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1、芳村****路項目市調報告項目區(qū)位與地段荔灣區(qū)2005年芳村并入荔灣區(qū)，荔灣區(qū)是廣州中心老八區(qū)之一。但項目屬于原芳村區(qū)，是廣州欠發(fā)達的區(qū)域，經濟基礎相對薄弱。芳村主要以茶葉、花卉魚蟲等批發(fā)市場而著稱。項目位于荔灣區(qū)****大道279號，芳村體育中內。屬于增滘村管轄范圍。該村位于廣佛邊沿位置，向東得不到廣州政策的扶持，向西也未受惠于佛山的飛速發(fā)展。是廣佛兩城交界位置落后的地區(qū)。雖然近來大力推進廣佛同城發(fā)展，但項目周邊發(fā)展依然沒有起色。廣州市荔灣區(qū)東漖鎮(zhèn)增滘村村域范圍266.72公頃的全村面積內的現(xiàn)狀，包括轄內增滘、步滘、大和、洪石坊4個自然村，
2、原有耕地2243畝，近年國家征地用作城市建設僅剩下734畝。增滘村轄內有增滘、步滘、大和、洪石坊4個自然村，有865戶，人口2789人(其中農轉居人口有1900多人)。增滘村在明代成化年間建村，至今已有530年的歷史。（摘自2007年數據）2交通狀況項目北臨****大道。****大道是一條呈東西走向的主干道，廣州市西南部出入口之一。東起花地大道坑口村，經東漖大橋、白沙河橋，西跨佛山河道五丫口大橋接佛山市南海區(qū)的海八路，路面寬40～60米。，本案北門（正門）為連接廣州和佛山的主要干道之一——****大道，東面約2公里可至芳村客運站和地鐵坑口站，
3、西面700米處為環(huán)城高速公路出入口，車流量大，交通易達性良好。往來佛山或廣州市各區(qū)都十分方便。****大道車輛川流不息，但還是無法與環(huán)城高速、鶴洞路相比。本案3項目印象本項目比較荒涼，周邊無任何的樓盤以及較為美觀的建筑。以本案為中心，與本案最接近的為廠房和汽車市場，這些都是人流量相對較少的地方。而集聚人氣的城中村均分布在各個角落，村內有公交車以及好又多購物中心接送車輛，行經****大道人流稀少，走至本案的人流更是罕見。區(qū)域內的零售商業(yè)主要集中在城中村內，業(yè)態(tài)以服務村民及周邊工廠員工的生活百貨為主，圖中范圍內的****大道上幾乎無任何零售商業(yè)，
4、但汽車等專業(yè)性市場較多，多集中在****大道兩旁，這與其便利的交通條件有莫大的關聯(lián)，強有力的運輸系統(tǒng)為產品的運輸提供了巨大的支撐。芳村體育育中心本案車管所加油站城中村至尊高爾夫球場4項目四至解析：東面：項目位于芳村體育中心內，東面正對主會館；往東100米是荔灣區(qū)人民法院，高壓線橫空而過；東北面為城中村步漖村，東面距芳村客運站和坑口地鐵站約2公里；西面加油站，再往西100米為增滘工業(yè)園和大型的汽車銷售市場，車管所也剛好設在附近。項目距離環(huán)城高速公路入口僅700米左右，至廣州花卉博覽中心也不足1000米的距離；南面為體育中心的內部網球場，四周被圍
5、墻封閉，只能由北面大門進出；北面為增滘村、汽車銷售市場及其相關的配套服務，本案的北門為****大道，它是到達本案的主要交通，也是廣州至佛山市區(qū)的主要干道之一，車流量大。項目往北約500m左右還有尊至高爾夫球場。東面：芳村體育中心主館、荔灣區(qū)人民法院西面：加油站、增滘工業(yè)園、大型汽車市場、環(huán)城高速公路南面：體育中心內部網球場北面：增滘村、汽車市場、省道****大道5周邊印象:芳村體育中心與法院芳村體育中心位于荔灣區(qū)****大道277號，占地208畝，有網球中心、體育會館、羽毛球館、體育公園等設施。其中網球中心占地約70畝，設有1個網球主場和16
6、個標準網球場，球場表面質地為硬膠地，共有觀眾席3600個，有休息室和停車場，適合蹴球比賽與訓練場地要求；該場曾舉行2001年舉辦九運會網球比賽、2004年廣州國際女子網球公開賽等賽事。由于人少冷清等原因，主場館內（項目正對面）的特色餐飲也關門結業(yè)了。場內免費停車，看不到有人保管車輛。荔灣區(qū)人民法院位于芳村體育中心東面，僅一墻之隔。6周邊印象關鍵詞：核心商圈區(qū)域內的商業(yè)核心位于****中路上，該路段與****大道平行，東西貫穿了大和、增滘以及步漖三個村落。該路段上的商業(yè)主要集中在增南路至增滘南約一段，長約500m，商業(yè)業(yè)態(tài)以服務村民的日用百貨、
7、醫(yī)藥、服飾、五金、通信等為主，商業(yè)氛圍由該街道的兩端向中間遞升，其中華嘉購物中心為區(qū)域商業(yè)最旺的位置，且公交線路與好又多接送車在此設站，因而其租金也是該區(qū)最高值，為100-120元/㎡/月左右，而增南路的租金僅為10-15元/㎡/月，兩者相聚兩百米都不夠，租金卻相差將近10倍。該街道的東段有近十余間商鋪空置，主要是由于東段商鋪前為高爾夫球場圍墻，右為工業(yè)區(qū)，左面離村落有些距離，做零售人流少，專業(yè)市場又正好被拐彎截斷，處于一個尷尬的業(yè)態(tài)定位置，人們更愿意走多幾步去旺一些的華嘉購物中心周邊購物。本案核心商圈7周邊印象關鍵詞：工廠由于片區(qū)偏僻，土地
8、房屋的租金價值低，所以吸引了許多勞動密集型的低端工廠設址。8周邊印象關鍵詞：城中村與市區(qū)的城中村（如冼村、黃村、梅花村、文沖等）不同，這里的城中村居住的除本地居民外
