2015建筑基礎沖刺班 (6)

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1、2014年注冊資產(chǎn)評估師考試輔導　建筑工程評估基礎（第七章）　　第七章　建設工程財務分析與功能評價第一節(jié)　建設工程財務分析　　一、財務效益和費用　?。ㄒ唬┴攧辗治龉ぷ鞒绦蚣皟?nèi)容　?。ǘ┴攧招б婧唾M用的識別和計算　?。?）財務效益　　經(jīng)營性：營業(yè)收入　　適用增值稅的經(jīng)營性項目，增值稅返還作為補貼收入　　非經(jīng)營性：各種補貼收入　?。?）財務費用　　建設投資、流動資金、經(jīng)營成本、稅費、維持運營投資　　1）建設投資：工程費用（建筑安裝工程費、設備購置費）、工程建設其他費用和預備費（基本和漲價）組成?！　?）流動資金　　方法：

2、分項詳細估算法　　流動資金=流動資產(chǎn)－流動負債　　3）經(jīng)營成本＝總成本－折舊費－攤銷費－利息支出　　經(jīng)營成本＝外購原材料、燃料和動力費＋工資及福利費＋修理費＋其他費用　　總成本費用＝生產(chǎn)成本＋營業(yè)費用＋管理費用＋財務費用　　總成本費用＝外購原材料、燃料及動力＋工資及福利費＋修理費＋其他費用＋折舊費＋攤銷費＋財務費用（利息支出）　　【結論】總成本=經(jīng)營成本+折舊+攤銷+利息支出　　經(jīng)營成本是指總成本費用中以現(xiàn)金形式支付的成本。　　二、財務分析報表　　■現(xiàn)金流量表　　■利潤與利潤分配表　　■財務計劃現(xiàn)金流量表　　■資產(chǎn)負債

3、表　　■借款還本付息計劃表　　【考點】表格中包括的指標，內(nèi)容　　（一）現(xiàn)金流量表　　現(xiàn)金流量表用以計算各項靜態(tài)和動態(tài)評價指標，進行項目財務盈利能力分析?！　　繇椖客顿Y現(xiàn)金流量表、項目資本金現(xiàn)金流量表、投資各方現(xiàn)金流量表　項目投資現(xiàn)金流量表項目資本金現(xiàn)金流量表含義不分資金來源，以全部投資作為計算基礎，進行盈利能力分析以投資者的出資額作為計算基礎，進行盈利能力分析、償債能力分析和財務生存能力分析現(xiàn)金流入營業(yè)收入、補貼收入、回收固定資產(chǎn)余值、回收流動資金同現(xiàn)金流出建設項目投資、流動資金、經(jīng)營成本和營業(yè)稅金及附加、運營期內(nèi)的維

4、持運營的投資項目資本金、借款本金償還、利息支付、經(jīng)營成本和營業(yè)稅金及附加、運營期內(nèi)的維持運營的投資其他計算調(diào)整所得稅計算所得稅。償還本金有兩部分：借款還本付息表中的本年還本額；流動資金借款本金償還；利息包括：流動資金借款利息、長期借款利息?！　。ǘ├麧櫯c利潤分配表　　1.作用：用于計算總投資收益率、資本金凈利潤率　　利潤總額＝營業(yè)收入－營業(yè)稅金及附加－總成本費用+補貼收入　　所得稅＝應納所得額×所得稅稅率　　凈利潤＝利潤總額－所得稅　　2.內(nèi)容：　　（1）企業(yè)虧損：可以在5年內(nèi)在稅前彌補虧損　?。?）法定盈余公積金：

5、公積金按凈利潤的10%提取　　從凈利潤中提取任意盈余公積金?！　　　　〉?頁2014年注冊資產(chǎn)評估師考試輔導　建筑工程評估基礎（第七章）　　　?。?）在還款資金短缺時，當期可供投資者分配的利潤先用于償還借款?！　。ㄈ┴攧沼媱潿F(xiàn)金流量表　　財務生存能力分析，實現(xiàn)財務的可持續(xù)性?！　。ㄋ模┵Y產(chǎn)負債表　　計算資產(chǎn)負債率，進行清償能力分析?！　。ㄎ澹┙杩钸€本付息計劃表　　1.借款還本付息計劃表用于計算：償債備付率、利息備付率　　2.還款資金來源：折舊費、攤銷費、未分配利潤等　　流動資金期末回收，不考慮流動資金的償還　　3.常

6、見的還本付息方式：5種，注意題給約定還款方式　?。?）最大額償還方式：將獲得的盈利中可用于還貸的資金全部用于還貸?！　。?）逐年等額還本、年末付息方式。等額還本利息照付　　（3）本利等額償還方式。　?。?）年末付息、期末一次還本方式?！　。?）期末本利和一次付清方式?！　∪?、財務分析指標體系　　1.按資金時間價值分　　　　2.按指標評價的對象分　　　　（一）項目盈利能力分析指標　經(jīng)濟含義計算方法判別標準投資財務凈現(xiàn)值（FNPV）按設定的折現(xiàn)率ic，將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和≥0投資財務內(nèi)部收益

7、率（FIRR）項目在整個計算期內(nèi)，各年現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率≥基準收益率（ic）（靜態(tài)）投資回收期（Pt）從項目建設期初起，用各年的凈收入收回全部投資所需要的期限≤基準投資回收期（Pc）總投資收益率（ROI）項目達到設計生產(chǎn)能力后，正常生產(chǎn)年份的年或年平均息稅前利潤與項目總投資的比率≥行業(yè)平均收益率資本金凈利潤率（ROE）項目達到設計生產(chǎn)能力后，正常生產(chǎn)年份的年或平均凈利潤與項目資本金的比率≥行業(yè)平均凈利潤率　　息稅前利潤=利潤總額+利息支出　　=凈利潤+所得稅+利息支出　　　　　　　第5頁2014年注冊資

8、產(chǎn)評估師考試輔導　建筑工程評估基礎（第七章）　　　　（二）項目償債能力分析指標　　經(jīng)濟含義計算方法判別標準利息備付率（ICR）項目在借款償還期內(nèi)，各年可用于支付利息的息稅前利潤與當期應付利息的比值＞1，結合債權人要求確定償債備付率（DSCR）項目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息資金與當期應付還本付息金額的比值＞1資產(chǎn)負債率（LO