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1、目錄麗S第一章項目市場判斷一、地塊所處街區(qū)功能分析二、地塊所處區(qū)域商圈分析三、區(qū)域樓盤分析四、地塊SWOT分析五、項目市場定論第二章項目發(fā)展定位一、開發(fā)理念定位二、市場定位三、形象定位四、項目命名第三章產品定位一、總體規(guī)劃二、產品規(guī)劃三、功能定位四、商場經營定位第四章價格定位2121222425-、收益還原法價格測算二、市場比較法價格評估三、市場需求及產品檔次、定位均冇利的價格支撐點第五章客戶定位一、酒店式商務公寓目標客戶的定位二、商業(yè)物業(yè)目標客戶的定位26343536363839404041第六章銷售及推廣策
2、略一、商場部分營銷推廣策略二、公寓部分整合營銷推廣策略三、項目總銷售控制第七章項目投資及經濟效益分析一、技術指標二、成本測算三、銷售收入第八章項目的銷售組織與管理第九章項目的營銷周期及目標第十章項目效益評價第十一章項目營銷策劃代理后語前呂振寧大酒店（原名）位于城北區(qū)核心商圈——南棉商業(yè)街內，地段優(yōu)勢可謂得天獨厚，如何利用地塊資源的優(yōu)勢，創(chuàng)造地塊價值利潤的最大化，以及如何明確開發(fā)思路，確定項目開發(fā)在整體市場中的地位；如何降低開發(fā)風險，尋找可深入挖掘的冇利因素等這一系列的問題，是開發(fā)商進行項目開發(fā)前所必須明確的。針
3、對這些實際的問題，作為房地產專業(yè)代理的俊地公司，結合項目的自身質素，提出有針對性的營銷策略和相應的市場定位與產品定位建議，從整體上提高本項目的總體質素和市場競爭力，對此本公司對項目進行以下營銷策劃的闡述，希望能為開發(fā)商優(yōu)化項目捉供參考依據。第一章項目市場判斷一、地塊所處街區(qū)功能分析＞是城北核心的商業(yè)中心項目地處城北區(qū)南棉商業(yè)街內，己形成了城北區(qū)的商業(yè)中心,周邊聚集家居布藝、汽配、農機、建工機械、家具、美食街等專業(yè)市場，形成了城北區(qū)的商業(yè)中心。＞是城北區(qū)購物休閑的集中地南城百貨——城北最大的購物超市，開創(chuàng)了城北吋
4、尚生活的新紀元，與南棉商業(yè)街及朝陽溪綠化公園、友愛休閑廣場共同構筑了城北購物休閑的屮心。＞是城北最大的居住生活社區(qū)南棉街、衡陽東路、友愛南路、北湖南路、唐山路、中華路東段一帶，聚集100多家的國有單位及私營企業(yè)，居住人口將近10萬人，住宅小區(qū)星羅棋布，尤其以南棉生活區(qū)居住人口最為密集，近3500戶居民約15000人口形成城北最大的居住生活社區(qū)。＞是城北典型的工礦企業(yè)生活區(qū)周邊單位為配件廠、南棉廠、印刷廠、專用汽車廠、煙廠等,居住形態(tài)多是70年代至80年代的建筑老式房屋，戶型以一房和二房為主，而積約45nf左右，
5、而90年代初的房屋多為集資房或福利分房，以二房居多，少數三房，面積大約60?90nf左右，但戶型設計已落后于時代，房屋外觀顯得陳舊，物業(yè)管理不到位。＞是城北交通最便捷的路段進入城北區(qū)的公交車共28路，而南棉街東西兩側的主干道共冇15條公交車線路穿過，占城北總公交車系統(tǒng)的54%,是通往城市各區(qū)域的交通要塞，是城北最為便利的交通路段。＞是城北生活配套最完善的街區(qū)步行10分鐘繁華指數:1000多間各類門店鋪位;5家銀行；（工行、建行、商行、屮國銀行、郵政儲蓄）10多家酒樓食肆；（多美麗、上島咖啡、金大陸酒樓、鐵唐巷美
6、食街等）1家郵所（南城百貨郵政所）3大市場；（唐山花卉市場、家居布藝一條街、摩托車銷售一條街）1所幼兒園；（南棉幼兒園）2所小學；（南師附小、友愛路小學）2家中學；（十三中、旭東職業(yè)技能學校）1家醫(yī)院；（瑞康醫(yī)院）3個肉菜食品市場；（南棉綜合市場、唐山菜市場、鼎盛菜市場）2家屮小超市；（南城百貨、樂佳超市）1個休閑設施；（朝陽溪綠化公園、友愛廣場）2個體育運動設施；（南棉羽毛球球館、南棉泳場）街區(qū)綜述:本項目所處的街區(qū)是城北居住人口比較集中的區(qū)域，人口密度大、居住氛圍濃厚；眾多專業(yè)市場聚集，商業(yè)活動頻繁.地域商
7、業(yè)個性化；居住配套相對成熟，但居住環(huán)境老化，市政環(huán)境有待改善。二、地塊所處區(qū)域商圈分析（以南棉街為中心的城北商圈）K距項目1?5公里居民容量、距離分析圖注：以項H方圓1.5公里區(qū)域計算，約16力人?！跞丝冢ㄈf人）2、距離項目2公里以內的專業(yè)市場分析圖注：距項目2公里范圍內擁有6大專業(yè)市場，擁有經營戶約900戶。I□飯店容量（家）注：以中低檔次以上的排擋式飯店做為調査對象友愛南路13%城北主要街區(qū)餐飲業(yè)市場份額□北湖南路□北湖東二里□南棉商業(yè)街□衡陽路■鐵唐巷□友愛南路■明秀路注：＞南棉商業(yè)街飲食業(yè)占城北餐飲業(yè)市
8、場份額的20%。＞南棉商業(yè)街及鐵唐巷是城北區(qū)餐飲業(yè)的集中地，二者占總城北餐飲業(yè)的45%,是城北區(qū)飲食消費的集中地。4＞南棉商業(yè)街人車流量圖示:路段住宅寫字樓商業(yè)鋪面?zhèn)渥⒚餍懵?-10元/nV最少13元/nf最少40_60元/itf量缺各物業(yè)出租率較高，達到85%以上衡陽路8%/m2量少15元/nf量少40-70元/itf量少各物業(yè)出租率較高，達到85%以上友愛南路7-10元/nf最少1
