精品文案-合富輝煌萬科珠海金域藍(lán)灣項(xiàng)目策劃方案

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1、萬科在珠海向國際啟航珠海金域藍(lán)灣項(xiàng)目策劃方案1目錄市場篇珠海市概況珠海房地產(chǎn)大市概況海景板塊市場分析高端置業(yè)群體分析品牌篇萬科品牌珠海導(dǎo)入方案營銷篇營銷策略銷售目標(biāo)及營銷推廣部署項(xiàng)目篇項(xiàng)目理解板塊及項(xiàng)目理解項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目價(jià)格定位23市場篇34珠海市概況4珠?！现袊囊活w濱海明珠是珠三角中海洋面積和海島面積最大、島嶼最多、海岸線最長的城市，海岸線長691公里。珠海擁有146個(gè)島嶼，有“百島之市”的美譽(yù)。珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，氣候宜人，人居環(huán)境一流，“全國旅游勝地四十佳”“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)”?！?005年歐洲人

2、最喜愛的中國旅游城市第一名”、“國家環(huán)保模范城市”、“國家優(yōu)秀旅游城市”，“中國魅力城市”、“2006年中國最適宜人居城市第六名”…………珠海是南中國最適宜人居的城市之一5港珠澳大橋（規(guī)劃中）未來規(guī)劃中的港珠澳大橋?qū)⒅楹！⑾愀奂鞍拈T更緊密的聯(lián)系在一起，珠?？芍^與國際大都市無縫接軌。珠?？芍^與國際大都市無縫接軌6因?yàn)樽杂尚械拈_放，以娛樂服務(wù)事業(yè)為主導(dǎo)的港澳，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)珠海旅游業(yè)的迅速發(fā)展。港澳經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)珠海發(fā)展7珠海通過旅游業(yè)的發(fā)展使得常住人口總量較少，經(jīng)濟(jì)規(guī)模不大的情況下，人均可支配的收入為于珠三角城市的前列。港澳經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)珠海發(fā)展8綜上所述：珠海是南中國與國際無縫接軌的

3、最宜人居的旅游度假城市910珠海房地產(chǎn)大市概況10珠海，房地產(chǎn)市場進(jìn)入市場化快速發(fā)展階段2003年5月非城中村改造工程全面放開，7月，首次推出土地拍賣。商品房市場供應(yīng)和需求上升，產(chǎn)品質(zhì)素提升，房地產(chǎn)向市場化、規(guī)范化方向發(fā)展。投機(jī)炒作盛，致使許多房地產(chǎn)項(xiàng)目陷入停頓，樓盤爛尾，房價(jià)下降。消費(fèi)者住房主要依靠福利分房導(dǎo)致內(nèi)需不足，空置面積增加，房地產(chǎn)市場發(fā)展不成熟。1990－1999年2000－2003年2003年5月——過熱－調(diào)整期城中村改造期市場化快速發(fā)展期暫停城區(qū)土地出讓，暫停批準(zhǔn)新開工住宅項(xiàng)目，全面停止機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位自建住宅，引導(dǎo)居民二次置業(yè)，保障城中村改造項(xiàng)目商品房能順利消化，價(jià)格

4、開始回升。11土地實(shí)現(xiàn)招拍掛，外地開發(fā)商紛紛進(jìn)駐和黃、遠(yuǎn)大集團(tuán)、新加坡仁恒、萬科、金地、中化方興、新光集團(tuán)等紛紛進(jìn)駐珠海，大幅提升珠海房地產(chǎn)的整體開發(fā)水平。年度成交宗數(shù)用地面積建筑面積樓面地價(jià)2003673765183406113020049635045121413513952005102772807017561445珠海近3年土地招拍掛情況12施工面積近年大幅增加，銷售面積較為平穩(wěn)隨著非城中村項(xiàng)目的放開，珠海近年的商品房施工面積大幅增加，預(yù)計(jì)未來的供應(yīng)相應(yīng)增加；需求方面，銷售走勢較平穩(wěn)，年成交量在120萬平方米左右13近年住宅售價(jià)升幅明顯2005年市區(qū)住宅成交均價(jià)同比上升17％，20

5、06年1-4月成交均價(jià)同比更大幅上升26％14外來需求占重要地位，港澳客戶快速增加購房客戶：外來需求所占比例超過4成近年港澳臺(tái)需求快速上升15珠海房地產(chǎn)市場主要板塊分布老香洲新香洲前山吉大拱北南屏本案海景板塊16珠海房地產(chǎn)各板塊主要特征板塊區(qū)域特征售價(jià)（元/M2）主力客戶拱北板塊毗鄰澳門，旅游商貿(mào)中心5000-6500澳門客戶以及投資客為主吉大板塊珠海商務(wù)、金融、旅游中心，自然環(huán)境優(yōu)秀5000-7000吉大二次置業(yè)者、高薪白領(lǐng)、外地人、港澳等新香洲板塊未來的行政、文化、體育中心3200-4200以公務(wù)員、教師、外地人為主老香洲板塊珠海歷史最悠久的老城區(qū)，是珠海政治、文化、教育中心400

6、0-5500以老香洲原住民為主海景板塊沿情侶路，擁有豐富海景資源，兼享市區(qū)成熟配套6000-13000港澳人士、外地人士以及本地高端客戶唐家灣板塊郊區(qū)板塊、大學(xué)園區(qū)－科技創(chuàng)新海岸、大型休閑旅游設(shè)施多洋房：4500-6500別墅：8000-13000以港澳人士、外地人士為主，近年本地居民、科技園客戶增加17珠海房地產(chǎn)發(fā)展市場前景預(yù)測城際交通的逐步改善，將進(jìn)一步促進(jìn)珠海房地產(chǎn)的開放性。港珠澳大橋、廣珠輕軌、江珠高速等大型交通設(shè)施的計(jì)劃和啟動(dòng)進(jìn)一步拓寬珠海房地產(chǎn)的輻射面。澳門、香港經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁，房價(jià)大幅度上升，拉動(dòng)珠海房地產(chǎn)發(fā)展及溢出效應(yīng)。（特別是澳門房地產(chǎn)從2003年開始出現(xiàn)了回升，200

7、4年第四季度房價(jià)飚升70%，2005年第三季度同比繼續(xù)上升39％）。受土地制約，城區(qū)房地產(chǎn)未來開發(fā)熱點(diǎn)向新香洲、南屏、唐家灣發(fā)展，老城區(qū)的物業(yè)更顯珍貴。土地市場的規(guī)范化，外地發(fā)展商進(jìn)入加快。1819珠海海景板塊市場分析發(fā)展現(xiàn)狀樓盤概況在售項(xiàng)目分析未來供應(yīng)量的趨勢高端置業(yè)人群分析1920珠海海景板塊市場分析發(fā)展現(xiàn)狀樓盤概況在售項(xiàng)目分析未來供應(yīng)量的趨勢高端置業(yè)人群分析20海景地產(chǎn)發(fā)展迅速珠海海景資源豐富，海岸線漫長，海景盤沿著聞名全國的情侶路密布；