(qū)域已經(jīng)形成較為成熟的生活配套與居住氛圍經(jīng)過多年的發(fā)展，從單純的臥城向多元化人口副城發(fā)展奧北板塊生態(tài)、體育資源帶動的新興高端板塊，區(qū)域?qū)傩赞D(zhuǎn)變帶來的價格逐漸對接中關(guān)村板塊交通、奧運(yùn)場館、國家森林公園等市政配套及生態(tài)資源帶動下的城市亞中心地位1、板塊競爭分析競爭板塊特征描述與價值辯析北七家天通苑奧北望京回龍

6、觀主力價格區(qū)間：7600－8800主力價格區(qū)間：8600－8900主力價格區(qū)間：9000－10500主力價格區(qū)間：13000－20000主力價格區(qū)間：13000－18000各板塊競爭描述區(qū)域回龍觀天通苑望京奧北北七家競爭力性價比性價比成熟居住氛圍居住環(huán)境性價比客戶來源上地、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園北城區(qū)上班族中心城區(qū)及朝陽區(qū)中心城區(qū)及朝陽區(qū)北部城區(qū)外來上班族價值點(diǎn)低總價臨近兩大產(chǎn)業(yè)園捷運(yùn)系統(tǒng)生活配套居住舒適度多元化城市副中心自然資源占有產(chǎn)品價值低單價競爭代表個案東亞上北中心天通中苑商品房北緯40度媒體村望都新地2、各板塊競爭比對【回龍觀板

7、塊客源分析】外地來京工作人群的首次置業(yè)安家型客源為主，北部城區(qū)動拆遷客源居次，對總價敏感，不愿意過度遠(yuǎn)離原有的工作或生活圈代有個案樓盤名稱競爭要素客戶描述主力戶型面積（㎡）單價(元/㎡）主力總價（萬/套）東亞上北中心一居：42-56二居：80－847600一居：32－43二居：61－64上地及中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來的安家型客源紫金新干線三居：129－1338800三居：114－117上地產(chǎn)業(yè)園年輕白領(lǐng)及北部城區(qū)拆遷客源北七家天通苑奧北望京回龍觀客戶來源客戶特征描述對物業(yè)價值的需求點(diǎn)以中村村及上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶為主，20－30%來自北

8、部城區(qū)（動遷者較多）；有一定積蓄，但總價承受能力有限；不愿遠(yuǎn)離原有工作或生活圈；對日常生活節(jié)奏有比較嚴(yán)格的控制；關(guān)注產(chǎn)品在較低價位上的較高性價比；關(guān)注日常出行距離和公交等出行工具；關(guān)注區(qū)域內(nèi)各種生活配套；1、板塊競爭分析地理位置：昌平區(qū)回龍觀體育公園北側(cè)建筑面積：24萬平米建