商業(yè)地產(chǎn)采取的融資方式有哪些

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1、商業(yè)地產(chǎn)采取的融資方式有哪些核心提示：商業(yè)地產(chǎn)采取的融資方式　　相對(duì)于國(guó)內(nèi)山商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)融資方式過(guò)于落后，未來(lái)幾年這個(gè)領(lǐng)域的創(chuàng)新將會(huì)取得長(zhǎng)足的發(fā)展，上述的各種融資方式將會(huì)逐漸成為常規(guī)渠道。不久的將來(lái)，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商將會(huì)采取的融資方式包括：　　前端融資：自有資金+基金+銀行貸款+承建商墊資的組合　　后端融資：整售給機(jī)構(gòu)投資者/打包RETIS上市/CMBS/改良的產(chǎn)權(quán)式商鋪散售/銀行經(jīng)營(yíng)貸款?！　∵@些多元化的融資組合將成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的融資模式的主流，不同背景的開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目質(zhì)地的差異將會(huì)導(dǎo)致各個(gè)項(xiàng)目融資方式的各不

2、相同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略，可以預(yù)見(jiàn)得到，單純依靠銀行貸款來(lái)為商地產(chǎn)融資將會(huì)慢慢減少?！　≡趪?guó)內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)的門(mén)檻是相當(dāng)高的，主要是融資很困難，這是絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商頭疼的問(wèn)題。眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用數(shù)額大、回籠資金慢的特點(diǎn)，這就決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資相對(duì)住宅開(kāi)發(fā)要復(fù)雜得多、也難得多?！　∫粋€(gè)典型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始籌備到完工開(kāi)業(yè)至少要2-3年的時(shí)間，因?yàn)楸仨氁鐾晔袌?chǎng)分析.市場(chǎng)定位才能進(jìn)行概念設(shè)計(jì)，概念設(shè)計(jì)出來(lái)還得進(jìn)行主力店的招商，主力商家基本敲定以后，才能敲定建筑

3、要求以及機(jī)電設(shè)備要求，才能進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，即使操作再順利，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中把招商工作也完成了。還得留出3-6個(gè)月進(jìn)行內(nèi)裝修和開(kāi)業(yè)籌備，才能真正對(duì)外開(kāi)業(yè)，這就導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投入到回收資金的過(guò)程較長(zhǎng)，不像住宅物業(yè)，還是一片空地就能預(yù)售，就能回籠資金?！　∩虡I(yè)物業(yè)的建安成本要遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)，所以其建設(shè)資金占用額較大。再就是商業(yè)物業(yè)的資金回籠主要是通過(guò)每年的租金收入，這個(gè)租金收入持續(xù)時(shí)間很長(zhǎng)，而且相對(duì)比較穩(wěn)定，這也跟住宅物業(yè)一次性回籠資金的特點(diǎn)不一樣。　　正是由于上述現(xiàn)金流的三個(gè)缺點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資必須要考慮兩個(gè)問(wèn)題：建設(shè)資金如何獲

4、得以及這些資金如何償還的問(wèn)題，涉及到兩個(gè)過(guò)程的融資：前端融資（建設(shè)期融資）和后端融資（經(jīng)營(yíng)期融資或變現(xiàn)）　　對(duì)于自有資金超強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，可以主要依靠自有資金來(lái)為建設(shè)資金籌資，這些開(kāi)發(fā)商不會(huì)為資金償還發(fā)愁，他們有足夠的時(shí)間和耐心來(lái)持有物業(yè)并長(zhǎng)期投資回報(bào)?！　?duì)于自有資金實(shí)力不強(qiáng)，而又想去嘗試開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，那么他們最先想到的是銀行貸款，這是目前最多采用的融資方式，當(dāng)然可能為減輕利息壓力，部分也會(huì)采用承建商墊資的方式解決部分資金缺口。當(dāng)政府提高開(kāi)發(fā)貸款的門(mén)檻后（四證金，35％自有資金），部分實(shí)力不夠的開(kāi)發(fā)商會(huì)考慮利用信托資金，但由于

5、信托資金的成本相對(duì)較高（12％～15％的點(diǎn)位），更多的是利用信托資金作為過(guò)橋貸款，補(bǔ)充自有資金。隨著新的房地產(chǎn)信托政策出臺(tái)（同樣要求四證金，35％自有資金，還得有金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保），這條路基本也被堵死了?！　∧敲磳?duì)于自有資金不足的開(kāi)發(fā)商，目前的市場(chǎng)行情下，可行的融資策略是與基金合作開(kāi)發(fā)，雖然這些基金的要價(jià)比較高，但畢竟只是用力彌補(bǔ)自有資金不足的缺口，其金額不會(huì)太大，當(dāng)自有資金達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，并且項(xiàng)目的資質(zhì)不錯(cuò)的情況下，建議向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，畢竟銀行的資金成本是相對(duì)最低的。目前來(lái)看，這是建設(shè)期資金比較可行的融通方式，也是北京大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最

6、常用到的前端融資方式?！　〗鉀Q了建設(shè)資金的問(wèn)題，那么剩下要考慮的就是這些資金如何償還的問(wèn)題，因?yàn)榇蠖鄶?shù)銀行還未開(kāi)展商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款的業(yè)務(wù)，銀行貸款期限較短，它的償還期限與商業(yè)物業(yè)現(xiàn)金流流入期限是不匹配的，這就是處于短貸長(zhǎng)投壓力下的大多數(shù)開(kāi)發(fā)商只好選擇項(xiàng)目一建成就快速銷(xiāo)售商業(yè)物業(yè)的原因，在這種方式下，最容易讓投資者接受的就是產(chǎn)權(quán)式商鋪，利用較高的固定回報(bào)來(lái)吸引投資者，為了讓這種回報(bào)看起來(lái)更可信，后來(lái)又慢慢導(dǎo)入了擔(dān)保機(jī)構(gòu)，甚至為了增加信用，最后銀行都變成了擔(dān)保機(jī)構(gòu)，一般來(lái)講，大多數(shù)的產(chǎn)權(quán)式商鋪前幾年的投資回報(bào)遠(yuǎn)達(dá)不到支付給投資者的固定回

7、報(bào)，開(kāi)發(fā)商之所以這樣做，只是為了融資的需要，把銷(xiāo)售回籠的資金用來(lái)償還銀行貸款?！　‘a(chǎn)權(quán)式商鋪已經(jīng)漸漸變成了不折不扣的融資性金融產(chǎn)品，它的實(shí)際內(nèi)在價(jià)值已經(jīng)不重要，投資者關(guān)注的是可信固定回報(bào)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講也就是以8％、9％的成本多“貸”了些“款”而已，用基金、用信托資金的成本都會(huì)高于這個(gè)數(shù)，如果開(kāi)發(fā)商是個(gè)現(xiàn)金流管理的高手并且不斷地有好的新項(xiàng)目上馬，這樣的操作不會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的平均投資回報(bào)是要高于這個(gè)數(shù)字的。然而一旦開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪就面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)從自己的現(xiàn)金流中支付給投資者租金時(shí)，產(chǎn)權(quán)

8、式商鋪?zhàn)陨懋a(chǎn)生的現(xiàn)金流根本難以支付給投資者的7％－9％固定回報(bào)，到那時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資者將會(huì)蒙受巨大的損失?！　≡诋a(chǎn)權(quán)式商鋪的變現(xiàn)方式受到限制或者難以行得通時(shí)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商選擇了其他的后端融資或變現(xiàn)方式，部分開(kāi)發(fā)成熟、經(jīng)營(yíng)狀況良