廣西某房地產(chǎn)項目代理服務(wù)提案

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1、廣西某房地產(chǎn)項目代理服務(wù)提案（大綱）2009年4月30日第一部分xxx項目營銷策劃方案一、xxx項目背景及銷售進展xxx位于欽州港，占地面積約20畝，總建筑面積17275.49㎡，綠化率37.15%，容積率1.33；物業(yè)類型屬于圍合式多層商住建筑，總戶數(shù)100余戶，其中住宅面積約1萬平米，商鋪面積約7000平米，車位97個。xxx不但位于欽州港規(guī)劃商業(yè)區(qū)內(nèi)，其周邊環(huán)境同樣優(yōu)越，相臨“南國逢萊”七十二涇、逸仙公園、紅樹林、欽州港廣場；距離著名旅游風景區(qū)三娘灣10多分車程。項目從2008年初進入預(yù)訂階段，預(yù)計2009年6月獲預(yù)售證。從預(yù)訂開始至今

2、，項目做了大量的推廣工作，前期吸引不少客戶前來咨詢。到目前為止，共預(yù)訂出30余套住宅，商鋪未有預(yù)訂。同周邊其他樓盤的銷售進度對比，xxx項目銷售進度較為緩慢。由于項目前期已做了大量的基礎(chǔ)工作，項目現(xiàn)階段最迫切的任務(wù)是銷售的落實，受開發(fā)商委托，和晟營銷策劃有限公司為xxx項目提供營銷解決方案，并進一步進行樓盤的營銷代理操作。一、市場分析1、地理位置（版塊分析）欽州港的發(fā)展前景及機遇自然不須多言，在這里主要是針對欽州港房地產(chǎn)版塊的發(fā)展走勢及機會做調(diào)查研究分析。欽州港房地產(chǎn)版塊的走勢必然要跟隨欽州港發(fā)展的大政策前提，據(jù)調(diào)查分析，欽州港房地產(chǎn)版塊的發(fā)

3、展具有以下特點：①典型的移民振興型由于欽州港的發(fā)展，吸引大量的淘金者，各個城市配套設(shè)施必須盡快完善，導(dǎo)致城鎮(zhèn)的出現(xiàn)，同時對住房的需求也快速度地膨脹。數(shù)字統(tǒng)計，欽州港每年將有1萬人的移民到來，每年對住宅的需求將隨之增加10萬平米，相當于1000套住房，欽州港房地產(chǎn)版塊的振興與否，將完全由移民人數(shù)決定。②開發(fā)前期，屬投資型版塊從現(xiàn)在起，未來5年內(nèi)，欽州港房地產(chǎn)版塊受移民經(jīng)濟的影響，將顯示出典型的投資性。首先，移民對房地產(chǎn)的影響是從大量的租房需求而起，工作移民受工作的不穩(wěn)定性及收入積累限制，他們不可能在創(chuàng)業(yè)初期就選擇買房，而是通過租房來解決住房需求

4、，只要租房的價格大于按揭月供金額，投資空間就會存在，同時工作移民及觀光游客對商業(yè)的需求也促進商鋪的建設(shè)與銷售，這樣就為大量的投資者創(chuàng)造投資空間；其次，欽州港的政策利好及發(fā)展?jié)摿δ芨玫赜贤顿Y者對概念及未來炒作的需求，近期，國家7部委聯(lián)合出臺新政穩(wěn)定房價、打擊短期炒家對全國各地的房地產(chǎn)投資者造成極大的影響，在全國房地產(chǎn)投資蕭條的時期對欽州港的房地產(chǎn)版塊未必不是一個好的機遇，如何引導(dǎo)外地投資者前來并了解欽州港優(yōu)勢將會決定欽州港房地產(chǎn)版塊的興衰。③發(fā)展?jié)摿薮?，升值潛力可觀就欽州港定位為廣西第一大港口而言，欽州港房地產(chǎn)版塊有其獨立于廣西整個房地產(chǎn)

5、業(yè)的獨特生命力，也就是說其他地區(qū)房地產(chǎn)投資受挫并不一定影響到欽州港房地產(chǎn)版塊投資價值，如果引導(dǎo)得當，會使其變?yōu)槔靡蛩?，更多地吸引各地投資者?，F(xiàn)在欽州港房地產(chǎn)版塊的均價在1800元/平米左右，兩房兩廳30年按揭月供在400元以下，單靠出租就可以供樓并有贏余，這是許多房地產(chǎn)投資者樂意接受的，存在非常巨大的升值空間。隨著居住人口的增多及欽州港的工業(yè)發(fā)展，商鋪的價值就更加能體現(xiàn)出來。1、市場預(yù)期針對xxx的開發(fā)周期，本案主要調(diào)查分析2008年的市場走勢，供項目營銷操作用途：①半年內(nèi)，欽州港房地產(chǎn)版塊價格仍會低于市區(qū)水平欽州港房地產(chǎn)版塊在半年內(nèi)仍然處

6、于開拓啟蒙階段，各個房產(chǎn)商乃至管理部門繼續(xù)會為房地產(chǎn)客源的開拓四處奔走，而且?guī)缀醢鎵K內(nèi)7個樓盤均處在銷售期，可售樓源超過800套，市場會暫時性地供過于求，多個樓盤的競爭會造成價格短時間內(nèi)不會有提升可能?，F(xiàn)在得知附近紅林新都、富港新城先后在6月前后開盤，按照規(guī)律開盤前后的樓盤價格將會出現(xiàn)一輪波動，隨之1—2個月內(nèi)價格穩(wěn)定攀升，到8、9月份，估計樓均價會比現(xiàn)在提高50—100元/平米，隨之將會迎來10月份的銷售旺季，價格可能還略有升高。②8月份后，欽州市區(qū)及外地投資者到欽州港置業(yè)者會增多，引升房價。國家7部委聯(lián)合出臺新政穩(wěn)定房價、打擊短期炒家政策

7、出臺后，許多炒家現(xiàn)在正忙于清倉盤點或在靜觀新政出臺后的變化。多數(shù)炒家都謹慎出手，導(dǎo)致5、6月前后房地產(chǎn)銷售停滯不前。但在大局已定之后，眾多炒家必定會重新判定價值取向，尋找新的房產(chǎn)投資增長點，就此而言，欽州港的政策優(yōu)勢、發(fā)展?jié)摿?、升值空間必定會引起眾多炒家的關(guān)注，真正欽州港房產(chǎn)時代即將來臨。1、競爭對手分析同一版塊周邊樓盤有藍灣嘉園、欖園、佳信紅林新都、富港新城等4個樓盤。①藍灣嘉園：2003年動工，開發(fā)較早，已進入清盤階段，售現(xiàn)房，建筑密度較大，對本案項目不形成威脅。②欖園：爛尾樓，占地20畝，半合圍建筑，戶型以2房1廳、3房1廳為主。均價9

8、50元/平米，9.8折，預(yù)定定金1萬元。銷售方式：低價，并賣號，銷售進度約30%。對本案項目最大威脅是其低價策略，但建筑質(zhì)量、居住環(huán)境與本案相差甚遠。③富港新城賣點