長(zhǎng)沙香雨一品項(xiàng)目營(yíng)銷推廣提案

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1、謹(jǐn)呈：長(zhǎng)沙偉恒置業(yè)有限公司【香雨一品·住宅項(xiàng)目】營(yíng)銷推廣提案我是誰(shuí)？WhoamI?（分析項(xiàng)目態(tài)勢(shì)）對(duì)誰(shuí)說(shuō)？WhomToSay?（界定目標(biāo)人群）說(shuō)什么？WhatToSay?（確定廣告策略）怎么說(shuō)？HowToSay?（發(fā)展廣告創(chuàng)意）房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃必須解決的問(wèn)題：房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃之我是誰(shuí)？WhoamI?一、營(yíng)銷大環(huán)境：長(zhǎng)沙宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)火熱，十一五城市規(guī)劃出臺(tái)，促進(jìn)城市固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，拉大了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模。城市人口快速增量，消費(fèi)需求加速膨脹，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。東提西進(jìn)、南拓北聚的城市發(fā)展規(guī)劃，二環(huán)三環(huán)道路連續(xù)打通，交通路網(wǎng)日益完善，拓展房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展區(qū)域。城市GDP不斷上漲消費(fèi)需求

2、加速膨脹城市建設(shè)高潮迭起長(zhǎng)沙地產(chǎn)高速發(fā)展盛況還將持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間！1、位置：項(xiàng)目地塊位于圭塘河以東，香樟路以北，西側(cè)為體院路,南面為雨花區(qū)政府及圭塘河風(fēng)光帶。2、項(xiàng)目規(guī)劃：占地面積9686.8平方米，項(xiàng)目地上總建筑面積29545.2平方米，地下建筑面積為9018平方米,一、二層為裙樓商業(yè)及辦公用房，小規(guī)模綠化。主力戶型為二房、三房（84—130平方米）戶型二、營(yíng)銷小環(huán)境分析：1、區(qū)位價(jià)值：項(xiàng)目位于雨花區(qū)政府職能核心腹地,南面緊鄰雨花區(qū)政府，并蘊(yùn)育于圭塘河風(fēng)光帶規(guī)劃中2、項(xiàng)目規(guī)模小規(guī)?，F(xiàn)代建筑單體，坐北朝南，獨(dú)立臨街、且臨街面長(zhǎng)，大氣、通透、開(kāi)放、四周無(wú)高建筑阻擋，視野開(kāi)闊3、設(shè)計(jì)理念主力戶型二

3、房、三房（84—130平方米）戶型，為片區(qū)暢銷戶型三、項(xiàng)目特點(diǎn)分析：其他優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目?jī)?yōu)越的性價(jià)比2、便捷的交通環(huán)境（萬(wàn)家麗路、香樟路、體院路相交匯）3、暢銷戶型4、周邊配套成熟核心優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）：緊鄰雨花區(qū)政府職能，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯四、營(yíng)銷SWOT分析：核心劣勢(shì)（WEAKNESS）：片區(qū)整體形象落后，價(jià)值無(wú)法體現(xiàn)其他劣勢(shì)：1、規(guī)模較小2、綠化低，景觀環(huán)境不夠突出3、周邊環(huán)境破舊臟亂機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）：1、片區(qū)規(guī)劃還未完善，競(jìng)爭(zhēng)不太激烈2、雨花區(qū)政府的獨(dú)特區(qū)位，體院路的整體規(guī)劃，項(xiàng)目擁有較好的升值前景威脅（THREAT）：1、項(xiàng)目周邊樓盤規(guī)模較大，形成對(duì)峙壓迫2、今明兩年片區(qū)項(xiàng)

4、目增多，分流客戶3、周邊經(jīng)濟(jì)適用房集中，缺乏中高收入人群項(xiàng)目SWOT量表：圭塘河風(fēng)光帶——南城入城形象窗口的規(guī)劃，項(xiàng)目擁有良好的升值前景；片區(qū)目前規(guī)劃尚未完善，競(jìng)爭(zhēng)并不太激烈;S優(yōu)勢(shì)O機(jī)會(huì)緊臨政府及教育職能，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；萬(wàn)家麗路、香樟路、體院路等重要干道得到建設(shè)，交通便捷；周邊配套成熟片區(qū)前期規(guī)劃低矮建筑較多，整體形象落后，影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目規(guī)模太小，難以形成規(guī)模效應(yīng)低綠化率，景觀環(huán)境不夠突出T威脅W劣勢(shì)項(xiàng)目周邊樓盤規(guī)模較大，形成對(duì)峙壓迫今明兩年，片區(qū)面市的新項(xiàng)目增多，很容易分流客戶；周邊經(jīng)濟(jì)適用房較多，缺乏中高收入人群五、樓盤（產(chǎn)品）定位毗鄰區(qū)政府的首席大眾精品住宅核心價(jià)值：政府地段+精品住

5、宅大眾精品生活是香雨一品的核心特征——定位詮釋：大眾精品生活的定位集中展現(xiàn)出了項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值、交通狀況、產(chǎn)品特點(diǎn)、周邊配套等綜合環(huán)境打造的宜居氛圍，并著重突出與其相匹配的性價(jià)優(yōu)勢(shì)六、定位理由1、“城市中心”強(qiáng)化了緊鄰政府職能的地段特征2、“首席”指出項(xiàng)目片區(qū)的唯一性3、“大眾”強(qiáng)化項(xiàng)目地段的性價(jià)優(yōu)勢(shì)4、“精品住宅”獨(dú)立私密的現(xiàn)代居住環(huán)境，精致周全的戶型設(shè)計(jì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃之對(duì)誰(shuí)說(shuō)？Whomtosay?一、誰(shuí)會(huì)買（目標(biāo)人群分析）白領(lǐng)？城市精英？個(gè)體商戶？拆遷戶？企業(yè)高級(jí)管理人員？都市新銳？政府和各大機(jī)構(gòu)行政人員？脫離競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們客戶難以鎖定！二、競(jìng)爭(zhēng)樓盤客戶解析[項(xiàng)目簡(jiǎn)介]占地面積：15萬(wàn)平方米，

6、總建筑面積約40萬(wàn)平方米，[產(chǎn)品類型]高層、小高層、洋房[主力戶型]三房二廳推廣主題：中央城市·山居傳奇項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：地段位于長(zhǎng)沙東城體育新城，勞動(dòng)路與萬(wàn)家麗大道交匯處東南角，外景：秀麗圭塘河與600畝體育公園，內(nèi)景：近萬(wàn)米原生態(tài)山體，形成核心公園。銷售均價(jià)：均價(jià)3400中城麗景香山客戶來(lái)源：1、片區(qū)高校教師；2、片區(qū)政府公務(wù)員3、市內(nèi)各私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)項(xiàng)目分析：1、項(xiàng)目規(guī)模大；2、景觀環(huán)境突出3、周邊配套成熟；4、相對(duì)于市中心優(yōu)越的性價(jià)比；[項(xiàng)目簡(jiǎn)介]項(xiàng)目總占地6萬(wàn)平方米，總建筑面積約19萬(wàn)平方米，二期將發(fā)售[產(chǎn)品類型]小高層、多層[主力戶型]三房二廳，推廣主題：自然風(fēng)景，健康生態(tài)住宅分析點(diǎn)評(píng)

7、：地段：萬(wàn)家麗路與長(zhǎng)塘路交匯處，建筑規(guī)劃：現(xiàn)代風(fēng)格。多層花園洋房，小高層，健康生態(tài)為主題，小區(qū)內(nèi)配套：老人活動(dòng)中心、健身跑道、羽毛球場(chǎng)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等銷售均價(jià)：均價(jià)2800泰禹家園客戶來(lái)源：1、片區(qū)教師人群；2、片區(qū)企事業(yè)單位職工、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主；3、本地居民中的中高收入者。項(xiàng)目分析：1、規(guī)模較大2、健康生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；3、相對(duì)香樟路以北的較低價(jià)格；4、與托斯卡納距離較近，受大品牌地段印象影響較深對(duì)比