北清項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告.ppt

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1、北清項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告一、項(xiàng)目客群定位1.1區(qū)域城市空間擴(kuò)張及趨勢(shì)分析本案臨近的周邊區(qū)域是優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)和IT產(chǎn)業(yè)為主，密集分布。主要的工作中心距離本案的實(shí)際車程距離在25-35分鐘。由于中關(guān)村核心區(qū)沒有住宅規(guī)劃，項(xiàng)目周邊區(qū)域的城市住宅空間主要向西北及正北方向擴(kuò)張發(fā)展。根據(jù)北京城市新規(guī)劃，中關(guān)村將北擴(kuò)221平方公里至海淀北部山后地區(qū)，包括溫泉鎮(zhèn)、蘇家坨鎮(zhèn)、上莊鎮(zhèn)和西北旺鎮(zhèn)山后四鎮(zhèn)。從區(qū)域未來發(fā)展來看，依靠中關(guān)村、上地信息產(chǎn)業(yè)基地等強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支持，該區(qū)域消費(fèi)能力也將有所增強(qiáng)。已基本無土地開發(fā)的亞奧

2、區(qū)域，亦將向北面昌平沙河及百善鎮(zhèn)以及六環(huán)周邊區(qū)域擴(kuò)展。目前根據(jù)已有規(guī)劃及項(xiàng)目發(fā)展情況來看，區(qū)域城市空間發(fā)展主要體現(xiàn)以下梯度：西北方向主要為海淀山后區(qū)域以低密度住宅、多層住宅及小高板類型產(chǎn)品為主，價(jià)位較低和密度較高。局部正在形成和構(gòu)筑大型的居住社區(qū)，如占地面積為234公頃的百旺新城，住宅規(guī)劃建筑面積50.88萬平方米的永豐嘉園，近90萬的冷泉二期，總占地120公頃，規(guī)劃建筑面積超過68萬平方米的領(lǐng)秀硅谷等，正在開發(fā)的項(xiàng)目普遍規(guī)模較大，產(chǎn)品類型多樣但產(chǎn)品密度相對(duì)較高。目前上地與山后區(qū)域普通住宅產(chǎn)品總供應(yīng)量約16

3、8.8萬平方米，處于陸續(xù)開發(fā)銷售階段，在售規(guī)模有限，約為26.4萬平方米。從產(chǎn)品形式來看，該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品大多為6層及6層以上的帶電梯的板式小高層居多，目前毛坯房主流價(jià)格5600-6400元/平方米。沙河及百善鎮(zhèn)目前已經(jīng)完成了向別墅區(qū)轉(zhuǎn)變的前奏，隨著項(xiàng)目的聚集正在形成北京北部區(qū)域最大的別墅聚集區(qū)。目前該區(qū)域以獨(dú)棟別墅項(xiàng)目為主，普遍容積率在0.55以下，新盤總體放量較大1-2年內(nèi)約為200萬平米以上。目前即將發(fā)售和在售的別墅和類別墅中獨(dú)棟約55.5萬平米,聯(lián)排及雙拼26.9萬平米,疊拼19.77萬平米.本案區(qū)域正

4、處于山后住宅區(qū)向沙河別墅區(qū)過渡的區(qū)域，周邊已形成以聯(lián)排為主的靜林灣和以獨(dú)棟及多層公寓、酒店為主的龍城，以及較低價(jià)的北京人家等多層、小高板項(xiàng)目，區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)較為多樣，僅以目前的環(huán)境條件看，本案處于由普通住宅向純別墅區(qū)域演化的過渡性區(qū)域，同時(shí)由于項(xiàng)目的限高控制，區(qū)域適宜做類別墅及低密度項(xiàng)目。1.2區(qū)域重要工作中心與本案的交通關(guān)系——客戶區(qū)域界定從交通關(guān)系與居住板塊的關(guān)系看來，雖然由于別墅及低密度住宅客群與普通住宅客群所處階層的不同，對(duì)通勤條件、交通成本容忍度較高，活動(dòng)區(qū)域相對(duì)也較為廣范。但生活成本、交通成本

5、則仍然是主要的遷居選擇條件。按照實(shí)際車程時(shí)間30分鐘作為基本標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際交通路線狀況。我們對(duì)本案在西北區(qū)域主要涉及的客群分布及工作中心區(qū)域進(jìn)行相應(yīng)的分析。按照現(xiàn)有重要分布及實(shí)際市場(chǎng)長期的重點(diǎn)客戶居住工作中心，可以劃分如下區(qū)域:25-30分鐘區(qū)域（實(shí)際狀況）----------------------------------------------------------------中關(guān)村商貿(mào)區(qū)西北大學(xué)區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)（海淀、昌平、健翔、德勝）亞奧商圈線性區(qū)域的待升級(jí)住區(qū)（馬甸、健翔至清河、回龍觀）30-4

6、0分鐘區(qū)域（實(shí)際狀況）----------------------------------------------------------------阜成門、金融街商業(yè)中心三里河行政區(qū)更進(jìn)一步對(duì)本案周邊主要區(qū)域（25分鐘車程區(qū)域）進(jìn)行分析：從周邊的產(chǎn)業(yè)及工作中心來看，區(qū)域集中了海淀區(qū)五大優(yōu)勢(shì)及高增長行業(yè)：電子計(jì)算機(jī)制造業(yè)通訊設(shè)備制造業(yè)、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營電子設(shè)備制造業(yè)生物、生化制品制造業(yè)醫(yī)藥制造業(yè)從2004年末的數(shù)據(jù)來看，北京市海淀區(qū)電子計(jì)算機(jī)制造業(yè)、通信設(shè)備制造業(yè)、電子設(shè)備制造業(yè)等三大行業(yè)實(shí)現(xiàn)的工業(yè)產(chǎn)值分別為196

7、.8億元、52.6億元、33.3億元，共占全區(qū)企業(yè)總產(chǎn)值的60.0%；這三大行業(yè)利潤占全區(qū)企業(yè)利潤總額的52.7%。五個(gè)產(chǎn)值10億元以上的行業(yè)增速都在26%以上。通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、儀器儀表及文化、辦公用機(jī)械制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)、專用設(shè)備制造業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)等二十個(gè)行業(yè)產(chǎn)值超過億元，共實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值468.0億元，同比增長12.1%。區(qū)域的主要優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)以技術(shù)性IT及高科技產(chǎn)品為主，這說

8、明本區(qū)域電子通訊行業(yè)的工科技術(shù)人才、高級(jí)管理人才較為密集和集中，由于行業(yè)利潤率較高，人力資源素質(zhì)較高，相應(yīng)總體收入也較高。按照近期一個(gè)1618人的普調(diào)來看，北京家庭月收入在3000-8000元范圍內(nèi)的人數(shù)最多，達(dá)到了總?cè)藬?shù)的50%以上，而家庭月收入低于3000元者，占總數(shù)的14.31%，家庭月收入在8000-20000元之間者占總?cè)藬?shù)的25%，而收入高于20000元的接近5%。由于本案周邊的海淀區(qū)域、亞奧區(qū)域人均