小區(qū)車位使用權(quán)歸誰所有

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1、小區(qū)車位使用權(quán)歸誰所有？?現(xiàn)在，越來越多的人成為有車族，這使得商品房的車位炙手可熱，但停車問題困擾著很多小區(qū)居民。圍繞車庫的權(quán)屬問題、車位問題、收費(fèi)問題，業(yè)主、物業(yè)公司和開發(fā)商之間糾紛不斷，這方面的訴訟也不時(shí)見諸報(bào)端。最近，中央電視臺(tái)專題報(bào)導(dǎo)了北京、青島等地業(yè)主與開發(fā)商就車位歸屬問題正在進(jìn)行的訴訟案件，常州甚至還出現(xiàn)了因?yàn)檐囄凰袡?quán)，開發(fā)商狀告業(yè)主和物業(yè)公司的案件?？梢?，隨著高層建筑物的大量出現(xiàn)，住宅小區(qū)越來越多，車庫、車位歸誰所有的問題逐漸成為老百姓關(guān)注的焦點(diǎn)。??車位使用權(quán)到底歸誰？?l由于我國土地國有化的性質(zhì)，法律

2、對不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬界定上，土地使用權(quán)和地上物所有權(quán)是分離的。目前我國法律中，就住宅區(qū)域內(nèi)的綠地、通道等公共設(shè)施的土地使用權(quán)歸誰所有，沒有明確的規(guī)定。界定這一權(quán)屬應(yīng)該依據(jù)誰承擔(dān)了該土地的土地出讓金，但我國現(xiàn)行法律對商品房價(jià)格究竟如何構(gòu)成沒有明確的規(guī)定，所以購房人很難了解，自己支付的房款中究竟有多少是用于支付土地出讓金。這也導(dǎo)致了車位權(quán)屬問題上的爭議。?業(yè)委會(huì)的理由是：?l⑴開發(fā)商在小區(qū)建車庫，是政府規(guī)定的公共配套設(shè)施，是開發(fā)商法定的義務(wù)，建成的車庫作為建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人公共使用，而不能租賣給部分人使用；?⑵

3、開發(fā)商在賣出小區(qū)的樓盤后，小區(qū)的土地面積已全部分?jǐn)偟礁鲬?，即開發(fā)商已經(jīng)將車庫的建設(shè)成本納入商品房的成本分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上了，因此，小區(qū)車庫的所有權(quán)理應(yīng)歸全體業(yè)主所有。???《物權(quán)法》明確規(guī)定?l如果小區(qū)車位、車庫已經(jīng)計(jì)入公攤，則所有權(quán)歸業(yè)主；如果沒有計(jì)入公攤，則其所有權(quán)歸開發(fā)商。小區(qū)地下車位、車庫一般沒有計(jì)入公攤，買賣房屋時(shí)開發(fā)商可以將該車位、車庫作為獨(dú)立的買賣標(biāo)的物予以出售，也可以將特定車位、車庫與特定住宅單元相聯(lián)系，附贈(zèng)給特定業(yè)主，或者將該車位、車庫出租給業(yè)主。但開發(fā)商把車位賣給非本小區(qū)居民的行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，是無

4、效的。????有的開發(fā)商把小區(qū)道路或者其他場地的一部分作為地上車位出售，是否侵犯業(yè)主權(quán)利呢？?l《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有(但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外)；占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，因此開發(fā)商無權(quán)把小區(qū)道路的一部分作為車位出售。因出售出租占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位而獲得的收益應(yīng)該歸業(yè)主所有。業(yè)主自己把本小區(qū)道路或者其他場地作為車位停車，也需要支付相應(yīng)的購買或承租費(fèi)用，否則就是對其他無車業(yè)主的不公平；該收益也應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。?車位租金不等于車管

5、費(fèi)？?l很多業(yè)主認(rèn)為，停車位使用的是全體業(yè)主的土地，所以收取的停車費(fèi)應(yīng)包括兩部分，一是土地租金收入，該收入應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有；另一部分為車輛看管費(fèi)用，該費(fèi)用歸作為看管人的開發(fā)商或者物業(yè)公司所有。???解讀物權(quán)法：???未計(jì)入公攤的“地下車庫”歸開發(fā)商?l其實(shí)車庫的歸屬劃分重要的是看車庫面積是否計(jì)入公攤，假如計(jì)入公攤則歸全體業(yè)主所有，假如不計(jì)入公攤，一般情況下屬于開發(fā)商所有。?????《物權(quán)法》第六章第七十四條明確規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”?2樓??

6、?解讀：根據(jù)上述條文，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫（一般情況下規(guī)劃的地下車庫）的歸屬，首先是開發(fā)商的，購買人跟開發(fā)商定合同，再以合同的方式取得，而不是購買人當(dāng)然、依法取得。既然是從開發(fā)商那兒取得，就等于說車庫是歸開發(fā)商所有。開發(fā)商可以通過出售、附贈(zèng)或者出租的方式與客戶約定。????地面車位歸全體業(yè)主?????《物權(quán)法》第六章第七十四條同時(shí)也明確規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。???????解讀：“占用業(yè)主共有的道路用于停放汽車的車位”即常說的“地面車位”屬于業(yè)主共有。這就意味著，現(xiàn)在

7、慣行的物業(yè)管理公司或開發(fā)企業(yè)將地面車位據(jù)為己有沒有法律依據(jù)，地面車位產(chǎn)權(quán)是屬于全體業(yè)主。?????明確地面車位歸全體業(yè)主，那么業(yè)主對地面車位享受平等的權(quán)利，在不能夠滿足車位平均分配的情況下，較好的方式是全體業(yè)主委托給物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)出租或出售經(jīng)營車庫，再將所得進(jìn)行公平分配。?????值得注意的是，該條文中還提到“占用其他場地用于停放汽車的車位”，其他場地肯定是計(jì)入全體業(yè)主公攤面積的場地，當(dāng)然這不排除地下車庫有計(jì)入公攤面積的部分，那么，假如符合計(jì)入公攤面積的地下車位，也應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。?????地下車庫

8、的面積是否計(jì)入公攤，業(yè)主可以到規(guī)劃部門以及房管部門查詢。?機(jī)械車位歸屬尚不明晰?????除開常見的地下自走式車庫以及地面車庫外，目前常州市場上還有不少機(jī)械車位，由于機(jī)械車庫價(jià)格比地下產(chǎn)權(quán)式車庫價(jià)格幾乎便宜一倍，因此也受到不少買家的青睞。不過購買機(jī)械車庫的業(yè)主也會(huì)擔(dān)心，機(jī)械車位沒有產(chǎn)權(quán)，這種車位受不受法律保護(hù)，買這樣的