寧波賓果花園操盤(pán)策略提案

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1、賓果花園五環(huán)操盤(pán)策略提案-12今日提案大綱市場(chǎng)前提及本案現(xiàn)況分析本案S.W.O.T分析客源再定位2.我們正面臨著哪些問(wèn)題?>>>>>現(xiàn)況分析篇：2.我們正面臨著哪些問(wèn)題?>>>>>現(xiàn)況分析篇：市場(chǎng)前提及本案現(xiàn)況分析說(shuō)到今年寧波市場(chǎng)說(shuō)到江東再說(shuō)到賓果項(xiàng)目我們總結(jié)了6個(gè)字平激矇小同少區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化程度高本案規(guī)模小附加價(jià)值不足總體客戶有限但供應(yīng)巨大之前推廣主題不清賣點(diǎn)不明，品牌力不夠推廣節(jié)奏亂訊息讓人很矇政府調(diào)控後大市場(chǎng)低迷寧波樓價(jià)趨於越賣越平區(qū)域今年在售和準(zhǔn)入市近200萬(wàn)方高手大盤(pán)短兵激戰(zhàn)1.區(qū)域板塊2006年，在售和準(zhǔn)備入市的項(xiàng)目竟達(dá)200萬(wàn)平方米以上，市場(chǎng)去化難度激增!2.且區(qū)域內(nèi)聚集

2、幾家開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，資金實(shí)力厚品牌號(hào)召力強(qiáng)、項(xiàng)目規(guī)模巨大的開(kāi)發(fā)商我們完全可以預(yù)期區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度!激戰(zhàn)20061.太平洋項(xiàng)目:建筑面積50萬(wàn)，未動(dòng)工待入市（DM-5對(duì)面）2.綠城地產(chǎn)的寧波·綠園:總建面約13萬(wàn)，未動(dòng)工待入市（BOBO城北向南第二路口）3.浪琴海:建面10萬(wàn)平方米，未動(dòng)工待入市（BOBO城東南面）4.95國(guó)際廣場(chǎng):建面16萬(wàn)，方案修改中待入市(五環(huán)大廈對(duì)面)5.DM-5項(xiàng)目，易邦藍(lán)灣:易邦地產(chǎn)重組后兩大扛鼎之作，共計(jì)16萬(wàn)平方米6.BOBO城一期二期:45萬(wàn)平方米，二期2006年蓄勢(shì)待發(fā)7.興普項(xiàng)目，30萬(wàn)平方米，未動(dòng)工待入市8.香洲曉筑，5萬(wàn)平方米，在建亮劍80-100平

3、米╳051套(總價(jià)約44-55萬(wàn))100-120平米╳002套(總價(jià)約55-66萬(wàn))120-130平米╳079套(總價(jià)約66-71.5萬(wàn))130-140平米╳101套(總價(jià)約71.5-77萬(wàn))140-150平米╳007套(總價(jià)約77-82.5萬(wàn))150-161平米╳047套(總價(jià)約82.5-89萬(wàn))287套大於市場(chǎng)普遍需求的佔(zhàn)了近81.4%本項(xiàng)目房型之面積配比2.我們正面臨著哪些問(wèn)題?>>>>>現(xiàn)況分析篇：項(xiàng)目S.W.O.T1.開(kāi)發(fā)商在科技園區(qū)的知名度較高2.地塊一面望江，兩面鄰河，有水景資源3.一樓架空層生活感升級(jí)，便於營(yíng)造主題式生活，有特色4.免費(fèi)贈(zèng)送兩層挑高錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)，增加性價(jià)比，有賣點(diǎn)

4、5.入戶花園，落地窗景，陽(yáng)光角窗設(shè)計(jì)，均能大幅提昇建築魅力6.得房率高達(dá)83%，搭配贈(zèng)送錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)與價(jià)格優(yōu)勢(shì)，可締造最優(yōu)性價(jià)比7.建築團(tuán)隊(duì)，有較大炒作與包裝價(jià)值S（優(yōu)勢(shì)）1.戶型面積偏大，室內(nèi)的結(jié)構(gòu)功能不和諧2.現(xiàn)況，周邊水景與小環(huán)境差，無(wú)法吸引消費(fèi)者3.地塊距離市中心的距離較遠(yuǎn)，有20－30分鐘車程4.科技園區(qū)缺乏生活配套，惡化了消費(fèi)者置業(yè)的心理距離5.地塊北角垃圾回收站降低項(xiàng)目品質(zhì)，造成極負(fù)面影響W（劣勢(shì)）1.科技園區(qū)規(guī)劃有望完善，居住氛圍和商業(yè)配套有望逐步完善，市場(chǎng)遠(yuǎn)景看好2.濱江大道截彎取直，加快到市區(qū)時(shí)間，有利縮短消費(fèi)者心理距離3.垃圾中轉(zhuǎn)回收站搬遷在即，小區(qū)居住環(huán)境改進(jìn)有望4.總銷

5、體量較小，銷售周期相對(duì)不長(zhǎng)，銷售壓力較小5.重新設(shè)定的親子社區(qū)主線，符合市場(chǎng)期待O（機(jī)會(huì)點(diǎn)）1.政策影響下，民眾觀望心態(tài)強(qiáng)，整體量成交下降2.項(xiàng)目體量小，推廣力度相對(duì)較小3.周邊樓盤(pán)如BOBO城、國(guó)際廣場(chǎng)等，體量大廣告投入大，且物業(yè)類型相似，區(qū)位上并更具有優(yōu)勢(shì)4.國(guó)內(nèi)大品牌開(kāi)發(fā)商紛搶寧波，展開(kāi)新一波攻殲戰(zhàn)T（威脅點(diǎn)）2.我們正面臨著哪些問(wèn)題?>>>>>現(xiàn)況分析篇：客源再定位“70Club”金卡銀卡56位有效會(huì)員資料統(tǒng)計(jì)分析公務(wù)人員19%1501002575學(xué)校教職員9%醫(yī)院職工6%銀行職工3%外貿(mào)物流公司職工9%中小企業(yè)中高層管理29%私營(yíng)企業(yè)或個(gè)體老板10%較大企業(yè)中層管理15%第一類佔(zhàn)

6、37%第二類佔(zhàn)38%第三類佔(zhàn)25%從職業(yè)比例來(lái)看，我們可以把客戶分為三層面第一類是公務(wù)員、學(xué)校、醫(yī)院、銀行總比占37%(註:整體素質(zhì)較高，大多都具一定學(xué)歷，習(xí)慣規(guī)律生活，工作與經(jīng)濟(jì)來(lái)源穩(wěn)定)第二類是外貿(mào)物流公司和中小企業(yè)中高層占38%(註:有一定見(jiàn)識(shí)和個(gè)人品味，正處職業(yè)上升階段，較具世界觀，對(duì)于未來(lái)充滿了信心)第三類企業(yè)中高層25%(註:是目標(biāo)客群里經(jīng)濟(jì)收入最高一批人，追求生活品質(zhì)，即將成為社會(huì)上的中流砥柱)“70Club”持卡人之職業(yè)他們認(rèn)同科技園區(qū)的價(jià)值，對(duì)該區(qū)的信心指數(shù)高大多數(shù)工作在科技園區(qū)和東部新城是該區(qū)主流人群科技園區(qū)是他們工作和生活的主要空間他們置業(yè)理由是改善目前居住環(huán)境在乎工

7、作的便利和追求高品質(zhì)的生活且科技園區(qū)的房?jī)r(jià)，是他們可承擔(dān)的價(jià)格范圍“70Club”持卡人之來(lái)處1501002575鎮(zhèn)海區(qū)25%江東區(qū)28%海曙區(qū)10%北侖區(qū)16%科技園區(qū)21%接下來(lái)看看本項(xiàng)目的客源設(shè)定:70年代人●售眾:【新一代消費(fèi)者---70年代人】2006年，生于70年代的年輕族最大的剛35歲，最小的剛25歲他們的話語(yǔ)權(quán)，一天天的日益壯大他們物質(zhì)消費(fèi)和精神消費(fèi)，形成主流趨勢(shì)他們帶動(dòng)社會(huì)上的經(jīng)濟(jì)龍頭70年代生人，已成