芳村項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

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1、芳村****路項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告項(xiàng)目區(qū)位與地段荔灣區(qū)2005年芳村并入荔灣區(qū)，荔灣區(qū)是廣州中心老八區(qū)之一。但項(xiàng)目屬于原芳村區(qū)，是廣州欠發(fā)達(dá)的區(qū)域，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱。芳村主要以茶葉、花卉魚(yú)蟲(chóng)等批發(fā)市場(chǎng)而著稱。項(xiàng)目位于荔灣區(qū)****大道279號(hào)，芳村體育中內(nèi)。屬于增滘村管轄范圍。該村位于廣佛邊沿位置，向東得不到廣州政策的扶持，向西也未受惠于佛山的飛速發(fā)展。是廣佛兩城交界位置落后的地區(qū)。雖然近來(lái)大力推進(jìn)廣佛同城發(fā)展，但項(xiàng)目周邊發(fā)展依然沒(méi)有起色。廣州市荔灣區(qū)東漖鎮(zhèn)增滘村村域范圍266.72公頃的全村面積內(nèi)的現(xiàn)狀，包括轄內(nèi)增滘、步滘、大和、洪石坊4個(gè)自然村，原有耕地2243畝，近年國(guó)家征地用

2、作城市建設(shè)僅剩下734畝。增滘村轄內(nèi)有增滘、步滘、大和、洪石坊4個(gè)自然村，有865戶，人口2789人(其中農(nóng)轉(zhuǎn)居人口有1900多人)。增滘村在明代成化年間建村，至今已有530年的歷史。（摘自2007年數(shù)據(jù)）2交通狀況項(xiàng)目北臨****大道。****大道是一條呈東西走向的主干道，廣州市西南部出入口之一。東起花地大道坑口村，經(jīng)東漖大橋、白沙河橋，西跨佛山河道五丫口大橋接佛山市南海區(qū)的海八路，路面寬40～60米。，本案北門(mén)（正門(mén)）為連接廣州和佛山的主要干道之一——****大道，東面約2公里可至芳村客運(yùn)站和地鐵坑口站，西面700米處為環(huán)城高速公路出入口，車(chē)流量大，交通易達(dá)性良好。往來(lái)佛

3、山或廣州市各區(qū)都十分方便。****大道車(chē)輛川流不息，但還是無(wú)法與環(huán)城高速、鶴洞路相比。本案3項(xiàng)目印象本項(xiàng)目比較荒涼，周邊無(wú)任何的樓盤(pán)以及較為美觀的建筑。以本案為中心，與本案最接近的為廠房和汽車(chē)市場(chǎng)，這些都是人流量相對(duì)較少的地方。而集聚人氣的城中村均分布在各個(gè)角落，村內(nèi)有公交車(chē)以及好又多購(gòu)物中心接送車(chē)輛，行經(jīng)****大道人流稀少，走至本案的人流更是罕見(jiàn)。區(qū)域內(nèi)的零售商業(yè)主要集中在城中村內(nèi)，業(yè)態(tài)以服務(wù)村民及周邊工廠員工的生活百貨為主，圖中范圍內(nèi)的****大道上幾乎無(wú)任何零售商業(yè)，但汽車(chē)等專業(yè)性市場(chǎng)較多，多集中在****大道兩旁，這與其便利的交通條件有莫大的關(guān)聯(lián)，強(qiáng)有力的運(yùn)輸系統(tǒng)為

4、產(chǎn)品的運(yùn)輸提供了巨大的支撐。芳村體育育中心本案車(chē)管所加油站城中村至尊高爾夫球場(chǎng)4項(xiàng)目四至解析：東面：項(xiàng)目位于芳村體育中心內(nèi)，東面正對(duì)主會(huì)館；往東100米是荔灣區(qū)人民法院，高壓線橫空而過(guò)；東北面為城中村步漖村，東面距芳村客運(yùn)站和坑口地鐵站約2公里；西面加油站，再往西100米為增滘工業(yè)園和大型的汽車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)，車(chē)管所也剛好設(shè)在附近。項(xiàng)目距離環(huán)城高速公路入口僅700米左右，至廣州花卉博覽中心也不足1000米的距離；南面為體育中心的內(nèi)部網(wǎng)球場(chǎng)，四周被圍墻封閉，只能由北面大門(mén)進(jìn)出；北面為增滘村、汽車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)及其相關(guān)的配套服務(wù)，本案的北門(mén)為****大道，它是到達(dá)本案的主要交通，也是廣州至佛

5、山市區(qū)的主要干道之一，車(chē)流量大。項(xiàng)目往北約500m左右還有尊至高爾夫球場(chǎng)。東面：芳村體育中心主館、荔灣區(qū)人民法院西面：加油站、增滘工業(yè)園、大型汽車(chē)市場(chǎng)、環(huán)城高速公路南面：體育中心內(nèi)部網(wǎng)球場(chǎng)北面：增滘村、汽車(chē)市場(chǎng)、省道****大道5周邊印象:芳村體育中心與法院芳村體育中心位于荔灣區(qū)****大道277號(hào)，占地208畝，有網(wǎng)球中心、體育會(huì)館、羽毛球館、體育公園等設(shè)施。其中網(wǎng)球中心占地約70畝，設(shè)有1個(gè)網(wǎng)球主場(chǎng)和16個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，球場(chǎng)表面質(zhì)地為硬膠地，共有觀眾席3600個(gè)，有休息室和停車(chē)場(chǎng)，適合蹴球比賽與訓(xùn)練場(chǎng)地要求；該場(chǎng)曾舉行2001年舉辦九運(yùn)會(huì)網(wǎng)球比賽、2004年廣州國(guó)際女子網(wǎng)球

6、公開(kāi)賽等賽事。由于人少冷清等原因，主場(chǎng)館內(nèi)（項(xiàng)目正對(duì)面）的特色餐飲也關(guān)門(mén)結(jié)業(yè)了。場(chǎng)內(nèi)免費(fèi)停車(chē)，看不到有人保管車(chē)輛。荔灣區(qū)人民法院位于芳村體育中心東面，僅一墻之隔。6周邊印象關(guān)鍵詞：核心商圈區(qū)域內(nèi)的商業(yè)核心位于****中路上，該路段與****大道平行，東西貫穿了大和、增滘以及步漖三個(gè)村落。該路段上的商業(yè)主要集中在增南路至增滘南約一段，長(zhǎng)約500m，商業(yè)業(yè)態(tài)以服務(wù)村民的日用百貨、醫(yī)藥、服飾、五金、通信等為主，商業(yè)氛圍由該街道的兩端向中間遞升，其中華嘉購(gòu)物中心為區(qū)域商業(yè)最旺的位置，且公交線路與好又多接送車(chē)在此設(shè)站，因而其租金也是該區(qū)最高值，為100-120元/㎡/月左右，而增南路的

7、租金僅為10-15元/㎡/月，兩者相聚兩百米都不夠，租金卻相差將近10倍。該街道的東段有近十余間商鋪空置，主要是由于東段商鋪前為高爾夫球場(chǎng)圍墻，右為工業(yè)區(qū)，左面離村落有些距離，做零售人流少，專業(yè)市場(chǎng)又正好被拐彎截?cái)?，處于一個(gè)尷尬的業(yè)態(tài)定位置，人們更愿意走多幾步去旺一些的華嘉購(gòu)物中心周邊購(gòu)物。本案核心商圈7周邊印象關(guān)鍵詞：工廠由于片區(qū)偏僻，土地房屋的租金價(jià)值低，所以吸引了許多勞動(dòng)密集型的低端工廠設(shè)址。8周邊印象關(guān)鍵詞：城中村與市區(qū)的城中村（如冼村、黃村、梅花村、文沖等）不同，這里的城中村居住的除本地居民外