湘西吉首邊城商廈策劃案

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1、2050財(cái)富動(dòng)力公元2006·湘西·楚源·再造城市中心引擎預(yù)祝6月中旬主樓爆破工程取得圓滿勝利！一切都是從顛覆開(kāi)始的！不僅建筑，也有傳統(tǒng)商業(yè)，還有生活，更有常規(guī)觀勢(shì)順勢(shì)·借勢(shì)·造勢(shì)輻射力吉首市占湘西州社會(huì)消費(fèi)品零售總額三分之一強(qiáng)（2004年，湘西自治州全州社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)46.78億元，吉首市155297萬(wàn)元）湘西政治/經(jīng)濟(jì)/文化/教育中心四?。ㄊ校┻厖^(qū)物資集散地和商貿(mào)中心湘西旅游發(fā)展戰(zhàn)略的中心發(fā)展力湘西州大型連鎖企業(yè)和專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的中心(湘西自治州十一五商業(yè)規(guī)劃)納入國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)行列，以商貿(mào)、旅游、優(yōu)勢(shì)資源特色加工業(yè)為主的次中心城市《2005-2020湘西

2、地區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》消費(fèi)力經(jīng)濟(jì)形勢(shì)喜人：05年人均GDP增長(zhǎng)11.5%，高于全國(guó)平均水平，其中第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)12.1%，高于同期GDP增長(zhǎng)水平消費(fèi)能力較強(qiáng)，層次較高：全市28.64萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口為17.5萬(wàn)，城市化率為61.2%，高于湘西自治州的平均水平；城鎮(zhèn)人口人均可支配收入7781元消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)加快，吉首城鎮(zhèn)居民進(jìn)入富裕階段（城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)34.5%）接受力傳統(tǒng)商貿(mào)城市，商戶與投資客對(duì)現(xiàn)代商業(yè)文化理解深刻：25000戶個(gè)體戶是經(jīng)濟(jì)的主力，為商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作提供了群眾基礎(chǔ)吉首作為湘西州旅游發(fā)展戰(zhàn)略的中心，既是城市經(jīng)濟(jì)的亮點(diǎn)，也帶來(lái)了各地的時(shí)尚消費(fèi)文化；外出務(wù)工人員是

3、吉首經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與消費(fèi)的生力軍，他們對(duì)達(dá)地區(qū)的消費(fèi)文化感同身受。隨著幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，吉首門(mén)面的需求已趨飽和，門(mén)面空置率上揚(yáng)，近幾年商鋪價(jià)格持續(xù)微降壓力個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶已成為吉首經(jīng)濟(jì)的重要力量，他們的普遍存在，也對(duì)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的檔次與質(zhì)素提出了較高要求商業(yè)城商圈為吉首商業(yè)核心區(qū)域，人氣鼎盛、商業(yè)氛圍濃厚，配套完善。以商業(yè)城為中心向周邊發(fā)散，分布有一些較大型超市、專門(mén)店及各種檔次的專賣(mài)店，缺少百貨及品牌連鎖專門(mén)店。臨街商鋪是吉首的最基本特征在人民路、團(tuán)結(jié)路、武陵路圍成的區(qū)域內(nèi)，人氣、商業(yè)水平與租金價(jià)格均出現(xiàn)不同程度的北高南低的現(xiàn)象。把脈商業(yè)春秋越靠近商業(yè)城租金越高；商業(yè)

4、諸侯主力店進(jìn)駐SHOPPING支撐商業(yè)規(guī)劃欠缺內(nèi)部溝通不足鋪面劃分不科學(xué)商貿(mào)大世界街區(qū)氛圍營(yíng)造休閑品牌導(dǎo)入業(yè)態(tài)規(guī)劃齊全功能分區(qū)模糊內(nèi)部交通不暢主力商家缺乏湘泉步行街人氣最為鼎盛以專賣(mài)店居多購(gòu)物環(huán)境較差樓層租金懸殊經(jīng)營(yíng)模式單一領(lǐng)袖商家缺乏商業(yè)城娛樂(lè)主題商場(chǎng)國(guó)際連鎖餐飲業(yè)態(tài)分區(qū)明顯可經(jīng)營(yíng)面積小銷售狀況良好吉首新世界“勢(shì)態(tài)”炎涼，勝者為王動(dòng)力—城市動(dòng)力無(wú)限，需穩(wěn)定其大湘西經(jīng)貿(mào)中心的地位動(dòng)力—城市商業(yè)林立，但均停留在傳統(tǒng)的競(jìng)爭(zhēng)層面上；動(dòng)力—城市日益富裕，不滿足于辛苦勞累的購(gòu)物方式壓力—門(mén)面空置率高，售價(jià)疲軟壓力—商業(yè)諸侯林立，傳統(tǒng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈思考的核心問(wèn)題－－規(guī)劃、商業(yè)業(yè)態(tài)

5、、品牌主力店商業(yè)模式亟待改變商業(yè)形態(tài)亟待升級(jí)商業(yè)檔次亟待提高商業(yè)影響亟待擴(kuò)大商業(yè)資源亟待整合商圈功能亟待強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念亟待革命！察己項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目與周邊關(guān)系人民路本案武陵路飲食街商業(yè)城湘泉步行街NWSE南高北低的天然地形為實(shí)現(xiàn)雙首層提供了條件人行天橋、公路護(hù)欄影響了本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目用地條件SWOT分析ThreatsStrengthsWeaknessesOpportunities區(qū)位優(yōu)勢(shì)：經(jīng)貿(mào)中心，州府所在地配套優(yōu)勢(shì)：配套完善，交通方便地段優(yōu)勢(shì)：城市中央，人流匯集政策優(yōu)勢(shì)：自治州50周邊獻(xiàn)禮工程品牌優(yōu)勢(shì)：楚源的知名度和美譽(yù)度文化優(yōu)勢(shì)：民族商店和邊城酒

6、店商業(yè)價(jià)值：臨街面長(zhǎng)，價(jià)值高大人行天橋不利于人流的組織公路護(hù)欄嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象用地面積有限，規(guī)模受限各功能物業(yè)的相互干擾與影響湘泉步行街影響北面商業(yè)價(jià)值銷售和招商壓力大零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈街鋪消費(fèi)觀念根深蒂固缺乏領(lǐng)袖商家形態(tài)需要升級(jí)業(yè)態(tài)需要整合顛覆·重鑄·再造錘煉項(xiàng)目發(fā)展核心戰(zhàn)略從量變到質(zhì)變從體量到當(dāng)量從傳統(tǒng)街鋪到現(xiàn)代商業(yè)賣(mài)場(chǎng)從批零市場(chǎng)形態(tài)到專業(yè)賣(mài)場(chǎng)從粗放到科學(xué)業(yè)態(tài)布局從單一購(gòu)物到集吃購(gòu)?qiáng)蕿橐惑w的生活業(yè)態(tài)從地段價(jià)值到綜合價(jià)值指數(shù)從單純賣(mài)場(chǎng)到引領(lǐng)生活方式從實(shí)用功能到城市文化功能從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到城市運(yùn)營(yíng)從物質(zhì)消費(fèi)到時(shí)尚領(lǐng)引重鑄城市中心引擎再造吉首商業(yè)領(lǐng)袖現(xiàn)有商圈格局人民路武陵

7、路商圈核心：吉首商業(yè)城未來(lái)商圈商圈核心：本案！人民路武陵路項(xiàng)目定位城市中心引擎吉首商業(yè)領(lǐng)袖產(chǎn)品定位吉首首座中庭式MALL在中國(guó)的一個(gè)人口二十萬(wàn)以上，社會(huì)消費(fèi)品零售總額5億以上的三四級(jí)城市建設(shè)一個(gè)ShoppingMALL，操作得當(dāng)，她必將成為這個(gè)城市的象征與商業(yè)的形象代表！——摘自《中國(guó)MALL思考》…業(yè)態(tài)定位綜合型檔次定位中高檔環(huán)境定位體驗(yàn)式情景功能定位吃住游購(gòu)?qiáng)噬虉?chǎng)運(yùn)營(yíng)五大統(tǒng)一法則邊城新天地消費(fèi)者定位旅游性消費(fèi)圈層來(lái)湘西部旅游的人士經(jīng)常性消費(fèi)圈層吉首城區(qū)人口固定性消費(fèi)圈層本項(xiàng)目周邊2公里內(nèi)人口基本性消費(fèi)圈層花垣、鳳凰、保靖、瀘溪業(yè)態(tài)布局建議一床上用品數(shù)碼類家用