陶然居中式別墅別墅初步推廣思路

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1、別墅項(xiàng)目初步推廣思路1綱要第一部分項(xiàng)目簡(jiǎn)析一、項(xiàng)目概況現(xiàn)狀分析二、SWOT分析S優(yōu)勢(shì)因素、W劣勢(shì)因素、O機(jī)會(huì)因素、T威脅因素第二部分項(xiàng)目的發(fā)展思路和策略建議打造農(nóng)業(yè)觀光園/休閑式地產(chǎn)概念第三部分產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品形象定位、產(chǎn)品戶(hù)型定位、價(jià)格定位、客戶(hù)定位2第四部分營(yíng)銷(xiāo)思路建議一、賣(mài)點(diǎn)提煉二、案名推介/主題口號(hào)三、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總策略規(guī)劃點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直接行銷(xiāo)、體驗(yàn)式行銷(xiāo)、走入式行銷(xiāo)四、推盤(pán)計(jì)劃五、現(xiàn)場(chǎng)包裝（售樓處、樣板房、圍墻、看房車(chē)、導(dǎo)視系統(tǒng)）六、宣傳道具第五部分推廣意向展示第六部分服務(wù)內(nèi)容與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目

2、所在地簡(jiǎn)析：沙頭鎮(zhèn)是揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)之一。沙頭鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，形成了機(jī)械制造、電氣線纜、織造服裝、箱包筆刷、模具模料為龍頭的工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局；另有規(guī)模近萬(wàn)畝的無(wú)公害蔬菜示范園，成為海峽兩岸（揚(yáng)州）農(nóng)業(yè)合作試驗(yàn)區(qū)邗江觀光農(nóng)業(yè)核心區(qū)的主戰(zhàn)場(chǎng)。本地塊位于花苑路與施江公路交界處，交通比較便利，周邊缺乏優(yōu)越的稀缺自然資源和景觀條件；地塊位于工業(yè)園區(qū)，區(qū)域內(nèi)廠房居多，本身可直接利用的自然資源也相對(duì)貧乏，因此如何合理地改造外部環(huán)境及營(yíng)造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境顯得至關(guān)重要。第一部分項(xiàng)目分析4二、SWOT分析S.優(yōu)勢(shì)W.劣勢(shì)O.機(jī)會(huì)T.威

3、脅5（S）優(yōu)勢(shì)因素：沙頭鎮(zhèn)規(guī)劃遠(yuǎn)景能夠體現(xiàn)出極大的發(fā)展?jié)摿ΑｋS著沿江開(kāi)發(fā)的不斷深入，已逐步成為揚(yáng)州市城市建設(shè)的腹地；1、項(xiàng)目地塊位于沙頭鎮(zhèn)中心，靠近鎮(zhèn)政府。地塊交通便利，沿江公路貫通沙頭鎮(zhèn)與其他區(qū)域的交通。2、沙頭鎮(zhèn)的規(guī)劃前景好，現(xiàn)已發(fā)展“沿江豐樂(lè)農(nóng)業(yè)園區(qū)”、“萬(wàn)畝無(wú)公害蔬菜園”；規(guī)劃項(xiàng)目“沙頭水源保護(hù)生態(tài)建設(shè)工程”（森林氧吧、游船俱樂(lè)部、長(zhǎng)江魚(yú)類(lèi)水族館、水上活動(dòng)區(qū)、垂釣中心、船渡、濕地公園、夾江燈塔、農(nóng)家樂(lè)、梅園、青少年野外營(yíng)地、度假酒店等）3、另有規(guī)劃：在沿江高等級(jí)公路北側(cè)建設(shè)江鮮餐飲一條街，就地取材

4、、就地加工，所有的原料確保“零距離起水鮮”，打造揚(yáng)州獨(dú)一無(wú)二的美食品牌。6（W）劣勢(shì)因素:1、本項(xiàng)目所在地塊基本未被開(kāi)發(fā)，成熟程度很低。這一帶的現(xiàn)狀與城市規(guī)劃的要求距離很遠(yuǎn)，生活配套尚不成熟：沒(méi)有大型購(gòu)物場(chǎng)所，商業(yè)配套不完善，在此開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，有關(guān)部門(mén)和發(fā)展商必須完成多種配套才能滿(mǎn)足居家要求；（隨著規(guī)劃不斷進(jìn)展，政府重金打造的農(nóng)業(yè)園及江鮮街等將很快啟動(dòng)，這些都將得到徹底改善，銷(xiāo)售說(shuō)辭和銷(xiāo)售道具中應(yīng)充分體現(xiàn)這些規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)）2、項(xiàng)目地塊位于工業(yè)園內(nèi)，周邊為—線纜廠，地塊周邊高壓線縱橫，現(xiàn)狀不理想，近距離內(nèi)沒(méi)有自

5、然資源（合理改造小區(qū)外部環(huán)境，營(yíng)造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境）71、政府總體規(guī)劃中的地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施將逐漸成熟。政府對(duì)沙頭鎮(zhèn)發(fā)展的大力支持及規(guī)劃前景都是利好的，目標(biāo)是打造“宜業(yè)、宜居新型濱江小城鎮(zhèn)”，沙頭鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)園林和沿江景色是區(qū)域一大看點(diǎn)。2、沙頭鎮(zhèn)共總面積3.4平方公里的工業(yè)園區(qū)，52家企業(yè)。園區(qū)老板及私營(yíng)業(yè)主將成為本項(xiàng)目的本地客戶(hù)群體主要組成人員。（O）機(jī)會(huì)分析:（T）威脅因素：1、房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境處于低迷期，持幣觀望氛圍濃厚。2、目前許多利好因素都是規(guī)劃階段，完善配套還需要時(shí)間，對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格有很大的影響。8

6、第二部分項(xiàng)目的發(fā)展思路和策略俯瞰整個(gè)揚(yáng)州市，別墅項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向郊區(qū)，市內(nèi)的別墅已經(jīng)基本開(kāi)發(fā)完畢，而揚(yáng)州郊區(qū)內(nèi)的別墅項(xiàng)目體量依舊不少，如：山水豪庭、西郊莊園、加州莊園、在水一方、揚(yáng)州畫(huà)舫、海閣公園等，僅僅靠本區(qū)域內(nèi)的客戶(hù)去消化產(chǎn)品，速度及銷(xiāo)量都很低，那么如何將產(chǎn)品推向揚(yáng)州大市及其它城市，只是走常規(guī)的銷(xiāo)售途徑，是很難成功的。準(zhǔn)確把握市場(chǎng)、把握客戶(hù)心理，是整個(gè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)役成功的基礎(chǔ)，問(wèn)題在于，給項(xiàng)目要做文章，該項(xiàng)目的潛在優(yōu)勢(shì)該如何充分發(fā)揮？9一是要與政府通力合作，使項(xiàng)目形象絕不等同于常規(guī)的小區(qū)；另外，從開(kāi)發(fā)商

7、自身和項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的角度來(lái)看，本項(xiàng)目單純走常規(guī)式的開(kāi)發(fā)模式，前景不會(huì)太樂(lè)觀，難以樹(shù)立產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和品牌效應(yīng)，也就難以在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位，所以我們現(xiàn)在面臨的首要問(wèn)題是如何啟動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)實(shí)來(lái)看，依托該區(qū)域內(nèi)的自然條件，以觀光農(nóng)業(yè)園(田園生活)為切入點(diǎn)，帶動(dòng)休閑式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。沙頭鎮(zhèn)有著近萬(wàn)畝的無(wú)公害蔬菜示范園，園區(qū)擁有各類(lèi)栽培設(shè)施4000多畝、無(wú)公害綠色蔬菜品牌20多個(gè)，吸引國(guó)內(nèi)外客商多次前來(lái)參觀、考察。這一契機(jī)為發(fā)展都市觀光農(nóng)業(yè)這一新型產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了難得的機(jī)遇。10沙頭鎮(zhèn)近期內(nèi)的規(guī)劃項(xiàng)目都是可以挖掘的資源：江鮮餐

8、飲一條街——沿江高等級(jí)公路北側(cè)，注重就地取材、就地加工，“零距離起水鮮”，打造揚(yáng)州獨(dú)一無(wú)二的美食品牌。都市休閑農(nóng)莊——在夾江主航道兩側(cè)，以觀光農(nóng)業(yè)為核心，推出觀賞植物、踏青采摘、食宿農(nóng)家、農(nóng)事體驗(yàn)為主的都市休閑農(nóng)莊。夾江漁村——在區(qū)漁場(chǎng)東西壩之間夾江一線兩岸，利用天然生態(tài)資源，興建夾江漁村，提供泛舟垂釣之處。觀光農(nóng)業(yè)是具有保護(hù)生態(tài)、防治城市污染、美化環(huán)境、營(yíng)造綠色景觀和觀光旅游等多種功能的新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)與發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)，不僅