西安涇河項(xiàng)目前期提案

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1、開宗明義項(xiàng)目的產(chǎn)品決定了其項(xiàng)目定位的基本屬性。如何將項(xiàng)目在區(qū)域中脫穎而出，不再混于同質(zhì)化產(chǎn)品中，在操盤手法上也是一項(xiàng)新課題。如何將此區(qū)域及產(chǎn)品的價(jià)值充分發(fā)揮，并規(guī)避競爭風(fēng)險(xiǎn)，最大化的實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，則是本案的重點(diǎn)研究。策略綱要形象建議產(chǎn)品建議開發(fā)策略區(qū)域狀況市場狀況PARTONE：市場認(rèn)知市場格局分析西安市場競爭態(tài)勢分析西安消費(fèi)分析市場狀況西高新板塊曲江板塊浐灞生態(tài)區(qū)經(jīng)開區(qū)板塊城市中心區(qū)曲江新區(qū)：借助文化旅游打造的西安最大的主題區(qū)域，目前已成為西安高尚生活區(qū)的代表，市場一路高歌猛進(jìn)，成為人們最向往的區(qū)域。經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)板塊：受經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和市級(jí)行政中心遷移的影響，已成為西安新一輪

2、房地產(chǎn)投資開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。西高新技術(shù)開發(fā)區(qū)板塊：西安CBD，目前西安房地產(chǎn)開發(fā)最活躍的區(qū)域，西安開發(fā)量最大，人氣最旺。舊城區(qū)旅游商貿(mào)板塊：居住用地逐漸減少，商業(yè)市場日漸發(fā)達(dá)。受到交通影響，并不適宜居住，政府規(guī)劃也將此板塊向旅游商貿(mào)方向發(fā)展。浐灞生態(tài)區(qū)板塊：西安新興且唯一的綠色生態(tài)板塊，擁有全市面積最大的水資源，開發(fā)最晚，但最有開發(fā)潛力的板塊。離心狀態(tài)的市場格局長安板塊長安板塊：憑借其價(jià)格、區(qū)位以及大學(xué)城優(yōu)勢，現(xiàn)已逐漸成長為新的城南核心居住板塊市場格局分析跟隨城市離心狀態(tài)的市場格局，城市中心住宅成為稀缺產(chǎn)品，導(dǎo)致低舒適度且高價(jià)位的市場現(xiàn)狀；隨著市區(qū)外延的擴(kuò)大，從而形成“新市鎮(zhèn)”的

3、出現(xiàn)。“新市鎮(zhèn)”，不等于是被放大了的居住區(qū)，而是由于產(chǎn)業(yè)的不斷完善，派生出更多產(chǎn)業(yè)的有機(jī)整體，成為邊緣城市。這里不僅具有城市的生活標(biāo)準(zhǔn)，且不失自然傳統(tǒng)生活的空間和環(huán)境，從而達(dá)到自由居住的價(jià)值意義及文化的歸屬感。市場狀況西安正處在城市化進(jìn)程所帶動(dòng)的住宅郊區(qū)化時(shí)代西安市5年內(nèi)完成城中村改造工程項(xiàng)目成為城市遠(yuǎn)郊新型市鎮(zhèn)所必然產(chǎn)生的住宅產(chǎn)品目前所面臨的市場背景：將項(xiàng)目定位為“新市鎮(zhèn)”區(qū)域項(xiàng)目的開發(fā)，應(yīng)充分挖掘其產(chǎn)品獨(dú)特賣點(diǎn)，注意規(guī)避郊區(qū)住宅的競爭，并在產(chǎn)品定位和推廣策略上得到表現(xiàn)。我們的應(yīng)對(duì)策略市場狀況房地產(chǎn)市場進(jìn)入理性的調(diào)整階段區(qū)域同質(zhì)化產(chǎn)品競爭激烈，性價(jià)比高產(chǎn)品需求旺盛.目前所面臨

4、的市場態(tài)勢：我們的應(yīng)對(duì)策略：項(xiàng)目開發(fā)正面臨著市場堅(jiān)冰時(shí)期,順應(yīng)市場的大背景，尋求產(chǎn)品差異化，搶占市場空缺點(diǎn).市場狀況西安消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析城市中心及近郊住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)缺失的客群區(qū)域大型企業(yè)及個(gè)體經(jīng)營消費(fèi)群體向往生活便利且居住環(huán)境舒適的客群城中村拆遷村民目前所面臨的消費(fèi)結(jié)構(gòu)：我們應(yīng)考慮的策略：通過產(chǎn)品差異化和推廣，吸引目標(biāo)客群，最大化的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值市場狀況PARTTWO：區(qū)域研判涇河開發(fā)區(qū)基本狀況地塊深度感受地塊SWOT分析區(qū)域價(jià)值研判市場狀況涇河工業(yè)園是新北城經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分西安經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展“第一階梯和橋頭堡”的發(fā)展定位。涇渭工業(yè)園重點(diǎn)發(fā)展重型汽車制造、零部件加工及物流，著力打造西

5、部乃至國內(nèi)最大的重汽生產(chǎn)及零部件加工基地；與經(jīng)開區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相輔相成，提供有力補(bǔ)充。經(jīng)開區(qū)和涇河開發(fā)區(qū)的關(guān)系：區(qū)域狀況涇河區(qū)整體規(guī)劃區(qū)域狀況⒈距西安市中心20公里，為西安經(jīng)濟(jì)北移重鎮(zhèn)；⒉西安---銅川高速公路210國道，穿境而過，310公交車自鐘樓通往園區(qū)；⒊西安---延安，西安---候馬鐵路橫貫?zāi)媳?，涇河火車站位于其中；⒋咸陽國際機(jī)場專用線與西銅高速公路在園內(nèi)相接，距機(jī)場20公里；⒌靖邊---天然氣管道，橫穿工業(yè)園，并在園內(nèi)有加壓分流站和園內(nèi)供氣站；⒍水資源豐富，日供水量13萬噸，排水管網(wǎng)通暢；⒎110千伏，35千伏變電站三座，電力供應(yīng)充足，并將繼續(xù)擴(kuò)容；⒏開通10000門程

6、控電話，移動(dòng)電話，及可視電話，通訊便捷；⒐陜西地下熱水資源富集區(qū)，出口水溫86℃；⒑涇渭分明神廳景觀以及漢景帝陽陵等眾多人文景觀遍布其間。涇河工業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施情況：區(qū)域狀況區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重涇河區(qū)主要樓盤情況項(xiàng)目內(nèi)容龍江秀水園水岸花城一期水岸花城二期水岸花城三期規(guī)模12棟、5棟多層、7棟高層209畝均價(jià)多層：2400元/㎡高層：2600元/㎡5000元/㎡2500元/㎡多層：2500元/㎡高層：2700元/㎡總建筑面積8萬平方米10386㎡22萬㎡500000元/㎡主力戶型81㎡、88㎡、86㎡兩房；頂樓躍層190——230㎡90——130㎡兩房、三房100-160㎡兩房、三

7、房建筑形式純板電梯公寓聯(lián)排別墅多層多層、高層區(qū)域狀況地塊深度感受項(xiàng)目東側(cè)鄰近6000畝城市濕地，靜逸的生態(tài)氣氛讓人放松周邊商業(yè)品質(zhì)較低，缺乏城市應(yīng)有的商業(yè)氛圍和居住氛圍.周邊工業(yè)廠區(qū)較多,未形成良好的居住環(huán)境.匱乏的公交系統(tǒng)，對(duì)生活的成熟性產(chǎn)生了一定的不利影響。區(qū)域狀況地塊SWOT分析競爭優(yōu)勢(strength）競爭劣勢(weakness)區(qū)域的距離降低地塊的價(jià)值區(qū)域自身消化能力有限園區(qū)整體形象與配套尚未整體成型公交線路不便于出行地塊方正，利于規(guī)劃地塊氛圍安靜舒適零距離接近濕地公園和渭河景觀