青都國際城開盤營銷推廣方案

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1、青都國際城開盤營銷推廣方案深圳邁都第一部分青都國際城營銷工作預(yù)警（4月11號）一、青州房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析青州市近幾年房地產(chǎn)市場宏觀數(shù)據(jù)統(tǒng)計2004年2005年2006年平均增長率2007年（按增長率預(yù)計）施工面積（㎡）44.1萬55.7萬64.5萬21.5%78.4萬竣工面積（㎡）16.8萬20.5萬26.2萬24.9%32.7萬銷售面積（㎡）18萬20.7萬24.6萬16.9%28.8萬銷售額（萬元）20230289633535532.65%46898銷售均價（元/㎡）11231399143716281、2005年施工面積比2004年增長11.6萬，增長率為26.3%；2

2、006年施工面積比2005年增長8.8萬，增長率為15.8%。增幅較大。2、2004年、2005年、2006年三年期間，竣工面積與當(dāng)年施工面積的比例都大于30%，銷售面積都大于當(dāng)年的竣工面積，并且三年連續(xù)上漲，銷售額連續(xù)上翻。這是青州房地產(chǎn)正在從初級階段大幅度提升的市場表現(xiàn)，也說明宏觀調(diào)控對青州沒有產(chǎn)生太大影響，青州的房地產(chǎn)市場2006年以前一直是理性健康地發(fā)展的。3、2004-2006連續(xù)三年的房地產(chǎn)銷售面積平均每年為21萬平方米，平均年銷售額為2.8個億，這些數(shù)字很小，說明青州的房地產(chǎn)市場容量很小。2006年青州的房地產(chǎn)銷售面積為24.6萬平方米，銷售額只有3.355億

3、元。4、預(yù)計2007年房地產(chǎn)銷售面積和銷售額可能會大幅度增大，大于前幾年的增長率，但因基數(shù)低，增長量不會太大，成交量仍然不高。二、青州競爭項目統(tǒng)計簡析16青都國際城開盤營銷推廣方案深圳邁都青都國際城競爭項目營銷進(jìn)度統(tǒng)計表序號項目名稱地址/電話進(jìn)度備注1中都·財富廣場玲瓏山路與堯王山路交匯處38878884.18奠基，4.20－4.30內(nèi)部認(rèn)購5月份開盤15萬平方米左右，商、住同時2九州名座云門山路與南陽河交匯處32356664.20－4.30，二期開盤5棟多層，合一期3.5萬㎡左右3體育場項目范公亭東路目前計劃5.1開盤30棟多層，13萬㎡左右4東方明珠前營子街現(xiàn)場清理約1

4、0萬㎡5王府花園玲瓏山中路，3253333二期限已經(jīng)銷售30%3萬左右，已經(jīng)銷售30%尚余2萬㎡左右6盛宏花園堯王山路5月份動工8萬㎡7柳樹灣花園車站前街與玲瓏山路交口5.1認(rèn)籌8萬㎡8海帶小區(qū)8、9月份竣工拆遷安置，10萬㎡左右9南燕都西項目前營子街南燕都以西8、9月份竣工拆遷安置，10棟多層，7萬㎡左右10益王府花園青州路由東方路,范公亭與青州南路東一街之間07年9月拆遷完拆遷安置，約134.9公頃(約2023.5畝)11后官營社區(qū)舊區(qū)改造堯王西路與鎮(zhèn)武廟西街之間北關(guān)街以東圍墻做好總計14萬平方米，住宅：6萬，酒店施公寓2萬，商業(yè)2萬，辦公2萬，12北辰小區(qū)暫時不影響市

5、場政府拆遷安置工程，占地45畝13中央商務(wù)區(qū)拆遷安置區(qū)主地塊：北城大街北側(cè)，另一塊：北城綠地南側(cè)暫時不影響市場政府拆遷安置工程，4.98公頃、500余戶由以上統(tǒng)計可以看出：16青都國際城開盤營銷推廣方案深圳邁都1、青都國際城主要競爭項目，都將集中在4月下旬、5月份開始內(nèi)部認(rèn)購或者開盤；與本項目的內(nèi)部認(rèn)購和開盤周期嚴(yán)重撞車。2、中都·財富廣場、九州名座、體育場項目、柳樹灣花園、盛宏花園幾個新項目推出的體量都非常大，加上王府花園的剩余體量，整體達(dá)到70萬平方米以上，并且大多集中在4、5月份推出。市場有效供給量巨大。3、2007年年內(nèi)可以入住（或者即將入住）的政府拆遷安置房量非常

6、大，大約有17萬平方米，這部分住宅將絕大部分進(jìn)入百姓手中，大量抵消住宅市場需求。4、大量的拆遷還在進(jìn)行，市場潛在供給量巨大。三、項目基本情況1、青都國際城需要銷售的面積，住宅3.9萬平方米左右，商業(yè)3.1萬平方米左右，共7萬平方米左右。2、整體銷售均價暫定不低于3000元/平方米。3、目前項目積累了700家目標(biāo)客戶，但是這部分客戶大部分也在別的地方登記了，如何最大量爭取這部分客戶對項目的成功營銷具有重要作用。綜合以上統(tǒng)計和分析可以看出：1、項目要完全銷售，將占城市很大的市場份額按照預(yù)計的2007年青州市房地產(chǎn)銷售面積30萬平方米計算，青都國際城全部面積銷售完成，銷售面積將占

7、到城市總銷售面積的23%。按照均價3000元/平方米銷售，將占到整個城市房地產(chǎn)銷售額（按照5億計算）的3000*7萬/5億=42%。2、拆遷安置抵消了大量的住宅市場需求而青州每年的市場容量非常有限，雖然有強制性消費（大量拆遷），但是由于有拆遷安置房，在一定程度上緩解了這種強制性消費，從而使得商品房市場顯得更為嚴(yán)峻。16青都國際城開盤營銷推廣方案深圳邁都3、不但短期內(nèi)有效供給量大，潛在供給量也很大，市場只會越來越嚴(yán)峻，競爭只會越來越激烈。4、有效目標(biāo)客戶不及時消化，極有可能流失。5、2007年4月以后，以及未來的幾年