資源描述：
《順馳天津靜海項(xiàng)目整體定位報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫(kù)。
1、順馳靜海項(xiàng)目整體定位報(bào)告（項(xiàng)目定位與建議）2004年6月28日北京世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司BeijingCenturyChinaAssetManagementCo.,Ltd.第一章本篇要點(diǎn)歸納31上篇分析結(jié)論回顧32本篇結(jié)論要點(diǎn)4第二章項(xiàng)目自身規(guī)劃方案分析及建議61.1項(xiàng)目現(xiàn)規(guī)劃方案介紹61.2項(xiàng)目規(guī)劃方案的問(wèn)題分析81.3項(xiàng)目規(guī)劃方案的調(diào)整方向12第三章項(xiàng)目整體定位和發(fā)展思路131項(xiàng)目整體定位方向131.1項(xiàng)目定位依據(jù)141.2項(xiàng)目整體定位描述211.3項(xiàng)目功能分區(qū)的劃分221.4項(xiàng)目進(jìn)行功能分區(qū)的現(xiàn)實(shí)意義221.5項(xiàng)目功能分區(qū)可能存在的問(wèn)題和解決方法232項(xiàng)
2、目的目標(biāo)客戶群定位242.1項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析242.2項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位303順馳地塊功能劃分313.1順馳地塊業(yè)種分布313.23號(hào)地塊業(yè)種規(guī)劃324順馳地塊發(fā)展思路32第四章項(xiàng)目整體定位的其他建議331關(guān)于交通布置的建議332關(guān)于稅費(fèi)政策的優(yōu)惠343政府在招商政策上的支持354關(guān)于交通管理的支持365整體形象推廣的支持366關(guān)于物業(yè)管理和公共設(shè)施的支持367商業(yè)街3公里范圍內(nèi)不能規(guī)劃大型商業(yè)設(shè)施36本篇總結(jié)36第一章本篇要點(diǎn)歸納1上篇分析結(jié)論回顧1.1優(yōu)勢(shì)分析l項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)前景優(yōu)勢(shì)l項(xiàng)目的政策支持優(yōu)勢(shì)l開(kāi)發(fā)商的知名度優(yōu)勢(shì)l顧問(wèn)方商業(yè)專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)1.2劣勢(shì)分析l
3、項(xiàng)目現(xiàn)有與近期內(nèi)的客流不足劣勢(shì)l項(xiàng)目目前規(guī)劃體量超大的風(fēng)險(xiǎn)劣勢(shì)l項(xiàng)目距離老城區(qū)絕對(duì)距離遠(yuǎn)的劣勢(shì)l項(xiàng)目現(xiàn)階段部分規(guī)劃的不合理劣勢(shì)l項(xiàng)目現(xiàn)有的交通設(shè)施不完善的劣勢(shì)l項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃調(diào)改的諸多限制劣勢(shì)1.3機(jī)會(huì)分析l項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀缺乏商業(yè)設(shè)施，但是在可以預(yù)計(jì)的將來(lái)，待周邊居民入住后對(duì)于商業(yè)設(shè)施的需求又會(huì)十分強(qiáng)烈。l商業(yè)地產(chǎn)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，指的是在一個(gè)相對(duì)飽和的商圈范圍內(nèi)，如果已經(jīng)有正在經(jīng)營(yíng)或者已經(jīng)確定將要經(jīng)營(yíng)的商業(yè)，那么后來(lái)者更多會(huì)選擇回避競(jìng)爭(zhēng)，另行選址開(kāi)店。1.4威脅分析l天津市區(qū)商業(yè)對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)的剝奪作用l老城區(qū)現(xiàn)有和擬開(kāi)業(yè)項(xiàng)目相對(duì)于本項(xiàng)目更加強(qiáng)勢(shì)的吸引力l本區(qū)域其他規(guī)劃
4、商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的分流作用2本篇結(jié)論要點(diǎn)首先，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目原規(guī)劃的分析，結(jié)合我們上篇對(duì)市場(chǎng)的判斷，依據(jù)“華夏商業(yè)規(guī)模五算法”，我們認(rèn)為項(xiàng)目在中短期內(nèi)最適合的商業(yè)總規(guī)模在3-5萬(wàn)平米，而這種理想情況下本商業(yè)項(xiàng)目的合理定位應(yīng)該是：社區(qū)型為基礎(chǔ)的區(qū)域性商業(yè)中心。但是，經(jīng)過(guò)順馳與我方的共同努力，得到確認(rèn)：政府已經(jīng)認(rèn)可的商業(yè)規(guī)劃難以進(jìn)行大規(guī)模調(diào)改，而項(xiàng)目目前規(guī)劃存在的主要問(wèn)題在于商業(yè)街長(zhǎng)、寬、高及總規(guī)模均超出商業(yè)規(guī)律與中短期內(nèi)的市場(chǎng)消化能力。因此我們特別提醒：目前難以大規(guī)模調(diào)改的商業(yè)規(guī)劃將使本項(xiàng)目存在極大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并且影響到未來(lái)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)成活，同時(shí)因此對(duì)順馳品牌帶來(lái)的負(fù)面影響
5、也將難以彌補(bǔ)。為此，在目前的商業(yè)規(guī)劃難以調(diào)改的情況下，結(jié)合本項(xiàng)目整體商業(yè)規(guī)劃都由順馳進(jìn)行的特點(diǎn)，我們提出的項(xiàng)目整體定位規(guī)劃將以彌補(bǔ)性策略為指導(dǎo)，盡量減少項(xiàng)目目前存在的風(fēng)險(xiǎn)，增加項(xiàng)目成活機(jī)率。我們提出的彌補(bǔ)性定位為：城市新商業(yè)中心，重點(diǎn)體現(xiàn)政務(wù)、商務(wù)、文化教育、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物餐飲等功能。期望通過(guò)本定位，達(dá)到兩個(gè)主要目的：第一：最大限度地增加功能，使得項(xiàng)目吸引力增強(qiáng)；第二，最大限度地通過(guò)功能增加后的“一站式消費(fèi)”吸引人流。最終達(dá)到積聚人氣，養(yǎng)活商業(yè)的目的。當(dāng)然，順馳事實(shí)上對(duì)本項(xiàng)目擁有的商業(yè)面積只占到一半。考慮到另一半的開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、開(kāi)發(fā)速度及其它因素，我們將重點(diǎn)介紹
6、順馳擁有的近6萬(wàn)平米的商業(yè)如何定位與開(kāi)發(fā)的問(wèn)題。世紀(jì)華夏認(rèn)為，順馳商業(yè)部分在定位上應(yīng)以前面提到的理想的“社區(qū)型為基礎(chǔ)的區(qū)域性商業(yè)中心”為基本定位，在功能上體現(xiàn)購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等主要方面，業(yè)態(tài)上突出主力業(yè)態(tài)與非主力業(yè)態(tài)、主力商家與一般商家等的區(qū)分。在商業(yè)開(kāi)發(fā)上，建議分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。定價(jià)上，以“低價(jià)出擊、迅速套現(xiàn)”為原則出售小型商鋪，對(duì)大體量商鋪則立即啟動(dòng)招商，短期內(nèi)可租可售，并通過(guò)大型商鋪的招商宣傳，帶動(dòng)小型商鋪的發(fā)售。最后，針對(duì)本項(xiàng)目目前的條件，世紀(jì)華夏提出對(duì)交通、商業(yè)限制、政策支持等多方面建議，供順馳在項(xiàng)目操作過(guò)程中參考，以促進(jìn)本項(xiàng)目的成活。第二章項(xiàng)目自身
7、規(guī)劃方案分析及建議對(duì)于項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案的分析主要是分析其是否與商圈情況相匹配，以探求此方案的可行性。研究其布置方式和建筑形式能否滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要，是否有利租售，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整體布局和建筑形式上的調(diào)整提供依據(jù)。1.1項(xiàng)目現(xiàn)規(guī)劃方案介紹通過(guò)政府會(huì)議批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案圖如下：l此規(guī)劃方案基本數(shù)值如下，街長(zhǎng)800米，寬190米，中間綠化帶寬約70米左右。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表一：表一指標(biāo)名稱(chēng)數(shù)值單位規(guī)劃用地面積90296M2總建筑面積111000M2商鋪建筑面積110500M2配套建筑面積500M2基底面積48000M2建筑密度53%容積率1.23綠地率40%室外停車(chē)位
8、380輛此方案設(shè)計(jì)的出發(fā)
