杭州城西寫(xiě)字樓提案

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1、浙商·財(cái)富中心銷售策略提案目錄一、市場(chǎng)分析二、區(qū)域概況三、項(xiàng)目?jī)r(jià)值解析四、銷售推廣策略市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓板塊分布特征杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)板塊基本分布文教寫(xiě)字樓板塊黃龍寫(xiě)字樓板塊城站寫(xiě)字樓板塊慶春寫(xiě)字樓板塊錢(qián)江新城寫(xiě)字樓副板塊下沙寫(xiě)字樓板塊濱江寫(xiě)字樓副板塊武林寫(xiě)字樓板塊板塊名稱區(qū)域劃分板塊特點(diǎn)基本租金基本售價(jià)入住率黃龍板塊由保俶路、曙光路、玉古路、天目山路圍合而成寫(xiě)字樓品質(zhì)相對(duì)較高，商務(wù)氛圍濃郁，知名企業(yè)最為集中租金在4-6元/平方米/天37000元/㎡90%武林板塊環(huán)城西路、朝暉路、環(huán)城東路和鳳起路圍合傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，配套成熟約為4-5元/平方米/天35000元/㎡90

2、%慶春版塊慶春路及鳳起路沿線及輻射地帶組成金融、保險(xiǎn)、證券企業(yè)匯聚約為4-5元/平方米/天30000元/㎡85%文教板塊三路電子信息一條街為主軸，向南北延伸至文二路、文一路及其延伸段高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)優(yōu)惠政策而快速形成3-3.2元/方/天25000元/㎡80%城站吳山板塊西湖大道中河立交橋至城站火車站段南北兩側(cè)雖起步較早，但發(fā)展速度緩慢，商務(wù)氛圍也是現(xiàn)狀所有區(qū)域中相對(duì)較差的2.5-2.8元/方/天20000元/㎡70%錢(qián)江新城板塊東臨錢(qián)塘江，南靠復(fù)興地區(qū)，西依秋濤路，北至錢(qián)塘江二橋、艮山西路政府打造的cbd中央商務(wù)區(qū)3-3.2元/方/天25000元/㎡70%

3、濱江板塊江南大道沿線及其輻射地帶組成尚處于建設(shè)中，但總體體量過(guò)大供大于求1.8元/平方米/天水平20000元/㎡60%下沙板塊4號(hào)大街沿線及其輻射地帶組成尚處于建設(shè)中，但總體體量過(guò)大供大于求1.5元/平方米/天水平18000元/㎡60%寫(xiě)字樓板塊分布特征杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)展望市場(chǎng)現(xiàn)狀總結(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前總體上仍處于一種平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，需求和價(jià)格沒(méi)有發(fā)生暴發(fā)性快速增長(zhǎng)。部分區(qū)域?qū)懽謽峭顿Y活躍，租金收益較高。市場(chǎng)前景展望從短期來(lái)看杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體仍然供大于求，未來(lái)可能在短時(shí)間內(nèi)空置率會(huì)有所上升，從供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、城市形象、城市間交通等利好因素綜合判斷，杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)

4、發(fā)展短期內(nèi)仍有一定潛力，銷售價(jià)格我們認(rèn)為仍然具有上漲空間，直至租金回報(bào)率有明顯回落。區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)從區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，我們認(rèn)為未來(lái)杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)區(qū)域化發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)越來(lái)越明顯。從大格局上來(lái)看，未來(lái)杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì)形成類似上海的寫(xiě)字樓市場(chǎng)一樣的三大區(qū)域：沿江區(qū)域（錢(qián)江新城和濱江高新區(qū)），傳統(tǒng)市中心區(qū)域和大城西區(qū)域。2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月總數(shù)套數(shù)2481984121002238802319360116147992015077646面積（㎡）35216391895126170840330696823934060621577636

5、1499395989612541770,5644市場(chǎng)成交情況分析2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月總數(shù)套數(shù)494176435654682805609570119475382511658362面積（㎡）425451530168454607346606354196662844782310355273906705856912173，8564市場(chǎng)成交情況分析2012年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月總數(shù)套數(shù)2901534794018279976958526928226028面積（㎡）25716107393479036834611

6、478759655233610789320655445521784市場(chǎng)成交情況分析購(gòu)買(mǎi)客戶面積偏好?小面積單元寫(xiě)字樓供應(yīng)量大，200㎡以下單元占據(jù)整體供應(yīng)套數(shù)80%以上，500㎡以上單元供應(yīng)偏少，多數(shù)為高品質(zhì)寫(xiě)字樓的尾盤(pán)消化，包括部分整層戶型；?100㎡以下單元銷售率最高，約為84%，1000㎡以上單元去化速度明顯低于其它面積單元，銷售率僅為25%。中小戶型銷售好于大戶型購(gòu)買(mǎi)客戶分析數(shù)據(jù)來(lái)源于一線內(nèi)部資料庫(kù)購(gòu)買(mǎi)客戶分析購(gòu)買(mǎi)客戶價(jià)格偏好購(gòu)買(mǎi)客戶可接受單價(jià)在20000-25000元/平方米達(dá)62%，占購(gòu)買(mǎi)人群的一半以上。而能接受單價(jià)在30000以上的購(gòu)買(mǎi)者僅為15

7、%?？沙惺軉蝺r(jià)在20000-25000元/平方米的購(gòu)買(mǎi)者是市場(chǎng)主流客戶數(shù)據(jù)來(lái)源于一線內(nèi)部資料庫(kù)租賃客戶面積結(jié)構(gòu)偏好企業(yè)寫(xiě)字樓租賃面積在101-300平方米的占多數(shù)，501~1000平方米租賃面積比例最少；?使用面積在1001平方米以上的客戶也占到一定的比例，這類客戶基本為實(shí)力雄厚的集團(tuán)公司，偏向整層租賃；?向大業(yè)主租賃占43％，說(shuō)明寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)者中投資客的比例較高，而自用型也占近38％浙江中小型企業(yè)是寫(xiě)字樓的主力承租客戶投資客是占據(jù)了寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)客戶一半以上的分額租賃客戶分析數(shù)據(jù)來(lái)源于一線內(nèi)部資料庫(kù)租賃客戶分析租賃客戶價(jià)格偏好租賃客戶可接受2-3元/㎡/天達(dá)32

8、%，其次為3-4元/㎡/天占28%，占