北京月壇某房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品提案

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1、中西合璧·日月同輝——月壇項(xiàng)目產(chǎn)品與銷售初想本次提案是在前次《產(chǎn)品方向建議》提案的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步給出的營(yíng)銷定位、產(chǎn)品細(xì)部建議以及銷售預(yù)測(cè)。同時(shí)，由于掌握資料有限，并本著對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的態(tài)度，所以在產(chǎn)品銷售部分，我們只能給出大體的框架，一些具體的操作細(xì)節(jié)無(wú)法落實(shí)，對(duì)于這一點(diǎn)，建議進(jìn)一步溝通。引言第一篇項(xiàng)目基本定位框架第二篇產(chǎn)品基本建議第三篇初步銷售計(jì)劃1、定位思考2、與城市共生3、金融街的未來(lái)4、項(xiàng)目初步定位第一篇項(xiàng)目基本定位1、定位思考建筑綜合體與單一建筑最大的不同在于：建筑綜合體大都依賴于城市而存在，并由多種類別建筑（住宅＋商業(yè)＋辦公等）組成，其功能（或說(shuō)存在價(jià)值）是有效調(diào)配各種城市資源，

2、使各項(xiàng)城市指標(biāo)趨于合理。簡(jiǎn)單說(shuō)就是：綜合體與城市之間是共生關(guān)系從規(guī)劃來(lái)看，本案屬于建筑綜合體，由此“與城市共生”成為本案發(fā)展的基礎(chǔ)，進(jìn)而我們的產(chǎn)品、形象、包裝、服務(wù)，乃至營(yíng)銷等環(huán)節(jié)的綜合定位都要符合與城市共生的原則。與城市共生成為我們營(yíng)銷定位的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)。1、定位思考從目標(biāo)上來(lái)看，本案是一個(gè)地標(biāo)，但是結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，制約著我們無(wú)法成為高度上或者體量上的地標(biāo)，我們可以成為功能性地標(biāo)、人文性地標(biāo)。2、與城市共生談到功能性地標(biāo)，我們一起來(lái)分析北京的城市功能分布。未來(lái)2～3年內(nèi)，北京大致的功能區(qū)域化分如下：東部以CBD為代表，承載著北京的貿(mào)易、涉外、傳媒等功能；西部地區(qū)以金融街、中關(guān)村為

3、代表，承載著北京的金融、科技等功能；北部以亞奧為核心，承載著北京體育、高尚住宅的功能；南部以物流功能為主。2、與城市共生南部物流功能西部金融、科技等功能東部貿(mào)易涉外傳媒功能北部體育、高尚住宅功能從地段上來(lái)看，本案處在金融街輻射區(qū)；本案的功能定位，應(yīng)與金融街未來(lái)的發(fā)展聯(lián)系起來(lái)。2、與城市共生2005年10月18日至19日，由清華大學(xué)、美國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)，中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)共同主辦的《中國(guó)資本市場(chǎng)論壇》，在人民大會(huì)堂舉行。與會(huì)人員有：美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)、中國(guó)國(guó)務(wù)院金融所所長(zhǎng)、美國(guó)期貨會(huì)主席、中國(guó)證監(jiān)會(huì)主席、中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、美國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、世界各大銀行行長(zhǎng)、總裁等。這是一個(gè)信號(hào)，一個(gè)標(biāo)志著中國(guó)的證

4、券金融市場(chǎng)將進(jìn)一步開(kāi)放的信號(hào)，標(biāo)志著金融街這塊土地，將逐步成為世界“金融焦點(diǎn)”之一的信號(hào)。隨之帶來(lái)的必將是大量外資金融企業(yè)進(jìn)駐，大量外籍工作人員有居住需求，必然導(dǎo)致金融街土地稀缺，進(jìn)而金融街勢(shì)必象CBD一樣不斷向外延展擴(kuò)張，作為金融街近衛(wèi)區(qū)域的本案，必將成為未來(lái)金融街的一個(gè)重要組成部分！3、金融街未來(lái)的發(fā)展中國(guó)資本市場(chǎng)現(xiàn)狀認(rèn)識(shí)規(guī)模小——中國(guó)的資本市場(chǎng)在近幾年雖然已經(jīng)開(kāi)始成長(zhǎng)，但受到來(lái)自發(fā)展初期盲目性、不規(guī)范性以及新舊體制交替的影響，資本市場(chǎng)發(fā)展一直比較緩慢，總體規(guī)模仍然很小。比重小——規(guī)模小導(dǎo)致比重低。這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：我國(guó)資本市場(chǎng)中，股票、債券占GDP的比重偏低，企業(yè)直接融資的比重

5、偏低，與其他國(guó)家的資本市場(chǎng)的發(fā)達(dá)水平相去甚遠(yuǎn)；作用于中國(guó)的金融市場(chǎng)，已成為影響發(fā)展的不和諧因素。系統(tǒng)不完善——盡管股票市場(chǎng)、國(guó)債市場(chǎng)、基金市場(chǎng)與資本交易市場(chǎng)等等金融服務(wù)體系已經(jīng)初步形成并且獲得一定程度的發(fā)展，但相比起來(lái)仍然不夠完善。對(duì)整體金融發(fā)展環(huán)境的良性支持不足。3、金融街未來(lái)的發(fā)展美國(guó)證交會(huì)主席考克斯指出：中國(guó)在國(guó)際資本市場(chǎng)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，但是中國(guó)資本市場(chǎng)需要繼續(xù)獲得良性發(fā)展的空間與支持。美國(guó)財(cái)長(zhǎng)斯諾指出：中國(guó)目前的資本市場(chǎng)是“不發(fā)達(dá)”的，還有著很大的潛力。中國(guó)需要進(jìn)一步向世界開(kāi)放資本市場(chǎng)，與此同時(shí)也要加強(qiáng)相關(guān)的法規(guī)監(jiān)管，使之更加透明。國(guó)外投行專家看好中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?/p>

6、。他們表示，如果沒(méi)有強(qiáng)大的資本市場(chǎng)支持，強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)體就沒(méi)有可持續(xù)性。摩根士丹利執(zhí)行總監(jiān)、戰(zhàn)略團(tuán)隊(duì)總監(jiān)MalcolmWood表示：中國(guó)是世界上最主要的經(jīng)濟(jì)體之一，巨大的GDP規(guī)模和市場(chǎng)空間，吸引了越來(lái)越多的國(guó)外投資者。目前中國(guó)資本市場(chǎng)規(guī)模偏小，需要在發(fā)展股票市場(chǎng)方面作出更多的努力。他認(rèn)為中國(guó)增長(zhǎng)速度很快，潛力很大。來(lái)自世界的聲音美國(guó)證交會(huì)主席考克斯美國(guó)財(cái)長(zhǎng)斯諾3、金融街未來(lái)的發(fā)展隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)正在扮演世界第二大經(jīng)濟(jì)體的角色發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)，是中國(guó)與世界的共同要求中國(guó)資本市場(chǎng)已經(jīng)啟動(dòng)3、金融街未來(lái)的發(fā)展《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》提出"積極發(fā)展股票、

7、債券等資本市場(chǎng),加強(qiáng)基礎(chǔ)性制度建設(shè),建立多層次市場(chǎng)體系,完善市場(chǎng)功能,提高直接融資比重。"這一提法表明中央已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到資本市場(chǎng)的戰(zhàn)略意義。建議涵蓋以下內(nèi)容：發(fā)行制度的市場(chǎng)化改革,促進(jìn)上市公司規(guī)范運(yùn)作的基本制度,對(duì)投資者提供直接保護(hù)的基本制度,推動(dòng)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)向現(xiàn)代金融企業(yè)轉(zhuǎn)變,大力發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者，吸引長(zhǎng)期資金入市,建立市場(chǎng)主導(dǎo)的產(chǎn)品創(chuàng)新機(jī)制。正在啟動(dòng)的中國(guó)資本市場(chǎng)3、金融街未來(lái)的發(fā)展全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任劉鴻儒在題為“中國(guó)資本市