物業(yè)維修基金的建立和監(jiān)管策略

《物業(yè)維修基金的建立和監(jiān)管策略》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。

1、物業(yè)維修基金的建立和監(jiān)管策略摘要隨著物業(yè)管理的深入開(kāi)展，物業(yè)維修基金籌集難的問(wèn)題日益突出，物業(yè)維修基金使用和管理中的弊端日益暴露出來(lái)。如何去建立物業(yè)維修基金和建立一個(gè)科學(xué)務(wù)實(shí)的物業(yè)維修基金監(jiān)管機(jī)制，是至關(guān)重要的。本文以廣州市為例，針對(duì)目前廣州市物業(yè)管理行業(yè)中維修基金的設(shè)立、歸集和使用的現(xiàn)狀，以及存在的問(wèn)題，結(jié)合自己的工作經(jīng)驗(yàn)談了談維修基金的建立和管理的相關(guān)問(wèn)題，并提出了一些應(yīng)對(duì)策略。關(guān)鍵詞物業(yè)管理物業(yè)維修基金建立物業(yè)維修基金的建立和監(jiān)管策略摘要隨著物業(yè)管理的深入開(kāi)展，物業(yè)維修基金籌集難的問(wèn)題日益突出，物業(yè)維修基金使用和管理中的弊端日益暴露出

2、來(lái)。如何去建立物業(yè)維修基金和建立一個(gè)科學(xué)務(wù)實(shí)的物業(yè)維修基金監(jiān)管機(jī)制，是至關(guān)重要的。本文以廣州市為例，針對(duì)目前廣州市物業(yè)管理行業(yè)中維修基金的設(shè)立、歸集和使用的現(xiàn)狀，以及存在的問(wèn)題，結(jié)合自己的工作經(jīng)驗(yàn)談了談維修基金的建立和管理的相關(guān)問(wèn)題，并提出了一些應(yīng)對(duì)策略。關(guān)鍵詞物業(yè)管理物業(yè)維修基金建立監(jiān)管策略隨著物業(yè)管理工作的深入開(kāi)展，物業(yè)維修基金的設(shè)立、歸集和使用管理中存在的問(wèn)題日益突出，物業(yè)維修基金成了物業(yè)管理實(shí)踐中的焦點(diǎn)和立法中的難點(diǎn)。各地物業(yè)管理的現(xiàn)狀對(duì)我們進(jìn)行物業(yè)維修基金的建立和監(jiān)管提出了更緊迫、更高的要求。同時(shí)，各地的物業(yè)管理現(xiàn)狀告訴我們?nèi)绾稳?/p>

3、建立一個(gè)科學(xué)務(wù)實(shí)的物業(yè)維修基金的監(jiān)管機(jī)制是至關(guān)重要的。僅以廣州市為例，1994年至2002年8月，廣州市新建商品房約7563.35萬(wàn)平方米。這部分房屋及其附屬設(shè)施已開(kāi)始或不久將進(jìn)入維修期，據(jù)測(cè)算，近期維修費(fèi)就需56億元，加上400余萬(wàn)平方米房改房的近期維修費(fèi)23.9億元，共計(jì)達(dá)到79.9億元（經(jīng)濟(jì)適用房等未計(jì)入）。這筆龐大的經(jīng)費(fèi)如何解決？在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)實(shí)踐證明，只有建立物業(yè)維修基金才是籌集維修和保養(yǎng)房屋及其附屬設(shè)施資金的最佳方式和重要來(lái)源?！　】梢孕牢康氖?，廣州市物業(yè)維修基金于2000年開(kāi)始建立，至2002年9月，全市13個(gè)區(qū)（含開(kāi)發(fā)

4、區(qū)）、縣級(jí)市除黃埔區(qū)外均建立了維修基金，其中越秀、東山、荔灣、天河、海珠、白云、芳村7區(qū)建立物業(yè)維修基金的樓盤(pán)已達(dá)到335個(gè)，存入農(nóng)行的資金達(dá)1.15億元。然而，在我們歡呼之余，我們又得到了另外一組數(shù)據(jù)，據(jù)有關(guān)資料顯示，至今，全市這筆資金實(shí)際上只有2億多元，而其中真正存入指定銀行業(yè)主專(zhuān)戶(hù)的，更少至5000多萬(wàn)元。目前，廣州市內(nèi)共有住宅小區(qū)1200多個(gè)，但是真正已建立物業(yè)維修基金的不足160個(gè)。令人不安的是，目前廣州已在銀行開(kāi)立基金帳號(hào)的150多個(gè)小區(qū)中，共有小業(yè)主26582戶(hù)，按“理論計(jì)算”數(shù)額，每戶(hù)按樓價(jià)2％繳交維修基金計(jì)算，全市在銀行中

5、的存款應(yīng)達(dá)7.9億元，而不是現(xiàn)在的區(qū)區(qū)5000多萬(wàn)元。而且，以小業(yè)主名義開(kāi)戶(hù)、一戶(hù)一卡并應(yīng)逐一發(fā)到這2.6萬(wàn)多戶(hù)小業(yè)主的銀行維修基金專(zhuān)用卡中，有4000多個(gè)是“1元戶(hù)”。這說(shuō)明堪稱(chēng)小區(qū)“保命錢(qián)”的物業(yè)維修基金，大部分沒(méi)有得到監(jiān)管。這樣小區(qū)的電梯、安全、消防和房屋維修等所需的維修費(fèi)用，就毫無(wú)著落，小區(qū)業(yè)主的權(quán)利也就很難得到保障。就上述的情況，廣州市國(guó)土房管局的物業(yè)管理負(fù)責(zé)人，給出了兩種解釋?zhuān)夯蚴切I(yè)主積極性不高維修基金未能真正收集，或是被開(kāi)發(fā)商違規(guī)截留挪用，利息也被吞掉。事實(shí)上，目前廣州市新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，大部分仍由開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司管理，誰(shuí)能

6、保證這“兩位一體”的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，對(duì)這筆數(shù)目可觀的資金不動(dòng)心？另一方面，所有發(fā)生的維修費(fèi)用應(yīng)由增值部分支付，不足部分從本金內(nèi)支出，但應(yīng)及時(shí)補(bǔ)回。也就是說(shuō)，維修基金存在銀行里可以計(jì)付利息，本金被截留也就意味著屬于小業(yè)主所有的增值部分也被吞掉了。鑒于現(xiàn)狀，我們就應(yīng)該建立有效的、科學(xué)務(wù)實(shí)的物業(yè)維修基金籌集和監(jiān)管機(jī)制；然而，我們又應(yīng)該如何來(lái)建立和監(jiān)管該項(xiàng)基金呢？由于物業(yè)維修基金的建立涉及物業(yè)發(fā)展商、分散小業(yè)主及使用人、業(yè)主代表組織（業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、小區(qū)管理委員會(huì)等）、物業(yè)管理公司、政府等多方主體及利益。站在不同的角度，對(duì)物業(yè)維修基金

7、要不要籌集、如何籌集、由誰(shuí)繳交等問(wèn)題，看法難免不同。在此，我謹(jǐn)以自己對(duì)物業(yè)管理的了解和在物業(yè)管理工作的實(shí)踐中的一些經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)，來(lái)談一下自己對(duì)這一問(wèn)題的看法，以及提出自己的一些建議。一、了解物業(yè)維修基金的涵義財(cái)政部、建設(shè)部于1998年11月9日印發(fā)了《住宅公用部位公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，該《辦法》明確了住宅公用部位公共設(shè)備設(shè)施維修基金的概念、基金的建立和管理、有關(guān)基金的法律責(zé)任和糾紛的解決，并于1999年1月1日起實(shí)行。住宅公用部分公共設(shè)施設(shè)備維修基金（簡(jiǎn)稱(chēng)為維修基金），是指由法律規(guī)定的專(zhuān)項(xiàng)用于住宅公用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期后的大修

8、、更新、改建的基金。凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅公用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修基金。而且，在國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，國(guó)務(wù)院總理溫家寶6月8號(hào)簽署的第379號(hào)國(guó)務(wù)院令《物