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1、工業(yè)用地轉(zhuǎn)向商業(yè)用地多屬偶然 隨著地價的節(jié)節(jié)攀升，不少上市公司將工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地的沖動也越發(fā)強烈，但由于國家多項政策的出臺，近來工業(yè)用地向商業(yè)用地的轉(zhuǎn)換還多為偶然。從事房地產(chǎn)開發(fā)多年的東莞地產(chǎn)商東莞東田實業(yè)一位董事就認為，目前工業(yè)用地向商業(yè)用地的轉(zhuǎn)換還是很難的，一般來說有兩個途徑比較容易達成轉(zhuǎn)換，一個是工廠搬遷，一個是隨著城市的發(fā)展，工業(yè)用地剛好符合了新的城市規(guī)劃，可以變?yōu)樯虡I(yè)用地?！ 「鶕?jù)國家有關(guān)規(guī)定，目前工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地主要有三個途徑：一是必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門
2、批準；二是如符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進行買賣；三是通常的做法，可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲備機構(gòu)根據(jù)年度收購儲備計劃安排收儲?！ ”热玢~峰電子（600237）近日就公告稱，根據(jù)當?shù)卣囊?guī)劃，該公司所屬石城大道兩側(cè)工業(yè)土地的戰(zhàn)略部署和規(guī)劃要求，將對石城大道兩側(cè)內(nèi)的老工業(yè)廠區(qū)分步驟進行收儲，本次收儲的三塊土地面積總和為5.11萬平方米。按照銅陵市的規(guī)
3、劃，這部分地塊或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)用地。常山股份（000158）則是另外一種方式使得工業(yè)用地變?yōu)樯虡I(yè)用地，按照規(guī)劃該公司工廠將整體搬遷，搬遷后，原廠址位于石家莊市內(nèi)環(huán)區(qū)域1200畝的土地將由工業(yè)用地變?yōu)樯虡I(yè)用地。由于這些地塊原本都是工業(yè)用地，拿地成本較低，如被以商業(yè)用地的拍賣，上市公司可能得到一筆不菲的補償收入。 事實上，前段時間，市場還炒作過一波“搬遷熱”，主要的賣點就在搬遷的過程中，上市公司原來低價擁有的工業(yè)用地將變?yōu)樯虡I(yè)用地，進而產(chǎn)生大量的土地增值收益，包括東北制藥（000597）、南京化纖（6
4、00889）等等。而擁有大量工業(yè)用地的公司非常之多，如果這些工業(yè)用地都能變?yōu)樯虡I(yè)用地的話，增值效應(yīng)或可比今年以來上市公司實現(xiàn)的投資收益?！ 〉档米⒁獾氖?，雖然很多上市公司擁有大量的工業(yè)用地，但真正能夠把工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地的上市公司卻不多。前述房地產(chǎn)開發(fā)商就認為，從轉(zhuǎn)換途徑來看，第一條路徑比較難，除非企業(yè)和地方政府有非常好的關(guān)系，或者是資產(chǎn)重組之類的，因為工業(yè)用地的價格和商業(yè)用地的價格相差可能在5倍以上，而擁有工業(yè)用地的企業(yè)只需按照當?shù)厣虡I(yè)用地的基準價補較差額，所以利益太大，國家對這個有嚴格
5、的規(guī)定。第二條和第三條路徑現(xiàn)在企業(yè)用得較多，但這都是可遇而不可求的，工廠搬遷和城市重新規(guī)劃都具有很大偶然性，事前很難判斷?！ ‖F(xiàn)在有很多分析人士在談到上市公司的工業(yè)土地儲備時，只說如果把工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地后將產(chǎn)生多大的增值效應(yīng)，但這其中的關(guān)鍵是，究竟有多少工業(yè)用地能夠成功轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地，只有真正能夠轉(zhuǎn)換的才能夠產(chǎn)生增值效益。不過，隨著商業(yè)用地價格的上漲，工業(yè)用地資源的緊缺，擁有大量工業(yè)用地資源的上市公司僅工業(yè)用地本身的升值空間也非常大，所以在這個以“地”為王的年代，多有儲備用地總是一個不錯的
6、事情。不知道你所說的“經(jīng)營性物業(yè)”是什么意思？商鋪嗎？國家規(guī)定，工業(yè)用地上可建的建筑包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫、工業(yè)研發(fā)樓、工業(yè)配套設(shè)施等現(xiàn)在擦邊球可以打的是造“研發(fā)大樓”——也就是造了當寫字樓賣，我們有弄過兩條路可以走，按市價，補繳土地出讓金，官方洗白了，變成正常的東西。以后要轉(zhuǎn)手賣的話還要清算土地增值稅，這個東西非常貴還有就是打擦邊球，我們就是這個干的，工業(yè)廠房其實就是造寫字樓賣施工、預(yù)售的許可證可以拿到的，沒人來管你，就是房產(chǎn)證拿不到，我們和購買者簽訂20年租約，再20年租約（因為國家規(guī)定
7、租約不得長于20年）拿租約抵房產(chǎn)證。反正比市場價便宜多了，真的有人買的工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地地產(chǎn)商先知先覺謀紅利：2010-09-20今年上海四號土地出讓公告首度推出的工業(yè)用地，使土地市場另一大富礦進入公開招拍掛視野?！ ≡缭诮衲?月《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》中明確指出“工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準”之后，有關(guān)國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)價格將大漲的預(yù)測就不絕于耳?！ H著名房產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕的第三季度工業(yè)地產(chǎn)報告隨即印證了這一預(yù)測?！ 蟾嬷赋?，隨著
8、政府新政策的推出，上海工業(yè)市場的租金及土地價格也隨之上揚，其平均土地價格季成長率增加了14.5%，而其工業(yè)設(shè)施平均租金的季成長率也增加了4.97%。 世邦魏理仕分析師表示，隨著政府新政策的公布，工業(yè)土地的價格和租金猛漲，物流業(yè)依然是市場關(guān)注的核心。上海市政府積極推動上海的物流產(chǎn)業(yè)開發(fā)，未來五年內(nèi)，可以預(yù)見的對優(yōu)質(zhì)物流和倉儲物業(yè)需求的激增極大推動了這一市場領(lǐng)域的外國投資。 而工業(yè)地產(chǎn)勁漲的并非上海一地?！ 蟾嬷赋?，第三季度北京開發(fā)區(qū)的土地需求依然持高；珠三角地區(qū)，特別是南沙開發(fā)區(qū)，傳統(tǒng)的工業(yè)
