北清項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)匯報(bào) (nxpowerlite)

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1、戴德梁行泛城綜合住宅服務(wù)二OO五年五月十日北清項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)匯報(bào)CITYINTEGRATEDRESIDENTIALSERVICES市場(chǎng)研究層次根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域特點(diǎn)——層次化研究、多元分析項(xiàng)目地段分析——線性區(qū)域市場(chǎng)特征——低密度板塊分布——主要競(jìng)爭(zhēng)板塊——項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析——潛在競(jìng)爭(zhēng)——產(chǎn)品演化對(duì)區(qū)域市場(chǎng)吸納、產(chǎn)品表現(xiàn)演化結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)量、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品類型進(jìn)行分析，完成對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)特征、供應(yīng)趨向、產(chǎn)品趨向等諸要素的把握，從而獲得對(duì)當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)狀況的認(rèn)知，以及未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)趨勢(shì)的定性預(yù)測(cè)，制訂和確立本案開發(fā)的主力方向，開發(fā)策略。

2、項(xiàng)目地段分析項(xiàng)目基本情況本案地塊位于北京市西北郊區(qū)昌平區(qū)，東鄰京昌高速，北臨北清路，南接龍城花園，西靠三一光電子科技園。地塊紅線東側(cè)距京昌高速路100米，地塊紅線北側(cè)距北清路200米均為規(guī)劃綠化隔離帶。規(guī)劃建設(shè)用地面積10萬(wàn)平方米,按用地中線東西劃分為兩個(gè)區(qū)域，東側(cè)區(qū)域限高12米，西側(cè)區(qū)域限高18米。本案出入交通較為便利，京昌高速北安河出口后，橋下回轉(zhuǎn)即可直達(dá)，向南距馬甸橋僅14公里，沿北清路向西則為中關(guān)村生命科學(xué)園，項(xiàng)目隔京昌高速對(duì)面為北京農(nóng)學(xué)院和規(guī)劃中的史各莊新村。項(xiàng)目地塊要素分析本項(xiàng)目地塊由東側(cè)、北側(cè)兩塊規(guī)劃綠地包

3、圍，地塊平整，綠樹成蔭，北側(cè)兩排成年夾道楊樹頗有氣勢(shì)，現(xiàn)狀除保留兩處育牛廠棚及西南角倉(cāng)庫(kù)外，場(chǎng)地已拆平。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地塊北側(cè)、東側(cè)同時(shí)緊鄰綠化隔離帶，有利于環(huán)境營(yíng)造。場(chǎng)地現(xiàn)有相當(dāng)數(shù)量的成年綠樹，可以在規(guī)劃中充分利用。京昌高速9出口收費(fèi)站及北清路距本項(xiàng)目地塊咫尺之遙，駕車出行便利。體現(xiàn)地段歷史元素的現(xiàn)存育牛廠棚，也可能有一定的利用價(jià)值。地形基本方正、平整，便于利用。項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目緊鄰兩條主干道，噪音影響較為明顯。地塊12-18米限高，產(chǎn)品形態(tài)選擇余地較小。項(xiàng)目土地成本較高，總體規(guī)模較小。距回龍觀較近，區(qū)域認(rèn)知受到一定影響。西側(cè)有

4、一條排污溝，須作適當(dāng)處理，須避免對(duì)社區(qū)產(chǎn)生污染。場(chǎng)地分析項(xiàng)目地塊東側(cè)緊鄰京昌高速路及輔路，南行便利，北側(cè)臨北清路可直接向西行進(jìn)。從現(xiàn)場(chǎng)地塊邊界關(guān)系及交通走向來(lái)看，主出入口應(yīng)設(shè)在東側(cè)京昌高速一邊較為合理。次出入口可設(shè)在西側(cè)規(guī)劃路和臨北清路的北側(cè)。CITYINTEGRATEDRESIDENTIALSERVICES二、關(guān)于項(xiàng)目地塊的基本觀點(diǎn)本案地段質(zhì)素在區(qū)域中屬于中檔水平，并不具備純別墅用地的安靜與優(yōu)越的原生環(huán)境條件，但12-18米的限高，使我們必須在低密度范圍內(nèi)考慮問題，較小的規(guī)模，也要求項(xiàng)目對(duì)資源的利用更為集中和精準(zhǔn)。相對(duì)

5、于區(qū)域住宅，和現(xiàn)有的類別墅項(xiàng)目、混合型社區(qū)相比，我們的交通條件較為優(yōu)越，現(xiàn)場(chǎng)成木綠植的環(huán)境基礎(chǔ)也較突出。所以做中高檔類別墅項(xiàng)目是我們對(duì)場(chǎng)地的初步判斷，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是經(jīng)濟(jì)型別墅、區(qū)域市場(chǎng)類別墅和高配置的低密度項(xiàng)目，而不應(yīng)是容積率較低的純別墅項(xiàng)目。通過精耕細(xì)做，我們的交通及相對(duì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)可以得以發(fā)揮，同時(shí)客戶群也更為寬泛，項(xiàng)目利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)比率較高，項(xiàng)目才會(huì)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)。最大限度的保護(hù)和利用現(xiàn)有原生資源、歷史元素——完成精細(xì)規(guī)劃現(xiàn)有項(xiàng)目，尤其是小規(guī)模項(xiàng)目在前期開發(fā)運(yùn)作中，普遍較為粗放，對(duì)原有環(huán)境尤其是原生環(huán)境保護(hù)不足，為便于施

6、工，通行的做法是在土地前期開發(fā)中，推平頭式運(yùn)作，蕩平一切地面保留物，先建房子，再重新作環(huán)境。往往造成后建社區(qū)環(huán)境過分硬質(zhì)化，自然景觀缺失和退化。而后期的景觀建設(shè)的落實(shí)無(wú)非是在邊角鋪點(diǎn)草皮，移幾棵小樹苗而已。只見房子不見環(huán)境已成為低密度類別墅項(xiàng)目的通病，這與前期的開發(fā)粗放是有直接關(guān)系的。所以前期對(duì)原生環(huán)境的保護(hù)和尊重原生景觀的建筑規(guī)劃會(huì)對(duì)后期項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升產(chǎn)生重要作用，雖然這樣會(huì)對(duì)施工作業(yè)計(jì)劃要求更高，相關(guān)管線布置也會(huì)更加復(fù)雜，但從項(xiàng)目總體收益成本比率來(lái)講，其實(shí)更為經(jīng)濟(jì)。對(duì)于本案來(lái)講，由于規(guī)模較小，可以進(jìn)行精細(xì)規(guī)劃，在前期

7、開發(fā)中對(duì)原有資源應(yīng)最大程度的加以保護(hù)和利用，凸現(xiàn)環(huán)境特質(zhì)，體現(xiàn)環(huán)境與居所的共生與相依，降低后期景觀投入，并在預(yù)售期展示出原生環(huán)境優(yōu)勢(shì)。建議在前期開發(fā)中，先對(duì)原生資源進(jìn)行測(cè)繪，在現(xiàn)有環(huán)境基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃研究和布局安排。最大限度地保留原有自然原生資源，對(duì)記載地段歷史元素的舊廠棚（現(xiàn)存兩所）也應(yīng)先考慮保留，在規(guī)劃中結(jié)合項(xiàng)目策劃，決定是否可加以合理改造利用。利用綠化帶、場(chǎng)地綠植營(yíng)造多重環(huán)境，減低噪音影響，提升環(huán)境品質(zhì)本案東側(cè)與北側(cè)各有綠化帶，這為降低公路噪音對(duì)項(xiàng)目的心理影響，帶來(lái)了機(jī)遇。通過對(duì)認(rèn)領(lǐng)綠地的適度景觀改造，可以建立過渡空

8、間，全面提升環(huán)境品質(zhì)。所以在規(guī)劃中應(yīng)將此與社區(qū)內(nèi)部景觀統(tǒng)一考慮，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)，形成相互滲透和關(guān)聯(lián)的互動(dòng)關(guān)系，擴(kuò)大社區(qū)的領(lǐng)域感和提升總體地塊的專屬環(huán)境特征，使客戶建立良好的項(xiàng)目認(rèn)知。建立容積率、目標(biāo)品質(zhì)和總價(jià)的平衡從區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目的容積率來(lái)看，超過1.1的低密度項(xiàng)目，環(huán)境品質(zhì)下降，舒適度、私密性難以保障，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力減弱，售價(jià)