【萬科項目營銷策劃】合富輝煌萬科珠海金域藍灣項目策劃方案

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1、萬科在珠海向國際啟航珠海金域藍灣項目策劃方案1目錄?市場篇?項目篇?品牌篇珠海市概況1.項目理解萬科品牌珠海導(dǎo)入方案珠海房地產(chǎn)大市概況板塊及項目理解海景板塊市場分析項目SWOT分析?營銷篇高端置業(yè)群體分析營銷策略2.項目定位銷售目標及營銷推廣部署項目形象定位項目客戶定位項目產(chǎn)品建議項目價格定位2市場篇3珠海市概況4珠海是南中國最適宜人居的城市之一珠?！现袊囊活w濱海明珠是珠三角中海洋面積和海島面積最大、島嶼最多、海岸線最長的城市，海岸線長691公里。珠海擁有146個島嶼，有“百島之市”的美譽

2、。珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，氣候宜人，人居環(huán)境一流，?“全國旅游勝地四十佳”?“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”。?“2005年歐洲人最喜愛的中國旅游城市第一名”、?“國家環(huán)保模范城市”、?“國家優(yōu)秀旅游城市”，?“中國魅力城市”、?“2006年中國最適宜人居城市第六名”…………5珠?？芍^與國際大都市無縫接軌港珠澳大橋（規(guī)劃中）未來規(guī)劃中的港珠澳大橋?qū)⒅楹?、香港及澳門更緊密的聯(lián)系在一起，珠海可謂與國際大都市無縫接軌。6港澳經(jīng)濟發(fā)展帶動珠海發(fā)展因為自由行的開放，以娛樂服務(wù)事業(yè)為主導(dǎo)的港澳，

3、經(jīng)濟發(fā)展的同時也帶動珠海旅游業(yè)的迅速發(fā)展。珠海接待過夜旅游人數(shù)（萬人）700600500400300200200020012002200320042005接待過夜游客3834294944385616407港澳經(jīng)濟發(fā)展帶動珠海發(fā)展珠海通過旅游業(yè)的發(fā)展使得常住人口總量較少，經(jīng)濟規(guī)模不大的情況下，人均可支配的收入為于珠三角城市的前列。億元2005年珠三角城市人口和GDP對比萬人2005年珠三角城市人均可支配收入和儲蓄存款余額對比萬元元6000100024000690050008002200054000

4、7002000046001800030005003400160002000300214000200100011200010000100000廣州深圳佛山東莞中山惠州江門珠海肇慶東莞深圳珠海廣州佛山中山惠州江門肇慶GDP5115.84926.92379.82182.4817.6803.9802.2634.6453.6人均可支配收入228822149418908182871740017255148841290310097常住人口949.7827.8580.0656.1243.5370.7410.31

5、41.6367.6人均居民儲蓄存款余額2.633.903.405.294.002.981.412.080.918綜上所述：珠海是南中國與國際無縫接軌的最宜人居的旅游度假城市9珠海房地產(chǎn)大市概況10珠海，房地產(chǎn)市場進入市場化快速發(fā)展階段2003年5月非城中村改暫停城區(qū)土地出讓，暫停造工程全面放開，7月，批準新開工住宅項目，全首次推出土地拍賣。商投機炒作盛，致使許多面停止機關(guān)、企事業(yè)單位品房市場供應(yīng)和需求上房地產(chǎn)項目陷入停頓，自建住宅，引導(dǎo)居民二次升，產(chǎn)品質(zhì)素提升，房樓盤爛尾，房價下降。置業(yè)，保障城

6、中村改造項地產(chǎn)向市場化、規(guī)范化消費者住房主要依靠福目商品房能順利消化，價方向發(fā)展。利分房導(dǎo)致內(nèi)需不足，格開始回升?？罩妹娣e增加，房地產(chǎn)市場發(fā)展不成熟。2003年5月——2000－2003年1990－1999年市場化快速發(fā)展期城中村改造期過熱－調(diào)整期11土地實現(xiàn)招拍掛，外地開發(fā)商紛紛進駐和黃、遠大集團、新加坡仁恒、萬科、金地、中化方興、新光集團等紛紛進駐珠海，大幅提升珠海房地產(chǎn)的整體開發(fā)水平。珠海近3年土地招拍掛情況年度成交宗數(shù)用地面積建筑面積樓面地價20036737651834061130200

7、4963504512141351395200510277280701756144512施工面積近年大幅增加，銷售面積較為平穩(wěn)?隨著非城中村項目的放開，珠海近年的商品房施工面積大幅增加，預(yù)計未來的供應(yīng)相應(yīng)增加；?需求方面，銷售走勢較平穩(wěn)，年成交量在120萬平方米左右萬平方米珠海歷年房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況60050040030020010001999200020012002200320042005施工面積348337276380363469580竣工面積12015098130124126151銷售面積9

8、31281069712611616613近年住宅售價升幅明顯元/平方米市區(qū)商品住宅銷售均價走勢5000450040003500300025002000199920002001200220032004200506年1-4月銷售均價297232033547313631963485408646842005年市區(qū)住宅成交均價同比上升17％，2006年1-4月成交均價同比更大幅上升26％14外來需求占重要地位，港澳客戶快速增加購房客戶：?外來需求所占比例超過4成?近年港澳臺需求快速上升商品房屋購買人群分類