購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃2009

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1、購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃　2009-04-2823:57分類：默認(rèn)分類字號(hào)：大大?中中?小小??在商業(yè)地產(chǎn)如火如荼發(fā)展的今天，購(gòu)物中心作為近年來(lái)發(fā)展的新興產(chǎn)物，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)（各種商店的組合）有別于傳統(tǒng)的百貨店（經(jīng)營(yíng)的是業(yè)種即各種商品的組合）。一個(gè)科學(xué)合理的規(guī)劃，不僅可以為整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷增加賣點(diǎn)，促進(jìn)項(xiàng)目的推廣銷售，而且能保持項(xiàng)目長(zhǎng)期繁榮，實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的良性循環(huán)。因此，有必要對(duì)其進(jìn)行探討和分析。類型及特點(diǎn)1、??核心主力店核心主力店通常由國(guó)內(nèi)外知名品牌、商譽(yù)和口碑的連鎖或單店的目的性商店構(gòu)成，具有極強(qiáng)的消費(fèi)號(hào)召力，是為購(gòu)物中心開發(fā)、招商和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件，保障持續(xù)經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)

2、鍵，直接關(guān)系到整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)。在購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃中，量販超市、大型百貨店是購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。下面就對(duì)各物業(yè)特點(diǎn)作以下總結(jié)：（1）超市?屬于開架售貨，集中收款，滿足消費(fèi)者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。選址多分布在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)，以居民為主要消費(fèi)對(duì)象，10分鐘左右可到達(dá)。營(yíng)業(yè)面積在1000平方米左右，有一定的停車場(chǎng)地，商品構(gòu)成以購(gòu)買率較高的商品為主。通常采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出入口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。營(yíng)業(yè)時(shí)間每天不少于11小時(shí)。（2）大型超市?實(shí)際營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上，品種齊全，滿足消費(fèi)顧客一次性購(gòu)買多種商品及服務(wù)的綜合

3、性零售業(yè)態(tài)。主要以經(jīng)營(yíng)食品、副食品、生活日用品、服裝衣料、文具、家用電器等購(gòu)買頻率較高的商品為主；采取自選銷售方式，明碼標(biāo)價(jià)，結(jié)算設(shè)在出口處統(tǒng)一進(jìn)行。（3）百貨商場(chǎng)???根據(jù)不同的商品種類，開設(shè)不同的樓層或?qū)ｉT的銷售區(qū)，開展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。商品結(jié)構(gòu)主要以經(jīng)營(yíng)服裝、紡織品、家庭用品、食品和娛樂(lè)為主，種類齊全；以柜臺(tái)銷售為主，明碼標(biāo)價(jià)；注重店堂裝修及櫥窗展示。?基本特點(diǎn)類型選址商圈與目標(biāo)顧客規(guī)模商品(經(jīng)營(yíng))結(jié)構(gòu)商品售賣方式服務(wù)功能管理信息系統(tǒng)超市市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主營(yíng)業(yè)面積在60

4、00平方米以下經(jīng)營(yíng)包裝食品、生鮮食品和日用品/食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同。自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。營(yíng)業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上程度較高大型超市市、區(qū)商業(yè)中心、城較結(jié)合部、交通要道及大型居住區(qū)輻射半徑2公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主實(shí)際營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，商品在4000種左右，實(shí)行低價(jià)、批量銷售自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積40%的停車場(chǎng)程度較高百貨店市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地目標(biāo)顧客以追求時(shí)尚和品位的流動(dòng)顧客為主營(yíng)業(yè)面積6000-20000平方米綜合性，

5、門類齊全，以服飾、鞋類、箱包、化妝品、家庭用品、家用電器為主采取柜臺(tái)銷售和開架面售相結(jié)合方式注重服務(wù)，設(shè)餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施程度較高?特點(diǎn)分析：百貨公司,是體現(xiàn)項(xiàng)目檔次和特色展示窗口，應(yīng)占據(jù)最佳的位置；其承租面積最大，通常在萬(wàn)平方米以上，可貫穿于商場(chǎng)首層—4、5F；租金方面，大型綜合百貨的租金承受水平相對(duì)較低，一般價(jià)位為60-140元左右。超市，通常放至底層以匯聚人流，并可使人流輻射至其它樓層，具有向上輻射的功效；承租面積大，通常在5000平方米以上，僅次于百貨公司，而租金承受水平較百貨更低，單位租金通常在35-90元左右。2、主力店???當(dāng)前，購(gòu)物中心

6、主力店業(yè)態(tài)主要有連鎖食品超市、連鎖家電超市、名品專門店、連鎖餐飲、娛樂(lè)店等。類型承租水平樓層承租面積單位租金代表商家家電連鎖低通常設(shè)置在較高樓層或設(shè)在商住樓的整個(gè)裙樓3000平方米上地段好的店鋪單位租金70元左右,地段差的店鋪單位租金在50元左右國(guó)美、五星、蘇寧、銘可達(dá)、永樂(lè)餐飲、娛樂(lè)城最低購(gòu)物中心最高層或貫通商場(chǎng)的較高樓層1000平方米以上?蓮香樓、星巴克、力美健大型中式酒樓低3000平方米以上50-70陽(yáng)光百味、綠島陽(yáng)光?商場(chǎng)最高樓層或設(shè)在商住樓的裙樓部分大型家居?低通常設(shè)置在較高樓層或設(shè)在商住樓的整個(gè)裙樓承租面積大，可達(dá)萬(wàn)余平方米地段好的店鋪單位租金70

7、元左右,地段差的店鋪單位租金在40元左右好百年、靚家居專門店?與承租面積相關(guān)根據(jù)商場(chǎng)整體商戶組合布局而定較為靈活，大的千余平方米，小的幾百平方米80-400舒美軒、富明高??特點(diǎn)分析???上述業(yè)態(tài)承租能力普遍較低，其中娛樂(lè)、美食城的承租能力最低，但對(duì)人流具有很好的聚集作用，通常設(shè)置在商場(chǎng)的較高樓層，這樣既可以滿足物業(yè)面積的需求，又可以很好的將人流進(jìn)行引導(dǎo)，提升周邊商鋪的價(jià)值；大型中式酒樓，所需面積較大，通常都在3000平方米以上，作為供消費(fèi)者休憩、餐飲場(chǎng)所，是購(gòu)物中心必要因素，一般放至最高樓層。總之，主力店的設(shè)置應(yīng)堅(jiān)持將承租能力高、承租面積小的放至較低樓層，反

8、之放至高樓層的布局原則，做到優(yōu)勢(shì)最大化